房产税如何发挥房地产市场长效稳定功能

（原标题：房产税如何发挥房地产市场长效稳定功能）

税收在本质上也是一种利益分配行为，它首先规定了社会财富在政府与纳税主体(企业、家庭或个人)之间的利益分配。由于税收的强制性特征，税收对纳税人而言是一种刚性的成本支出，因此税收必然会对纳税人投资、生产、经营、消费等决策行为形成心理的和实际的影响，最终会对市场总需求和总供给产生影响，这也就决定了税收可以成为影响纳税人生产、经营、消费乃至收入和财富分配的政策工具。

能够对市场成本以及市场供需产生影响的因素，也当然是影响市场价格的最重要因素。

基于这一认识进行考察，如果设计得当，房产税可以成为稳定房地产市场、促进房地产市场健康发展的一种有力的政策工具吗？答案无无疑将会是肯定的。

这一工具的作用机理在于，房产税是在房屋保有环节进行征税，由于税收的刚性特征，它首先可以通过增加房屋持有成本的方式抑制投资与投机需求，以此减少市场的总需求。鉴于中国城市化进程远未结束、人口迁移与聚集以及居民安居升级需求等因素共同推升的城市房地产市场需求长期紧张的事实，这种对总需求的适度控制无疑是正确的政策调控选择；经历多年以来的实践经验与教训总结，人们因之在认识上逐渐形成共识：现阶段而言，对于房产这一稀缺性资源，要保持市场均衡除需在供给端持续发力之外，还需要在需求端同时发力，在满足市场合理需求的同时，抑制市场的不合理需求。当然，如何正确划分“合理需求”和“不合理需求”，则需要根据不同的情况因地制宜地确定。我们看到了近年以来，我国房地产调控的政策实践，正在朝着这一正确的方向演进。

房产税之能够发挥市场的稳定功能，其所蕴含的一个朴素的心理学原理是：人们一般不会太在意没有成本的东西，而增加房屋持有人成本支出，将可以促使其重新衡量对房屋的拥有、尤其是居住刚需之外的房屋投资与消费行为，以之提升房屋实际的安居使用效率，降低仅只是为了获取房屋的资本增值(房屋终端的粗放型投资行为)所可能发生的空置率，继而扩大有效供给。而由最终消费端向上推演，从“引致需求”角度，对市场整体而言，房产税功效发挥可以抑制房地产市场生产环节的无效投资行为，从而提升全社会的资源配置效率。

由此可以认为，如设计、操作得当，房产税对供给与需求两个方面均能够释加影响，而发挥稳定市场的作用。

这里，笔者反复强调，房产税功能有效发挥的前提是“设计与操作得当”，同时需要伴之以综合性的配套制度建设，方能达至应有目标。如果不顾事实，不能公平公正、科学合理地进行税制设计与综合性配套改革，则可能加剧既有问题解决的复杂程度，甚至制造出新的社会矛盾问题。同时，基于税收是对纳税人利益强制攫取的一种行为，一个新税种的推出或者旧税种扩围，理应当综合平衡财政收入和支出，进行宏观层面的统筹规划，以保持社会公平。

从成熟国家与地区的实践来看，房产税是作为地方政府财政收入的一个主要税种存在的，而立足于我国实际，从目前舆论呼声以及决策层最新表态来看，契合市场期盼要求，收入与财富与分配调节以及市场稳定的目标，是我国房产税立法的一个重要指导原则和历史任务。本着“唯实”原则，现阶段来看，笔者认为，房产税立法需考虑税收共性但同时更应结合国情的差异性，进行合理设计，如果承认房屋具有基本的安居保障功能，则在税制设计环节，就应当根据我国经济社会阶段性发展状况，允许扣除一定的减免标准(免税额)，并且这种免征标准应当惠及最广大的民众群体，不使他们增加严重影响生活质量的额外负担，并且可以有尊严地安居生活。而根据地区家庭人均面积(或者套数)等情况扣除一定的免税面积，以及专项的抵减项目，正是凸显立足中国国情的、从实际出发的、惠及全体国民的人性化的政策关怀。

房产税具体税制设计须重点考虑以下两个问题：

一是房产税开征是以房产交易的初始成交价格作为税基进行征税，还是房屋评估价值进行征税？目前这两种方法在各国不同城市之间均有实践，在我国是否允许不同城市进行不同的立法尝试，需要根据具体情况与所面临的实际问题，进行认真研究，因地制宜地制定与施行。

二是在扣除免除额及抵扣项目的基础上，对于税率设定与税款征收是否进行差额累进？笔者主张应当根据不同房屋持有情况实行差额累进征收，即，对持有一定套数(或面积)范围内的安居性住房免税，以体现房产税的安居保障功能；对超过一定面积的住房进行累进征收，以体现多占用资源多纳税的收入与财富分配调节功能。

房产税推出同时需要进行政策与体制综合性的配套改革和建设。

首先，房产税立法涉及房地产权属登记的征信体系建设问题。必须建立起全国范围内的、全覆盖的居民(个人、家庭与单位)全面、清晰、准确、可核查的房屋产权登记的基础数据库。同时，依托房产税推出与市场调节机制，房地产调控对合理需求者，应回归降低交易税费、促进交易而非以增税等限制交易的正确轨道。

保障性住房建设必须继续补课，大规模进行建设。基于实际需求，保障房申请居住应当降低门槛，最大程度地将符合条件的低收入群体纳入保障范围。同时保障房制度设计应限制产权与商品化流通，以此保持保障房的长期与总量的供给稳定。这是社会安居之需，最终也将有利于商品房市场的健康稳定。

其次，房产税目标实现要求房屋交易主体诚实守信，客观上也对政府等相关职能部门诚实执法提出要求，比如要求政府与社会监管部门、房屋资产登记评估中介机构等公正执法，恪守职业操守与职业规范，这对各级政府在立法和公正执法全社会守法纪律、理念等方面都将提出挑战。在房产税推出的最初甚至相当长的时间里，笔者认为地方政府立法、司法与执法层面的理念、水平、能力、手段等方面的差异，将是决定房产税能否得以正确的公平、公正制定和执行，以及房产税立法目标最终能否实现的最重要因素。这些方面属于习近平主席提出的政府执政理念、治理体系与治理能力现代化方面的时代命题，是未来需要长期努力追求的目标。

将上述观点进行总结，关于房产税立法，笔者再强调一下核心的主张：房产税推出需要科学合理、稳重慎审，任何税收都是一种“必要的恶”，如果这种“恶”不得不为，则一定要考虑具体国情，照顾最广大人民群众的根本利益和关切。现阶段来看，基于安居保障要求，房产税应当设计普适性的免征额，以不增加最广大人民群众的持有成本，使每一个公民足以有尊严地安居生活，同时以超额累进方式对多占有资源者多征税，以此体现对收入分配与财富的调节功能，应当是民众最普遍的关切。此外，房产税推出还应当进行综合性的制度配套改革、建设，切忌简单粗暴不切实际地推出，使得应当限定在一定范围内的“必要的恶”，成为伤害大多数人民群众的“普适性的恶”，引发新的矛盾问题。