房地产将进入黄金发展期——万科总经理郁亮问答

证券之星4月12日消息:据中国证券报报道,在昨天上午举行的“中证·天相上市公司说明会”上，万科总经理郁亮表示，万科2003年业绩体现了效益型的增长，展望未来20年，中国进入房地产业发展的黄金时期，公司将专注于进一步提高企业的利润率水平，以股东的长期利益增长为目标，为投资者带来更多回报。他还表示，万科没有发行H股的计划。
针对投资者的提问，郁亮作出了较为详尽的回答。
问：万科很强调品牌，那么品牌给公司带来了什么具体的收益？另外，万科的毛利水平和同行业相比是否高一些？
郁亮：关于品牌的价值，过去我们的房子比周边大约高1000元左右，这在很多地方可以看到。另外，万科的毛利水平在每个项目上都不一样，如果是历史用地，公司的毛利水平就会非常高。万科的毛利水平这几年都有小幅提升，目前来看是22.5％。我们现在正研究如何提升毛利水平，一个很重要的渠道就是，通过工业化生产来提高毛利水平。如果说过去十年万科的特征是以专业化来衡量的话，那么未来就是经济化。
问：房地产行业的需求目前比较旺盛，从你的角度来看，这种需求能否长期持续？
郁亮：房地产需求是由长期的经济推动所带来的。我相信房地产行业在未来二十年是一个发展黄金期，但一定也会调整，我想对万科来说，在某种程度上我们期待着调整，因为在调整过程当中我们才能脱颖而出。万科是从1993、1994年宏观调控开始，整个房地产形势比较严峻的时候才成长起来的，如果行业进行调整的话，我们的市场份额有可能会有比较大的扩大。
问：关于行业淘汰的问题，您预期这种淘汰是否已经开始？
郁亮：行业淘汰已经开始了。第一层的淘汰来自于资金实力。比如说去年，与我们争夺华为地块的是深圳前几位的发展商，几乎很难看到小发展商的影子，因为这是拿钱来比拼的。第二层淘汰来自于客户，没有品牌就得不到社会的认同，这种淘汰目前在一些地区已经可以看到，这种趋势正在逐步地加大。所以我想行业淘汰赛已经开始了，而且速度会比过去更快一点，行业集中度的提高可能正成为一个趋势，有利于为客户提供更好品牌和房子，同时提高这个行业受尊敬的程度。
问：万科有没有考虑引进海外投资者？
郁亮：从万科目前的股东结构来看，我觉得：其一，希望管理层的员工也能够作为股东之一，当然目前MBO的一些做法我并不认同，因为它会妨碍公司的成长；其二，如果有机会的话，我们引进战略投资者，国内国外都可以考虑，这不光是钱的问题，而是说给我们带来了很多经验和做法，包括项目的管理水平等都可以提升。
问：相对同行业公司而言，万科的经营优势在哪里？
郁亮：第一，万科的团队是值得自豪的；第二是品牌优势；第三是万科的创新，无论是目标的制定还是做法我们都走在行业的前列，在领跑的地位。简单地说在这几个方面我们做得比对手好，当然，在管理方面我们比对手而言相对更成熟得多。因为毕竟万科已经二十周年，我们经历了很多风风雨雨，也有过很多经验教训。