原报告 | 方圆生活服务年报里的数字变动和创始人回归使命

（原标题：原报告 | 方圆生活服务年报里的数字变动和创始人回归使命）

观点指数 因未完成贸易应收款项减值测试而延迟刊发业绩的方圆生活服务最终在4月30日交出了过去一年的答卷。

总体来看，收益下降、由盈转亏及金融资产减值亏损净额大幅增长是这家物企2023年度业绩的主题。

公告显示，方圆生活服务总收益约为4.27亿元，较上年同期下降约16.6%。其中，房地产代理服务收益大幅下降73%至2940万元，是影响总收益下降的主要因素。

期内，金融资产减值亏损净额约1.01亿元，同比增长了987.1%。该增长主要归因于贸易应收款项、应收同系附属公司款项及应收关联方款项的减值亏损拨备分别大幅增加约2420万元、5650万元及1990万元。

受此影响，方圆生活服务2023年度录得的亏损净额约5710万元，而2022年度为溢利净额3170万元；净利润率由2022年度的6.2%下降至-13.4%。

在此艰难时刻，创始人及大股东方明回归台前，接替韩曙光董事会主席及提名委员会主席职务，后者调任为行政总裁。

成长阻力

据财报介绍，方圆生活服务业务专注广州及大湾区其他地区，主要透过综合房地产代理服务及专业物业管理服务两个业务分部从事生活服务。业务战略是将服务扩展到全国，战略重心放在提供物业管理服务上，增值服务为辅。

具体来看，方圆生活服务的综合房地产代理服务业务主要位于广东省。2023年广东省商品房销售面积收缩，创近八年新低；商品房销售量进一步下降，这也带来房地产代理服务分部业绩下跌。同时，方圆集团（其最大的收入来源）仍面临财务困境，给供应带来限制，加上需求萎靡不振，房地产代理服务收入大幅下滑73.0%。

专业物业管理服务同样乏力，同比下降1.4%至3.97亿元。其中，物业管理服务同比增长6.7%至3.24亿元；社区增值服务同比增长1.2%至5460万元；而非业主增值服务则大幅下滑57.6%至4250万元，与行业整体现状相符。

值得一提的是，随着方圆生活服务关联方的暴雷，未来该公司的规模拓展或遇阻。财报显示，截至2023年度末，该公司合约建筑面积仅增长0.5%至1930万平方米，而在管面积仅增加2.9%至1380万平方米。

数据来源：企业公告，观点指数整理

从过往来看，方圆生活服务还会通过收购寻求扩张。例如，2022年度，该公司通过收购广东筠城方圆物业服务有限公司51%股权，将服务扩展至云浮市；亦完成收购广东益康物业服务有限公司60%股权，将服务扩展至东莞及梅州市场。

但在手现金下滑或进一步阻碍方圆生活服务的收购之路。截至2023年末，该公司银行结余及现金为8813.4万元，较2022年度的1.17亿元下降了25%。

数据来源：企业公告，观点指数整理

财报称，2024年在房地产代理服务方面，方圆生活服务将继续专注于大湾区的业务发展，在已成功进入或已取得良好业绩的城市承接更多项目。同时，在物业管理服务方面，避免过度扩张，抓住盈利机会，尤其是城市服务及增值服务方面的机遇。

报告期内，方圆生活服务向主要客户收取应收款项进度放缓，关联开发商陷入财困导致信贷风险增加，这也导致该公司对减值亏损进行拨备，进而造成年内亏损5710万元，净利润率由去年的6.2%下滑至-13.4%。

数据显示，方圆生活服务2023年度应收贸易款项、应收同系附属公司款项及应收关联方款项的减值亏损拨备分别大幅增加约2420万元、5650万元及1990万元，金融资产减值亏损净额同比增长约987.1%至1.01亿元。

扣除减值亏损后，该公司应收贸易款项为1.039亿元，应收同系附属公司款项为6247.7万元，应收关联公司款项为4067.8万元，分别同比变动-2.78%、-46.6%、-35.83%；其中，一年以内应收占比分别为62%、13.32%及7.28%，结构上有所改善。

另悉，2023年度来自"方圆系"公司的收益并未占该集团年内收益10%以上。如此来看，方圆生活服务整体上来自关联方的风险减小。

创始人回归

与2023年度业绩公告一同披露的，还有方圆生活服务的人事变动决定，创始人方明接替韩曙光被调任为董事会主席并被委任为提名委员会主席，后者则调任公司的行政总裁。

公告介绍，方明自2006年起担任方圆集团主席兼董事长，主要负责投资决策、提供总体策略规划及监督方圆集团的物业发展项目等，截至公告日，拥有方圆生活服务约56.49%的权益。

而韩曙光主要负责该公司的策略规划及一般管理，其在物业开发方面拥有逾二十年的经验，彼时主要负责土地收购、投资及融资事宜、成本控制及法律事务。自2023年9月28日前任行政总裁容海明辞职后，韩曙光便接替其职责领导该公司。

观点指数了解，自物业行业进入快速回调阶段以来，董事会主席、行政总裁或首席执行官之类的"一把手"关键人物换防或调整已屡见不鲜。而今年以来，物企高管人事变动出现创始人收权或回归趋势。

例如，4月16日，佳兆业美好发布公告，宣布郭英成正式出任公司执行董事。而郭英成是佳兆业美好的创办人之一，此次出任执行董事，旨在进一步加强公司在战略规划和发展方面的领导力量，为公司的未来发展注入新的动力。

据悉，佳兆业美好2023年度增收不增利，录得盈转亏，由上年度溢利1.07亿元变化为亏损4.38亿元，总收益同比仅增长了0.6%至17.94亿元，同样面临挑战。

更早之前，朗诗绿色生活创始人田明由非执行董事调任为执行董事，并仍然担任董事长职务，公告称，此举旨在"投放更多时间及精力于公司管理"。

观点指数认为，部分物企业绩承压，进行新的战略调整自然是创始人收权或回归的理由，但当下地产方面遇到更严峻的考验，而物企轻资产属性并未改变，且正逐步回归现金流逻辑。树立良好的服务品牌，也有助于帮助关联方渡过难关。