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上海前5月供地仅占年计划15% 地价超房价成大概率事件

2016-06-01 16:13:56 来源:21世纪经济报道
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上海前5月供地仅占全年供应计划的15%

最新出炉的上海2016年用地供应计划显示,全年供应住房用地(包括保障性住房)800公顷,今年前5月供地仅占15%。

6月1日,信达拿下上海外环外地王,溢价率高达306.53%。这超过了前期由保利溢价296%摘取的浦东新区周浦镇地块,刷新今年上海土地市场溢价率的最高记录。上海中原地产市场分析师卢文曦表示,从近期长三角拿地的一些情况来看,不准备成为地王的资金根本拿不到地,可见当前土地市场处于非理性状态。

“325”新政已执行两个月,市场成交量呈节节攀升状态,逐渐恢复至调控前水平,购房者也逐步接受当前的新房价格,尤其是5月以来拍地价格的不断高企,导致市场热情重新被点燃。

链家地产数据显示,上海5月房价环比又涨了12.5%,当月上海新房市场供应量为127.2万平方米,环比下滑3.2%,同比上涨19.2%;成交量为98.8万平方米,环比上涨1.6%,同比下滑30.6%;成交均价36700元/平方米,环比上涨12.5%,同比上涨15.1%,再度刷新历史记录。

接下来或许将有转机。

上海市最新出炉的2016年土地供应计划,提出了对规划建设用地总量只增不减的方针,但未来宅地并非没有增长的空间。土地供应计划显示,2016年住房用地(包含保障型住房)供应计划为800公顷,环比去年有所增加,也是近三年来的最高值;商业办公用地面积为190-325公顷;工业仓储用地面积为450-550公顷。

换言之,今年前5月供地仅占15%。未来7个月,还将有680公顷土地放出市场。

在调整供地结构,减少商办用地供应规模和在工业用地转型的指导方针下,未来宅地供应适当放量还是有所保障的,也说明了当前市场并没有出现地荒现象。然而,地价上涨已成事实,根据21世纪经济报道记者查询获悉,即将在5月面市的几幅地块,起拍楼板价与2015年的成交楼板价相当,那么一旦引发房企抢拍,成交楼板价超过在售房价将是大概率事件。

2015年,嘉定新城板块出让的宅地楼板在17981元-18680元/平方米。周边项目“嘉宝紫提湾城”、“保利湖畔阳光苑”已基本售罄,“东方豪园”装修房的报价约3万元/平方米。即将推出的嘉定新城E27-1宅地起价近25亿元,起始单价18000元/平方米,与2015年成交楼板价相当。

上海中原市场研究中心资深研究经理龚敏表示,2016年,上海土地供应总量其实并不能算紧张,而为什么前期还出现地王频出的现象?主要因为,首先,上海宅地整体供应速度明显放缓,今年1月至今宅地供应面积仅约120公顷,占供应计划的15%;其次,土地市场存在区域供应不平衡,部分地区长期供不应求,偶然的土地推出必然会遭到房企抢夺;此外,市场融资环境助推房企拿地,在实体经济不景气的背景下,资金更愿意选择较为宽松环境下的房地产行业,银行和市场钱袋子也更偏向房地产行业倾斜,使得房企有底气拿地。而这一现象在6月会延续。

龚敏分析道,5月,市场化宅地供应有所放量,土地出让面积54.57公顷,其中嘉定区和奉贤区是未来交易的热点区域。嘉定土地供应聚集在徐行和嘉定新城两大板块,两个板块地价相差悬殊,相对而言嘉定新城更为成熟便捷,但起价较高;而徐行镇受制于交通环境,但地价偏低,也有一定吸引力。

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