房租为何涨这么快？ 这类资本强力推动 "炒高"了房租

资本介入“炒高”一线城市租金，成了这两天的热门话题，以链家自如、蛋壳等为代表的长租公寓是否推高房租引发争议。

券商中国记者注意到，近日，除了魔方、自如之外，来自第三方运营商的长租公寓ABS(资产证券化)又添一单。住房租赁火了之后，长租公寓ABS产品也多了起来，简言之就是，房企、房产中介或运营商以公寓产权、预期租金或租房贷款作为底层资产，在市场上公开募资的一种相对低成本融资方式。

8月7日，蛋壳公寓全国首单分散式长租公寓租金收益权公募ABS、发行规模2.035亿。记者统计上述三家公寓的ABS优先级发行利率发现，利率水平已从2017年1月的4.8%涨至今年2月份的最高6.75%，这也意味着，近一年多来，在融资端，快速扩张的长租公寓对资金需求不小、且融资成本涨幅明显。

又一起公寓运营商ABS，拟募资2亿元

蛋壳公寓是2015年初成立的“互联网+房地产+金融”模式长租公寓运营商，第三方数据显示，至今三年多时间，已进入北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、武汉、南京8地市场，管理超过17万间公寓。官方称其已为国内最大独立品牌长租公寓运营商。

记者了解到，这款全国首单分散式长租公寓租金收益权公募ABS——“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”已设立，发行规模为2.035亿元，产品期限为3年，将于近期在上海证券交易所正式挂牌。海银财富研究院分析师徐聪告诉记者，“这是国内分散式长租公寓领域首单真正意义上的租金收益权ABS，底层资产还款来源为入池物业的租金差额，也即是，公寓向租客收取的租金收入与需向委托业主支付的租金之差。”

在徐聪看来，这项ABS产品有以下三个特点：

一、一线城市物业：入池物业均为位于北京、上海等一线城市的长租公寓，租金水平稳健、出租率高，因而租金收入较为稳定；

二、AAA外部增信：中合中小企业融资担保股份有限公司(主体评级AAA) 对该计划优先级本息兑付承担不可撤销的连带责任保证，进一步降低了本计划的还本付息风险；

三、优先级产品评级为AAA：中诚信国际信用评级有限责任公司评定优先级产品债项评级为AAA，为国内ABS最高评级，流通性强。

根据目前市场上获批情况，目前长租公寓ABS主要分为三种模式：轻资产模式偏好的租金收益权ABS模式、重资产模式偏好的CMBS模式和类REITs模式。

后两种模式的资产证券化产品的原始权益人(“发起人”)，以房地产商居多、认购方以国有大行等金融机构为主。

比如2017年10月11日国内首单长租公寓资产类REITs产品正式“破冰”后，保利、招商蛇口、旭辉和龙湖等房企纷纷介入，5家企业总计392.7亿元融资计划获批。而轻资产模式主体，一般为第三方独立运营商或者是房地产中介，不直接建设或持有公寓产权，通过集中式或分散式收取物业、进行装修改造后，再通过互联网信息化平台出租。

急扩张、募资忙？长租公寓融资成本涨幅明显

“竞争激烈，规模扩张，就要抢房子，就要钱，要资本加持。”徐聪认为类似自如、魔方、蛋壳这类运营商，急于募资的行为不难理解，国内租售比较低，即使不像房地产商的类REITs产品募资自建物业，而是从房东手里收来物业产权、并斥资改造、再搭建信息化平台，发力线上线下出租，哪个环节都需要钱，前期投入不小。

“长租市场竞争激烈，运营商们要规模扩张，就要抢房源，这就需要钱来支持。”徐聪认为类似自如、魔方、蛋壳这类运营商，急于募资的行为不难理解，因为国内租售比相对较低，这就决定了租房房源较为短缺，所以，即使是实力强的房地产商，也需要发行类REITs产品募资新建公寓物业；更不用说实力稍弱的运营商，需要从房东手里收来物业产权、并斥资改造、再搭建信息化平台，发力线上线下出租。这些哪个环节都需要钱，企业前期投入不小。

刚刚宣布募资2亿元ABS计划的蛋壳公寓，在今年早些时候，已连续三个月内对外公布两轮总计1.7亿美金融资。

2017年1月，注册地在南京的魔方公寓就首发了“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”，上海证券交易所挂牌；募集资金总额为3.5亿元、优先级占比9成、优先级发行利率在4.8%至5.4%之间；半年后，有链家、京东等巨头加持的长租公寓品牌自如同样开启了ABS项目进行公募融资。2017年8月，该项“中信证券—自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”，发行规模为5亿元，其中4.55亿元优先级票面利率为5.39%；紧接着在今年2月份，再发一款ABS产品自如2号，计划募资3亿元，这时，利率水平达到了6.29%~6.75%。

能从租客那里获得持续稳定的房租收入，是长租公寓ABS产品发行的关键。上述三家公司的资产支持计划书显示，魔方是以该公寓未来三年的租金收入作为底层资产募资；自如两款产品的底层资产均是自如租金分期营收账款(即自如引入的京东白条分期房租收入)；而蛋壳公寓的底层资产为入池物业的租金差额，也即是，公寓向租客收取的租金收入与需向委托业主支付的租金之差。

西南证券测算，这类非自持产权式的长租公寓的费效比在第三年将维持稳定低水平；而运营毛利率从第三年开始，将维持在91%的高水平。

不过，北京德恒(深圳)律师事务所曾诗琴做过专门分析，轻资产模式运营的长租公寓，跟租客签的租赁合同一般是一年左右，租期较短；而ABS产品出于成本、融资期限等考虑，一般期限较长，因此租金收入一般无法直接作为基础资产，所以交易结构上一般会涉及信托受益权；而且相比类REITs这类发行主体资信较高，独立运营商的长租公寓ABS往往需要第三方担保公司担保、获得较高的外部增信，除了需要支付额外成本，还伴随着诸如租金收入稳定性等高要求的反担保措施。

从认购情况看，市场对长租公寓ABS产品认可度相对较高。“对于合法合规的标准化产品，市场关心的问题只有两个：风险和收益。”徐聪介绍，ABS产品发行除了受市场钱紧、流动性影响；具体到长租公寓来看，风险主要在租金波动、违约退租、空置、现金流预测偏差等，可以通过担保和反担保等结构设计规避、降低风险，更何况，“最近有一些现象是，房租租金涨得很快”。

长租+金融越快，租金上涨越快？

这两天，一些第三方机构统计，一线城市尤其是北京今年7月份单平米月租金环比上涨2.2%；部分涨幅较大区域甚至达到环比涨幅分别为10.5%和10.7%；引发了市场上对高房租的大讨论。

有分析师斥责部分中介公司行为不良，提前囤积了区域房源，然后制造环比恐慌上涨数据误导市场；不过，也有人质疑，资本介入导致房租上涨。全国连锁房屋经纪机构“我爱我家”研究院院长胡景晖直言，今年房租暴涨最主要原因就是以自如、蛋壳为代表的被资本推动的长租公寓运营商，争抢房源、高价收房、重装修，继续违规的N 1出租，“以高出市场20%到40%的价格在收购，导致售(租)房成本直接上升了。”

政策红利激励，加上新增流动人口和大学毕业生等租赁群体大增、中商产业研究院预计到2020年租金成交总额将达到2万亿元，租赁人口达到2亿；多方加持之下，长租公寓引来了资本竞逐，品牌房企、国有资本、房地产中介、资产管理背景公司及创业公司纷纷加入。在业内人士看来，激烈竞争之下，长租公寓+金融产品的创新是发展的必然。

除了融资渠道创新，租房业务引入金融产品创新的也不在少数。

记者曾走访上海多区域的长租公寓市场就发现，“以租还贷”的房租分期贷款业务，类似于一款基于租房场景的消费信贷产品，非常普遍。“八成以上租客会选择分期。”上海青客公寓浦东新区一位业务员告诉记者，租客跟银行或第三方互 金平台签约、办理分期“租房贷”，银行一次性给租房平台结算租金，租客不需要首次交租就“押一付三”、只是按要求每月向银行打款付房租，以此提升租客产品体验。

“除了看到'资本抢房子、抬高租金'，还应该看到，租房市场正在发生的趋势。”徐聪认为，在当前租售并举形势下，相比国外，我国的租房市场和服务上还处在精细化管理运营体系的建设初期；不少还是租客与房东、各类中介“散户化”交易，而从零散的散租到长租规模化运营阶段，万科等品牌开放商、还有独立运营商都在做尝试，这意味着今后市场上，资本参与空间还很大。