景瑞控股1月销售额下滑345% 五大业务平台并进能否扭转局面？

《投资者网》凡君

编辑  汤巾

正值房地产行业寒冬，景瑞控股有限公司（下称“景瑞控股”，1862.HK）2022年开年不利，1月销售额下滑。

2月4日，景瑞控股发布了《2022年1月未经审计的营运数据》。公告显示，景瑞控股于2022年1月的合约签约销售额（连合营企业及联营企业的销售额）约为6.34亿元，合同销售面积约为3.73万平方米，合同销售均价约17016元/平方米。

无论是合约签约销售额、销售面积、销售均价，景瑞控股均出现了下滑，其中签约销售额同比下降345%。与此同时，公司的财务状况似乎也并不乐观。2月9日，据观点网消息称，景瑞控股正在考虑一项交换要约，以终止其3月12日到期的1.9亿美元、利率为12.75%的债券。

销售额下滑

作为中国长江三角区域领先的住宅物业开发商之一，景瑞控股于1993年成立于上海，2013年10月31日在香港联合交易所主板上市。

随着2016年成功落子南京，景瑞控股的业务版图已全方位覆盖长三角地区的一、二线城市。2017年其先后进军北京和武汉。至此，景瑞控股已战略布局中国四大直辖市，共计在中国18个城市设立业务。

2016年，景瑞控股的营收入突破百亿，是上市三年后的高光时刻。2017年，公司的营业收入达到最高值，为156.74亿元。

不过，2018年至2020年，景瑞控股的营业收入分别为112.76亿元、132.95亿元、127.83亿元，分别同比变动-28.06%、17.91%、-3.86%。

景瑞控股近年来的业绩表现（单位：亿元）

（数据来源：Wind）

利润方面，2018年至2020年，景瑞控股的扣非归母净利润为7.62亿元、6.22亿元、3.57亿元，同比变动54.87%、-18.39%、-42.56%。2021年上半年，景瑞控股实现营业收入51亿元，扣非归母净利润仅0.15亿元。

在销售额方面，景瑞控股发布的营运数据显示，2019年至2021年，公司的合约签约销售额分别约为251.59亿元、255.07亿元、270.11亿元。

此前，景瑞控股联席主席兼首席执行官闫浩在2021年投资者会上表示：“预计今年销售规模会有一定的增长，有信心完成310亿的销售规模。上下半年相对平均，预计上半年卖160亿，下半年完成180亿，全年去化率在70%左右。”如今来看，景瑞控股并未实现2021年310亿元的销售目标。

另外，根据景瑞控股2月4日发布的《2022年1月未经审计的营运数据》， 2022年1月，景瑞控股的合约签约销售额约为6.34亿元，合同销售均价约17016元/平方米。

对比来看，2021年1月合约签约销售额为28.22亿元，合同销售均价为19579元/平方米，2022年1月的合约签约销售额同比下降345%，合同销售均价也同比下降15%。

而在今年1月，穆迪预测，未来6-12个月内景瑞控股的合同销售额将显著下降，是因为购房者信心减弱，以及土地收购放缓和融资条件紧张导致可销售资源减少。

评级下降

根据观点网消息称，景瑞控股正在考虑一项交换要约，以终止其3月12日到期的1.9亿美元、利率为12.75%的债券。景瑞控股正在与一位中国财务顾问就潜在报价进行初步谈判，具体条款尚未确定。

Wind数据显示，景瑞控股目前尚有6只未到期美元债券，其中有3只美元债将于2022年到期，分别为3月到期的1.9亿美元、7月25日到期的2.6亿美元12%债券和9月26日到期的1.5亿美元12%债券。

景瑞控股未到期美元债

（数据来源：Wind）

景瑞控股拟开启美元债交换要约，或一定程度上反映了公司偿债承压。截至2021年6月30日，景瑞控股报告的短期债务为142亿元人民币（22亿美元），而短期债务为85亿元人民币（13亿美元）。

事实上，景瑞控股高度依赖离岸债券市场作为其主要融资渠道，截至2021年6月30日该部分占公司总债务的37%。

景瑞控股业务减弱、再融资风险增加，再加上融资渠道减少，未来12-18个月到期的债务规模较大。面对景瑞控股的到期债务风险，今年1月25日，穆迪已将景瑞控股的公司家族评级（CFR）从“B2”下调至“B3”，并将其高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa1”；展望维持负面。

穆迪预计，景瑞控股的再融资风险将增加，因为在信贷环境紧张的情况下，景瑞控股在从境内外渠道筹集新资金以解决到期债务方面面临困难。 

同时，穆迪还预计，景瑞控股的债务杠杆率（以收入/调整后债务衡量）将从截至2021年6月12个月内的58%下降到55%-60%，因为其收入将下降，这是由合同销售下滑和为保持流动性而放缓建筑活动所引起。同时，其利息偿付能力（以EBIT利息覆盖率衡量）在同期内将从的1.4倍降至1.2倍左右。

但值得注意的是，景瑞控股也在不断夯实其财务基本面，持续优化债务结构，努力完成三道红线全面达标。2021年上半年，景瑞控股资产负债率（剔除预收款）为67%，净负债率为74%，现金短债比为1.7。

五大业务并进

作为一家深耕房地产行业多年的老牌房企，近年来，景瑞控股坚定实践大资管转型战略，在原有地产开发的基础上，贯通地产上下游产业链，整合业生态圈资源，差异化定位，实现地产开发、不动产、物业服务等业务的同步发展，实现从传统开发商向资产管理服务商转型。

2021年中报景瑞控股的营业收入结构

（数据来源：Wind）

早在2020年3月初，景瑞控股将原有的五大业务平台进一步调整为优钺资管、景瑞地产、景瑞不动产、景瑞服务和合福资本五大平台。

优钺资管主要从事房地产基金募资和资产管理业务，其中2021年上半年外部募集资金约7.8亿元。

景瑞不动产整合了公司此前推出的悦樘公寓和锴瑞办公。2021年前6个月，公寓项目和办公项目的时点出租率分别达到97.4%和86.4%，在行业中处于较高水平，实现租金收入约1亿元。

合福资本是景瑞控股旗下的地产产业链+后生活服务投资平台。截至去年6月底，合福资本累计在投项目15个，累计投资金额达11.64亿元。目前已实现4个投资项目的退出，收益率达到18.1%。

随着近两年物业公司上市热潮，景瑞控股的物业板块——景瑞服务也成为业务聚焦点。景瑞服务以景瑞物业为载体，为住宅、公寓、商业广场、写字楼、产业园区等多种物业提供高质量服务。

深耕长三角，布局全国，历经二十余年的发展和探索，景瑞服务已进驻天津、重庆、浙江、江苏、安徽、河南等地的50个城市。截至2021年6月30日，景瑞服务管理项目累计达到342个，合同管理建筑面积约为4680万平方米，已经跨入中型物业公司之列。景瑞控股曾表示，计划2022年完成景瑞服务分拆上市。

截至今年2月17日收盘，景瑞控股的股价为1.91元/股，市盈率（TTM）为2.5倍，市值为29亿元。2022年以来，景瑞控股股价涨幅10.4%。（思维财经出品）■