华东房企运营进阶：顺应市场变换 谋求资源协同

（原标题：华东房企运营进阶：顺应市场变换 谋求资源协同）

大房企谋变的脚步正在加快。

1月3日，万科集团董事会主席、首席执行官郁亮在万科集团2018年目标与行动沟通会上提及，万科要关注“房住不炒，租购并举”；美好生活、消费升级；美丽中国、绿色环保等三个领域，并从中寻求更多发展空间。

这一趋势也体现在包括碧桂园、绿地、龙湖等在内的龙头房企中。日前，上海龙湖总经理温介邦接受21世纪经济报道记者专访时表示，上海龙湖提出“美好城市运营商”，想从城市需求角度，围绕服务创新引领、业态复合、全龄宜居的方向发展。

大房企思路拓展背后，是华东区域尤其上海，近年来宅地转让数量逐渐减少，且更多地块对运营能力提出要求而影响。

1月5日，同策咨询研究总监张宏伟指出，从市场角度看，包括上海、南京、苏州等地的商品住宅供应量减少，倒逼房企在拿到地之后更考虑做能够带来长期收益的运营。近期房企发行长租公寓相关类REITs金融产品，也为企业自持提供了通道，企业也须做相应调整。

张宏伟认为，房企规模化已成定势，万亿企业必然将出现，但行业整体销售增长已乏力，销售天花板可以预见。因此提前5-8年做转型布局是房企正在思考的问题，包括在租赁市场、物流市场、特色小镇等领域挖掘能力。

市场倒逼

综合多家机构统计数据，近年长三角地区尤其是上海的宅地出让逐渐减少。

以上海、杭州、南京、无锡、苏州、绍兴、宁波、常州等8个城市来看，2016年共出让(含保障房用地)870幅土地，2017年上涨至952幅。但根据2017年保障房用地供应增长趋势来看，宅地供应相应减少。如2016年上海供应82幅土地，新增5万套保障性住房；2017年供应127幅土地，但新增5.2万套，此外还包括24幅租赁用地。

据上海链家统计，2017年全市商品房供应面积423.42万平方米(3.65万套)，较2016年下跌69.1%，供应量达2010年以来最低水平，下跌幅度也创下2010年以来最大记录。

房企销售或许更能验证住宅市场的缩量。如绿地2017年在上海项目数76个，遥遥领先其他企业，主要由于绿地商办类开发体量较大。而以住宅销售为主的万科销售了50万平方米左右、金地销售了45万平方米左右。

在上海，市场调控和企业产品因素影响下，房企排位发生了较大变化。如仁恒置地、上海地产、招商蛇口等在中环以外有项目销售的房企，销售面积有所上涨；但以市区高端产品为主的融创，鉴于限价等因素，销售面积相比以往出现大幅下滑。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，住宅用地供应减少，在于两个因素限制：从土地集约利用情况看，过去几年住宅用地供应过大，这两年会有所收紧；地方政府更愿意从引入项目的角度完成供地计划，所以带有产业导入性质的商业、工业用地出让反而比较积极。

严跃进认为，类似情况在上海周边的部分城市也很明显，比如嘉善。当地住宅用地供应明显不大，这一方面与城市规划、人口导入速度等挂钩；另一方面也是产业等用地储备大，而住宅用地储备规模不大。

产业协同

万科于2013年启动“城市配套服务商”战略，2017年末提出“美好生活场景师”定位，热带雨林是此战略在上海区域的系统化实践。从民生相关领域入手，开拓医疗、教育、租赁住房、家装等多个领域新产品。

在此前年会上，万科集团高级副总裁兼上海区域首席执行官张海表示，万科上海区域不但有核心住宅业务，也囊括了商业、产业、办公、拓展型业务、产品建造营销服务平台以及金融资管和城市更新业务。

官方数据显示，万科上海区域进驻22城(含县级市)，2017年万科上海区域7家公司销售额超百亿，包括上海、杭州、南京、苏州、宁波、合肥、徐州。区域整体市场占有率达7.8%，商业日均流量约20万人，体制学校在校学生约4200人，医养业务直接服务长者超20000名。目前万科上海区域正在运营28个产业地产项目，管理总资产逾500亿元，运营总体量197万平方米。商业方面，目前管理经营58个商业项目，涵盖购物中心和社区活力中心两大品类。2017年在上海已新开2个社区商业项目，出租率达95%。

郁亮在上述内部讲话中指出，“租购并举”的提出，让“租”在“购”前面，说明“租”比“购”更重要。

在郁亮看来，这是时代给予的窗口和机会。万科官方数据显示，2017年上海区域青年公寓“泊寓”累计签约约30个项目，新增8000套，房源出租率达90%，多城市成为住房租赁试点企业。彼时上海万科正布局3个租赁住房项目，将向市场提供1200余间优质租赁住房。

据郁亮透露，在城市配套服务商战略下，万科要扮演好四个角色，包括美好生活场景师、实体经济生力军、和谐生态建设者与创新探索试验田。

从另一龙头房企龙湖而言，温介邦透露，除发挥房地产开发优势外，还将聚焦产业发展、塑造产业运营及产业服务能力；同时将核心业务商业运营和租赁服务全部归入城市服务板块，除已有的联合办公业务，还将加入养老、教育等培育型业务，建立多层次服务体系。

根据不同发展阶段，龙湖在业务类型的布局和业务重心匹配程度上会有所不同。传统的地产开发作为核心销售型业务，会按照既有经营模式继续发展；第二块是在产业协同上做尝试和突破；第三块则是前述城市服务。