物流区域总部网络升级，仓储REITs抗风险性凸显

观点指数 在10月23日观点指数研究院发布的《低空物流快车道 | 2025年10月物流仓储暨基础设施投资发展报告》中，我们发现，物流企业密集推进多区域总部项目，完善全国物流网，而资本市场承压下物流仓储REITs显现抗风险韧性，优于产业园区、保租房等REITs。

2025年9月份，中国物流景气指数（LPI）为51.2%，较上月上升0.3个百分点。升至近六个月以来的最高点。从需求端看，新订单指数达53.3%，环比回升1个百分点，连续8个月处于扩张区间。

报告期内，共录得11起投资事件相关动态，物流企业聚焦区域物流总部建设与垂直领域供应链深耕，通过投资端的项目落地，持续完善全国性物流网络布局，以商流为核心赋能各垂直领域供应链发展，推动行业向精细化、专业化方向进阶。

区域物流总部作为物流网络的关键枢纽，成为企业投资的重点。中通快递在全国核心区域的布局动作尤为密集，期内多个总部项目推进至关键阶段。其中中通快递闽台总部项目开工仪式在福建南安市官桥镇举行，该项目以深化闽台物流合作，为两岸商贸往来提供更高效的仓储、运输及配送支撑。

同时，中通北方总部项目、西南总部项目投入运营，中通供应链华北、华中总部项目进入全面建设阶段，一系列总部项目的推进，标志着中通在全国核心区域的物流网络持续完善，能更高效地辐射周边市场，提升区域物流运转效率。

在垂直领域，物流企业聚焦冷链、特色品类仓储等细分场景，推出适配性服务项目。9月27日，华中最大冷链枢纽玉湖冷链武汉交易中心将投运，该项目聚焦冷链物流领域，将有力保障华中地区生鲜、食品等冷链商品的高效流通，满足消费者对高品质冷链产品的需求。

中通云仓科技与鸣鸣很忙集团合作打造兰州集配仓，结合兰州当地商贸特点，为区域内商品流通提供定制化仓储配送服务；京东物流京津地区酒水专仓启用，针对酒水垂直品类，为京津地区酒水贸易提供专业仓储服务。

同时，顺丰在苏州落地首个大闸蟹专属智能转运中心，针对大闸蟹这一季节性、高附加值生鲜品类，提供定制化的智能转运解决方案，在保障运输时效的同时，降低商品损耗率，适配生鲜品类的特殊物流需求。

这些垂直领域项目的落地，体现了物流企业对细分市场需求的精准洞察，通过专业化场景建设与服务设计，进一步衔接产业链上下游，实现商流与物流的高效协同。

在资本市场整体承压、多板块表现分化的背景下，物流仓储REITs凭借与实体经济的强关联性，展现出突出的抗风险韧性。

根据观点指数整理，从各类REITs二级市场的表现来看，物流仓储REITs近一个月虽有-0.29%的小幅波动，但拉长周期至近三个月，实现了2.01%的正增长。

横向对比其他类型REITs，产业园区REITs近三个月跌幅达1.72%，保租房REITs受市场环境等因素影响，跌幅扩大至7.67%，能源设施、高速公路等板块也均处于下行区间。

当市场多数板块在波动中遭遇不同程度的调整时，物流仓储REITs凭借独特的资产逻辑，成为资本市场中兼具防御性的“稳定器”。

物流仓储REITs的抗风险表现背后是坚实的行业基本面。在电商持续渗透、消费升级以及供应链优化的大趋势下，物流仓储作为现代物流体系的核心节点，始终保有稳定的需求且具备增长潜力。

一方面，电商行业的蓬勃发展，催生了大量的货物存储、分拣与分发需求，物流仓储设施成为电商企业保障高效运营的关键；

另一方面，制造业企业为优化供应链管理，对原材料与成品的周转仓储也提出了更高的要求，推动着物流仓储行业的升级与发展。

这种与实体经济深度绑定的特性，让物流仓储资产在市场波动中，能凭借稳定的租金收益和资产价值，为投资者提供相对可靠的回报，成为资本市场中兼具防御性与成长性的优质标的。

本文节选自《低空物流快车道 | 2025年10月物流仓储暨基础设施投资发展报告》

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