抢房大战之后 碎了一地“蛋壳”

近日，关于长租公寓平台蛋壳公寓的消息不断。资金链断裂、被我爱我家收购等传闻，让蛋壳股价暴涨暴跌，虽然蛋壳已经发布声明不会跑路，但是不少房东和租客仍然难以安心。目前，房东、租客、金融机构和蛋壳之间的矛盾还在继续。

长租公寓“蛋壳”资金链风波引关注

蛋壳公寓租客：房东已经在门上贴了告示，说让我们限期要搬离。蛋壳所有的服务都终止了，我们的费用还在缴。

焦急的不仅是租客，还有蛋壳的房东。蛋壳本应该按季度向他们支付租金，但是最近很多房东也没有收到钱。

蛋壳公寓房东：上个月房租没给，我就找他们，每个电话都找不到人。要么无法接通，要么电话接通的每一个人都说不干了。

然而，蛋壳公寓的工作人员却表示，公司还在运转。

蛋壳公寓工作人员：我们公司其实也没有像一些公司，高收低租的公司跑路，公司还在积极应对。

黑猫投诉平台显示，与蛋壳公寓有关投诉已经超过三万条。投诉内容多为“蛋壳公寓拖欠押金不退”“正常退租，押金迟迟无法提现到账”等。然而，更让一些租客烦恼的是，即使损失了已经交的押金和房租，未来每个月还需要继续支付“租金贷”，否则，可能会影响征信。

11月16日，蛋壳公寓通过新浪官博发声：蛋壳公寓没有破产，也没有跑路。另一方面，与蛋壳公寓有租金贷合作的微众银行发表声明，至少在2021年3月31日前，已办理租房消费贷的客户征信将不受影响。而在那之后，租户该何去何从，微众银行尚未给出进一步说明。

蛋壳公寓只是长租公寓行业的一个缩影。今年9月以来，深圳的爱租公寓、美居公寓、小鹰公寓、乐居公寓等5家长租公寓公司被投诉“无房可住”，目前部分已停止营业，被列入经营异常名录。

违规加杠杆 蛋壳“租金贷”占比超标

房子不租了，人却还在还“租金贷”的贷款。租金贷指的是，租客在与长租公寓平台签租约的同时，与该平台合作的金融机构签订贷款合约，由该金融机构替租客支付全年房租，租客再向金融机构按月还清租房贷。随着长租公寓危机事件不断上演，“租金贷”的业务模式也受到了拷问。

去年底，住建部等六部门发文整顿租房市场，明确住房租赁企业在租金收入中，“租金贷”的金额占比不能超过30%。根据蛋壳公寓招股书，2019年前三季度，蛋壳公寓从租客手中获得预付款为7.9亿元，而从金融机构获得预付款则高达31.6亿元，杠杆率超过80%，大大超出了30%的比例要求。这种收租方式，给蛋壳积累了大量沉淀资金，用以增加房源数量，抢占市场规模。

北京岳成律师事务所律师岳屾山：像蛋壳这种利用第三方租金贷，加杠杆的模式确实有很大的不确定性，而且风险极高。现在长租公寓“爆雷”的最大原因，可能是由于这个原因，一旦资金链破裂，一边付不起房东的租金，另外连公司的正常运营可能也都会有问题。

蛋壳从2015年成立至今，运营的房间数量从2000多间发展至40多万间。大举扩张之下却是逐年上升的亏损额，财报显示，从2017年到2019年，蛋壳亏损额从2.7亿多元上升到34.35亿元。今年一季度，公司又亏损12.3亿元，创下单季亏损纪录。

不计成本的抢房大战也为日后的危机埋下伏笔。据业内人士称，长租公寓的成本回收期较长。理想的出租水平通常在90%-95%左右，当房源空置期较长，企业的营收压力便随之增加。数据显示，今年2月份，农历新年叠加疫情，蛋壳公寓空置率约高达20%。按照蛋壳平均每间房源约2200元的租金来算，20%的空置率意味着一个月约2亿元的租金损失。而在长租公寓“阵亡”名单中，有很多企业的房屋空置率甚至高于50%。

空白研究院院长杨现领：长租公寓是低毛利的民生行业，不太可能是暴利行业，也不太可能有很大的利润增长空间，所以它需要踏踏实实地运营，一点一点提升效率。

长租公寓路在何方？

为防范风险，眼下，多地出台措施加强对住房租赁企业的监管，要求住房租赁企业不能采取“高进低出”“长收短付”的经营方式，这种急功近利的方式损害了行业的健康发展，为整个行业敲响了警钟。

依据公开信息不完全统计，在陷入资金链断裂、经营纠纷或倒闭的长租公寓企业中，将近70%是“高收低出”和“长收短付”的经营模式。

原本成本回收期就较长的长租公寓，在今年的疫情下更是加重了亏损。一方面，长租公寓的空房数量提高，另外一方面，全国各地很多城市租金普遍下降。

中国流动人口占比近20%，长租公寓满足了许多城市白领的高品质居住需求，这个概念诞生前几年的发展和盈利已经证明需求存在。随着行业引导租房者借贷，利用租金时间差加倍投资，必然增加公司风险。

巨丰投资首席投资顾问张翠霞：实际上长租公寓真正的盈利模式，不是搞租金差，或者是搞租金贷，而是真正的资产升级和服务溢价。长租公寓是一个新兴行业，再加上2020年叠加疫情的背景下，导致租赁需求不强。对于企业管理来说，要学会变危为机。