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抢房大战之后 碎了一地“蛋壳”

来源:央视 2020-11-30 08:29:44
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近日,关于长租公寓平台蛋壳公寓的消息不断。资金链断裂、被我爱我家收购等传闻,让蛋壳股价暴涨暴跌,虽然蛋壳已经发布声明不会跑路,但是不少房东和租客仍然难以安心。目前,房东、租客、金融机构和蛋壳之间的矛盾还在继续。

长租公寓“蛋壳”资金链风波引关注

蛋壳公寓租客:房东已经在门上贴了告示,说让我们限期要搬离。蛋壳所有的服务都终止了,我们的费用还在缴。

焦急的不仅是租客,还有蛋壳的房东。蛋壳本应该按季度向他们支付租金,但是最近很多房东也没有收到钱。

蛋壳公寓房东:上个月房租没给,我就找他们,每个电话都找不到人。要么无法接通,要么电话接通的每一个人都说不干了。

然而,蛋壳公寓的工作人员却表示,公司还在运转。

蛋壳公寓工作人员:我们公司其实也没有像一些公司,高收低租的公司跑路,公司还在积极应对。

黑猫投诉平台显示,与蛋壳公寓有关投诉已经超过三万条。投诉内容多为“蛋壳公寓拖欠押金不退”“正常退租,押金迟迟无法提现到账”等。然而,更让一些租客烦恼的是,即使损失了已经交的押金和房租,未来每个月还需要继续支付“租金贷”,否则,可能会影响征信。

11月16日,蛋壳公寓通过新浪官博发声:蛋壳公寓没有破产,也没有跑路。另一方面,与蛋壳公寓有租金贷合作的微众银行发表声明,至少在2021年3月31日前,已办理租房消费贷的客户征信将不受影响。而在那之后,租户该何去何从,微众银行尚未给出进一步说明。

蛋壳公寓只是长租公寓行业的一个缩影。今年9月以来,深圳的爱租公寓、美居公寓、小鹰公寓、乐居公寓等5家长租公寓公司被投诉“无房可住”,目前部分已停止营业,被列入经营异常名录。

违规加杠杆 蛋壳“租金贷”占比超标

房子不租了,人却还在还“租金贷”的贷款。租金贷指的是,租客在与长租公寓平台签租约的同时,与该平台合作的金融机构签订贷款合约,由该金融机构替租客支付全年房租,租客再向金融机构按月还清租房贷。随着长租公寓危机事件不断上演,“租金贷”的业务模式也受到了拷问。

去年底,住建部等六部门发文整顿租房市场,明确住房租赁企业在租金收入中,“租金贷”的金额占比不能超过30%。根据蛋壳公寓招股书,2019年前三季度,蛋壳公寓从租客手中获得预付款为7.9亿元,而从金融机构获得预付款则高达31.6亿元,杠杆率超过80%,大大超出了30%的比例要求。这种收租方式,给蛋壳积累了大量沉淀资金,用以增加房源数量,抢占市场规模。

北京岳成律师事务所律师岳屾山:像蛋壳这种利用第三方租金贷,加杠杆的模式确实有很大的不确定性,而且风险极高。现在长租公寓“爆雷”的最大原因,可能是由于这个原因,一旦资金链破裂,一边付不起房东的租金,另外连公司的正常运营可能也都会有问题。

蛋壳从2015年成立至今,运营的房间数量从2000多间发展至40多万间。大举扩张之下却是逐年上升的亏损额,财报显示,从2017年到2019年,蛋壳亏损额从2.7亿多元上升到34.35亿元。今年一季度,公司又亏损12.3亿元,创下单季亏损纪录。

不计成本的抢房大战也为日后的危机埋下伏笔。据业内人士称,长租公寓的成本回收期较长。理想的出租水平通常在90%-95%左右,当房源空置期较长,企业的营收压力便随之增加。数据显示,今年2月份,农历新年叠加疫情,蛋壳公寓空置率约高达20%。按照蛋壳平均每间房源约2200元的租金来算,20%的空置率意味着一个月约2亿元的租金损失。而在长租公寓“阵亡”名单中,有很多企业的房屋空置率甚至高于50%。

空白研究院院长杨现领:长租公寓是低毛利的民生行业,不太可能是暴利行业,也不太可能有很大的利润增长空间,所以它需要踏踏实实地运营,一点一点提升效率。

长租公寓路在何方?

为防范风险,眼下,多地出台措施加强对住房租赁企业的监管,要求住房租赁企业不能采取“高进低出”“长收短付”的经营方式,这种急功近利的方式损害了行业的健康发展,为整个行业敲响了警钟。

依据公开信息不完全统计,在陷入资金链断裂、经营纠纷或倒闭的长租公寓企业中,将近70%是“高收低出”和“长收短付”的经营模式。

原本成本回收期就较长的长租公寓,在今年的疫情下更是加重了亏损。一方面,长租公寓的空房数量提高,另外一方面,全国各地很多城市租金普遍下降。

中国流动人口占比近20%,长租公寓满足了许多城市白领的高品质居住需求,这个概念诞生前几年的发展和盈利已经证明需求存在。随着行业引导租房者借贷,利用租金时间差加倍投资,必然增加公司风险。

巨丰投资首席投资顾问张翠霞:实际上长租公寓真正的盈利模式,不是搞租金差,或者是搞租金贷,而是真正的资产升级和服务溢价。长租公寓是一个新兴行业,再加上2020年叠加疫情的背景下,导致租赁需求不强。对于企业管理来说,要学会变危为机。

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