切实调整住房供应结构 楼市调控思路走向深化

切实调整住房供应结构 楼市调控思路走向深化

与去年出台的各项楼市调控政策相比，这一次的“国六条”可说是既相似又不同。专家普遍认为，在思路上的适度深化是“国六条”的关键所在，宏观调控正走向微观和定向、定量调控。
“全国各地楼市的发展仍然存在不稳定性，采用行政和经济相结合的调控手段，可以有区分的针对不同对象进行运用。”上海易居房地产研究院副院长丁祖昱解释说。“调控好比吃药，对于病人能够产生实质性的效果，对于正常人来说影响就不会很大。”他说，“因此，调控措施主要作用于那些楼市‘虚火’严重的城市。”
“国六条”提出：切实调整住房供应结构。
解读：丁祖昱认为，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房实际上是宏观调控以来一再强调的主题。“这应该是主旋律了，每一次都会着重提出，但是需注意的是，再三强调的恰恰是最不容易做到的。”
华东师范大学欧亚研究中心研究员余南平认为，新建住房结构的比例问题是一大重点。由于住宅与一般消费品不同，属于“带有公共消费品特性的特殊消费品”，因此国家会尽到更多的责任来控制。
“国六条”提出：进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。
解读：余南平认为，使用信贷、税收等经济工具更易形成差别化对待和进行楼市调整，以达到“有区别”的效果。他指出，信贷、利率等方式较为有效，但并不是最有效的。“税收才是公众利益最大化的体现，但政策中只是提出在流转程序上进行税收以排除投机的不必要需求。”他个人认为，作为一种根本性的调节手段，税收政策应贯穿于整体的房地产产业链中。
“国六条”提出：合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。
解读：与过去相应的调控政策相比，抑制需求的思路开始变得明确。丁祖昱分析，此项条款对于减少动迁造成的硬性市场需求具有引导作用。“动迁这种刚性需求更具备紧迫性，适度合理控制、避免提前释放，这对于普遍市民的利益也是一种保护。同时，也可以看出，合理控制与引导、调节住房需求是相协调的。”
“国六条”提出：进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。
解读：高力国际华东区常务董事翁琳就此认为，在房地产市场中出现的类似现象未必是引发该次调控的主要原因，实际上，在此之前，有关政府已经出台了相应政策来控制过热的局面，这一次是予以强调。
“国六条”提出：加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。
解读：对于这一条，余南平认为，该项措施应更多依靠行政手段来完成。“同时，要适度鼓励投资但应当着重防止利用价差来获取额外利润，强调住房保障功能，这就需要靠一些硬性手段，如长期持有房产、实行控租等规定，避免投资者向投机者的转变。”
“国六条”提出：完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度。
解读：高力国际的翁琳认为，中国房地产行业的整体透明度尚需提升，信息不对称问题较为严重。但从某些地区已经逐步完善地产统计和信息披露制度的成效来看，成效较为显著。“当然，在很多二、三线城市，房地产市场信息化建设和信息披露制度的发展，仍然需要比较长的时间来完善和发展。”