"救市"政策密集出台，市场静待龙年地产"小阳春"？

（原标题："救市"政策密集出台，市场静待龙年地产"小阳春"？）

“春节前出政策，就是为了给你春节回家考虑和准备的时间。”春节前夕，北上广深等一线城市密集出台楼市“救市”政策，上海链家一位工作人员这样对记者表示，“救市”政策力度大，出台节奏快，反映出管理层的迫不及待。

多位接受券商中国记者采访的业内人士也表示，监管层对于春节后的市场抱有较高期待，希望“救市”政策和季节性的“小阳春”成为节后市场的双保险，从而稳定市场信心。随着地方层面不断落地房地产融资协调机制，行业信用或将加速修复，叠加限购政策的持续松绑，一线楼市有望持续回暖。但由于2023年上半年在防疫政策优化后初期销售情况较好，销售数据基数较高，2024年上半年销售同比数据或较为平淡。

一线城市密集“救市”

2月7日，农历腊月二十八，在传统观念里已经属于春节期间。作为本轮房价下行影响最深的一线城市之一，深圳在这一天出台了新的楼市“救市”政策。2月7日，深圳发布《深圳市住房和建设局关于优化住房限购政策的通知》(以下简称《通知》)。

《通知》明确，深圳市户籍居民家庭(含部分家庭成员为深圳市户籍居民的家庭)限购2套住房，深圳市户籍成年单身人士(含离异)限购1套住房，对户籍居民不再限定落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限。

另外，非深圳市户籍居民家庭及成年单身人士(含离异)购买住房个人所得税、社会保险年限要求由5年调整为3年。此次政策优化降低了居民购房门槛，有利于更好满足深圳户籍居民和在深工作人员的刚性和改善性住房需求。

市场人士指出，本次深圳放松限购，是在深圳供需关系发生重大变化后的一次针对性调控，在需求端精准发力，满足更多新市民及“深二代”等购房需求，能有效释放更多潜在购买力。且在开年之际出台政策，能有效提振市场信心，助力今年深圳市场交易活跃度的提升，促进深圳房地产市场稳健发展。

深圳成为兔年“救市”的收官之城。此前，一线城市“救市”已经充分展开。

1月26日，住建部召开城市房地产融资协调机制部署会。会议要求，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，加快构建房地产发展新模式，长短结合、标本兼治，促进房地产市场平稳健康发展。要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜地调整房地产政策。

1月27日，广州率先“救市”。自1月27日起，广州新购买建筑面积120平方米以上的住房不纳入限购范围，包括新建住房和二手住房。这意味着广州成为一线城市中首个大幅放宽核心区域限购的城市。同时，居民名下住房在广州市存量房交易系统上挂牌出售的，或是住房用作租赁住房取得登记备案的，购买住房时相应核减家庭住房套数。这两项政策叠加，意味着广州楼市几乎全面放松。

1月30日，上海市住建委、上海市房管局联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》，规定自2014年1月31日起，在本市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域(崇明区除外)限购1套住房。

2月6日，北京市住建委和通州区政府发布消息称，从即日起，在京具备购房资格的四类家庭可以在通州区购买一套商品住房。也就是说，在通州落户或就业的家庭，如需购买通州区商品住房，符合北京市限购条件即可，不再受到“双限”的制约。

“政策现在是鼓励居民入场，特别是有一定资金能力，具有改善需求的居民在一线城市以房换房的政策阻碍已经非常少。”华东一位地产人士对券商中国记者表示，“改善需求连接着买卖双方，政策希望他们率先把市场活跃起来。”

上海中原地产首席分析师卢文曦对此表示：“一般情况下两会期间才是一些重要城市楼市政策调整的‘窗口期’，但是今年在春节之前就把‘救市’政策进行了充分释放，管理层的态度很明确，一定要把当前的市场稳住。”

楼市“小阳春”可期？

密集的政策出台，提振了部分市场人士的信心。

光大证券房地产行业首席分析师何缅南在近期的一份研究报告中表示，目前我国房地产市场供求关系发生重大变化，楼市区域分化格局凸显，核心一二线城市购房需求相对企稳，较多二线城市购房需求不足，因城施策是必要之举。

何缅南表示，南京、济南、青岛等二线城市已于2023年下半年陆续全面放开限购，在我国房地产市场供求关系发生重大变化的大背景之下，二线城市对楼市过热时期出台的限制措施应放尽放已渐成趋势，而一线城市“渐进式”加大本地购房支持力度亦为大势所趋。核心城市楼市优化政策或将助力楼市“小阳春”如期到来，促进市场销售逐步企稳。

前述华东地产人士也认为，政策的密集出台可以向市场释放更多积极信号，稳定居民信心，从而推动房地产市场企稳。

方正证券也指出，一线城市二手房成交量于 2023 年中旬开始不断上升，或表明一线城市结构性置业需求仍然旺盛，然而需求端对房企信用风险的担忧或为影响其需求释放至新房市场的核心因素之一。随着地方层面不断落地房地产融资协调机制，行业信用或将加速修复，叠加限购政策的持续松绑，一线楼市有望持续回暖。

“救市政策和‘小阳春’等于给节后市场上了一个‘双保险’。一旦这个行情预期兑现，市场的信心就会进一步加强。这样的话至少2024年上半年的基调会是稳中向好。”卢文曦表示。

不过，也有一些市场人士比较谨慎。“上海限购政策宽松以后，我们店的带看确实变多了，但是也只是看一些低价房。”前述上海链家一位工作人员表示，“很多客户还是想观望一下，认为节后的行情并不明朗。”

“进入2023年下半年，随着三、四线销售再度走弱，售价伴随结构变化再度提升，进入2023年四季度，随着市场情绪在转弱，整体售价再度下探。比对2021、2023年两次‘小阳春’，2024年一季度尚缺少市场信心，同时暂无显著积压需求待释放，市场回暖需更多外力推动改善预期，这也是近期各地政策新一轮松绑的原因。”申港证券分析师曹旭特指出，一季度“小阳春”热度尚不清晰，仍需观察近期出台政策在春节后效果。