康桥悦生活(02205.HK)：稳健业绩凸显经营韧性 构建良性循环穿越市场周期

（原标题：康桥悦生活(02205.HK)：稳健业绩凸显经营韧性 构建良性循环穿越市场周期）

近年来，物业行业经历了一系列的结构性变革和业务调整，以适应不断变化的市场环境和客户需求。面对市场波动和经济压力，可以看到，众多物业企业采取了更为审慎的扩张策略，专注于内部优化和服务质量的提升。

在宏观经济持续修复的背景下，伴随政策层面的积极引导和支持，今年来，整个行业展现出了逐步回暖的迹象。企业对于行业的长期发展保持了谨慎乐观的态度，并在市场恢复过程中寻求新的增长点和业务机会。

作为全国知名的美好生活与智慧城市服务商，康桥悦生活(02205.HK)通过积极提升服务能力，挖掘市场新机会，展现出相对稳健经营的一面。

8月28日，康桥悦生活发布了2024年中期业绩，财报显示，上半年公司实现收入约4.87亿元(单位人民币，下同)，同比增长9.5%，毛利润约1.06亿元，归母净利润约0.43亿元。

那么透过这份财报，该如何认识康桥悦生活的价值？

1、有质量的稳健增长，不断夯实安全根基

从这份财报来看，康桥悦生活呈现出如下几大亮点：

a· 公司现金流充沛，内部提效持续兑现业绩增长

结合整个行业情况来看，康桥悦生活在营收等关键财务指标上取得了相对稳健的表现。这些成绩的取得，与公司在现金流管理和内部提效方面的努力密不可分。

尽管面临行业调整，康桥悦生活的毛利率也保持在了相对稳定状态，上半年，综合毛利率为21.7%，显示出公司在成本控制方面的优势。

公司现金流状态良好，截至今年6月底，现金及现金等价物达到了约3.37亿元人民币。这一充裕的现金储备不仅为其日常运营提供了充足的流动性，也为未来的投资和扩张奠定了坚实的基础。

在经济不确定性的环境中，这样的现金流表现进一步证明了康桥悦生活在风险管理和高效运营上的成熟能力。

除了良好的现金流状况，康桥悦生活稳健的业绩还得益于公司内部效率的提升。公司通过优化组织结构、提高运营效率、采用科技手段等措施，在成本控制和服务质量上都取得了显著的成果。财报显示，上半年公司销售及营销开支同比下降19.0%，行政开支同比下降了17.8%。

b· 稳健的规模扩张步伐，独立性持续提升

上半年，康桥悦生活在规模扩张方面继续展现出了既稳健又高效的姿态。

截至今年上半年，公司在国内35座城市提供物业管理服务及增值服务，拥有在管项目数量303个，在管建筑面积约4320万平方米，同比增长17.1%，合约建筑面积约7110万平方米，同比增长8.5%。规模的稳步增长不仅体现了公司在物业市场上的吸引力，也反映了其在获取新项目方面的强劲能力。

值得重视的是，公司的独立性特征在整个物管行业中表现独树一帜。

财报显示，截至今年上半年，公司在管面积中，来自第三方物业开发商的为约3450万平方米，占比79.8%。合约面积中，来自第三方物业开发商的约为5840万平方米，占比高达82.2%。

此外，公司非住宅类物业也持续保持快步增长态势，且同样展现出独立性优势。财报显示，截至上半年，康桥悦生活非住宅类物业的在管建筑面积为约750万平方米，同比提升22.4%，其中非住宅物业来自第三方物业开发商的占比更是高达99.2%。

可见，康桥悦生活这种独立性不仅体现在业务来源的多样化上，也表现在公司能够更加灵活地应对市场变化，以及对客户需求做出快速响应的能力上。

总的来看，公司稳健的规模扩张和独立性提升相辅相成，形成了良性的业务循环。一方面，规模的扩张为公司带来了更多的资源和市场影响力，另一方面，独立性的提升则增强了公司的市场竞争力和风险抵御能力。这种协同效应不仅使得康桥悦生活在物业管理行业中占据了更加有利的竞争地位，也为其长期的可持续发展奠定了坚实的基础。

c· 多元业态布局，展现可持续的成长动能

从公司营收结构来看，除了物业管理服务外，公司围绕社区增值服务、非业主增值服务以及城市服务也正不断打开新的增长点。公司已拥有“悦商管”“悦城服”“悦生活”三条产品线，并持续深化“物业服务+生活服务”的多元经营模式，发挥增值服务优势，延伸服务边界。

如，在城市服务方面，康桥悦生活展现了其前瞻性的市场洞察力，提前布局并积极参与城市环卫、公共设施管理等多元化服务项目。这不仅响应了城市化进程中对高质量服务的需求，也为公司带来了新的业务增长点。

目前公司城市服务业务板块收入正保持快步增长，今年上半年，实现营收3748.6万元，同比增长32.0%。随着公司在城市服务领域的不断深入，康桥悦生活的先发优势将逐步转化为持续的业绩增长。

从传统物管到社区增值服务再到城市服务的不断探索，体现了康桥悦生活业务模式的创新和业务领域的拓展。基于此，这不仅增强了公司在传统物业管理服务之外的盈利能力，另一方面也为公司的长期发展注入了新的活力。

随着服务内容的不断丰富和服务质量的持续提升，康桥悦生活有望在激烈的市场竞争中占据有利地位，并实现持续稳健的增长。

2、以高品质的服务力持续夯实经营基座，科技赋能下的提质增效

纵观康桥悦生活的发展历程，不难发现，公司在追求规模扩张的同时，坚持打造高品质服务力，力求在质量、规模和效益之间找到平衡点。

在物业管理这一领域，规模效应固然重要，但单纯的规模扩张却并不可取，只有建立在高品质服务基础之上的增长，才具备可持续发展的能力。

因此，可以看到，康桥悦生活在扩大其服务规模的同时，坚持提升服务品质。

公司不仅在基础的物业服务上下功夫，更致力于打造有温度的社区文化，以增强邻里之间的联系和社区的凝聚力，通过不断的探索和创新服务模式，满足业主对高品质生活的追求。这也使得康桥悦生活在规模增长的过程中，持续赢得了业主的信任和市场的口碑。

与此同时，作为以“拼人力”为核心的传统劳动密集型领域，物业管理行业的核心壁垒更在于如何提高效率。尤其是，随着技术的进步和行业的发展，透过前沿技术赋能业务发展已经成为物管行业的一个重要课题。

在这一背景下，康桥悦生活通过引入或开发先进的信息技术，比如物联网、大数据分析和人工智能等，打造了包括数据可视化运营指挥系统、设备设施智能化系统、康云优家APP等线上服务触点体系，不断优化物业管理流程、提升管理效率和服务体验，从而构建起自己的核心竞争力。

尽管物业服务行业竞争激烈，但康桥悦生活依然坚持以成本控制和服务质量为核心，坚守“质价对等、同价最优”的服务底线，通过提供高性价比的服务来吸引和保留客户。在这一过程中，公司也坚持打造高效的组织管理体系，将科技融入到经营的细微环节，以此有效降低了运营成本，提升了服务效率和盈利能力。

基于此，这不仅为公司带来了更高的经济效益，也为其持续的规模扩张和服务质量提升提供了坚实的财务支持。

3、行业回归常态化经营，优质物管价值凸显

过去几年，房地产市场深度调整的大环境，让物管行业在市场的信心也遭遇到了重挫。

如今，随着政策不断加码支持房地产市场的稳定，行业正在回归常态化经营，在这一转变下，也正使得优质物企的价值日益凸显。

市场对优质物企的认可，不仅体现在对其财务稳健和业绩稳定的高度评价上，更在于对其长期成长价值的重新发现。

前者来看，那些能够保持长期稳健经营，兑现股东回报的公司将是市场关注的焦点。

而核心指标则关注到物企的分红策略上。

对此，此前东吴证券即表示，随着行业回归正常发展节奏，物业公司的商业模式应匹配较高的分红率，提升并维持较高分红是顺应行业发展的正常决策。

可见机构对物企分红的期待。

后者来看，稳健的经营能力和持续拓展的新增长曲线，将为物企打开新的成长空间，也将给与市场重新审视物企价值的新窗口。

由此，聚焦到康桥悦生活，其当下的增长驱动力来自两方面：其一是横向拓展规模；其二是纵向外延布局，完善多元化业务矩阵。公司当前已形成一定的品牌影响力，加上账面现金充沛，有望通过先发优势和网络效应持续拓宽发展边界，夯实竞争壁垒，长期增长动力充足。

如若将时间线拉长来看，尽管外部环境遭遇挑战，公司上市三年以来仍然保持连续三年的现金分红，展现出积极回馈股东的姿态，而后续随着业绩的不断提升，这一分红预期还将持续巩固和提升，也为市场带来了信心。

回到资本市场上，公司估值具备较强吸引力，截至8月28日收盘，公司动态PE约为14倍，股息率则高达近9%。公司业绩增长具备确定性，优质资产属性凸显，估值又处于低位，相信这些因素都将推动其成为后续市场资金关注的方向。