房企偿债高峰已至？连续两月债券到期规模均超千亿，房协摸底房企融资需求，什么信号？

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房企融资环境正逐步改善。

根据贝壳研究院统计，2022年1-2月房企境内、境外债券融资累计约856亿元，同比下降59%，降幅较今年首月收窄11个百分点。

同时，2月，房企境内外债券融资到期债务规模约395亿元，环比减少62.4%，到期债务净额20亿元，偿债压力较1月明显改善。不过，房企在3月份、4月份连续两个月到期债务规模均超过千亿，对房企的资金流动性构成一定的威胁，将增大对房企融资能力的考验。

3月2日，银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上表示，房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。业内人士认为，郭树清的讲话向市场释放积极的信号，预计后期房地产金融信贷的投放会平稳偏支持，不会出现去年下半年的快速收缩而导致市场不稳的现象。

前两月房企境内外债券融资降幅收窄

贝壳研究院表示，开年两个月，房地产债券市场延续低温，整体房企端债市仍处于缓慢修复过程中。其中，房企境外债持续低迷，海外资本市场对境内房地产板块偏好性减弱，这种偏好趋势预计上半年较难有大幅改善。当前房企端的债券融资是以境内债券为绝对主导。

从房企融资结构来看，国央企背景房企的债权融资规模变动不大，民企债权融资规模锐减。特别是银行贷款，国央企银行融资渠道通畅，民企少数突围。

图片来源：同策研究院

克而瑞研究中心也表示，从今年以来的房企融资结构来看，当前新发债企业仍以国资队为主、辅以少部分优秀的民营房企，国企央企的发债总量占到近5成。

同策研究院研究员陈舒指出，获得融资的房企仍逃不出“优质”这一定位，尤以民企更甚。就2月成功发行的债券来看，无论是主体评级还是债券评级均为AAA水准。这或预示着在过去看重房企排名和销售规模的基础上，经过房企暴雷事件的打磨，评级水平在金融机构进行融资决策的分量将加重，在更大程度上影响房企融资的难易程度。

此外，值得一提的是，3月1日，碧桂园拟发行50亿元的中期票据获准注册。此前，银行间市场交易商协会对于申报中期票据的准入标准是“中央及地方国有房地产企业以及A股上市房地产企业”。

连续两月到期债务规模均超千亿

从房企发债的用途来看，大部分用于偿还公司债券。

2月28日，万科拟发行19.9亿元公司债券，利率最高3.8%，债券募集资金扣除发行费用后拟全部用于偿还回售的公司债券。首开股份拟发行25.5亿元中期票据，所募集资金拟全部用于偿还债务融资工具本金。

从债务到期情况来看，2022年房企的到期债券主要集中在上半年。

贝壳研究院指出，2022年2月，房企境内外债券融资到期债务规模约395亿元，环比减少62.4%，同比减少48.6%，到期债务净额20亿元，偿债压力较1月明显改善。但在3月份、4月份连续两个月到期债务规模均超过千亿，这两月对房企的资金流动性构成一定的威胁，将增大对房企融资能力的考验。

根据克而瑞研究中心监测数据，2022年100家典型房企的到期债券金额超过6000亿元，3、4、6月份的到期量均超过600亿元，超2022年月均到期水平。值得注意的是，上半年房企的境外债偿还压力较大，1-6月境外债到期占总债券到期量超过60%，3、4、6月份到期境外债分别约为401亿元、461亿元、432亿元。

克尔瑞研究中心认为，在当前境外投资者信心不足的情况下，部分房企境外债券再循环融资相对较难，需动用自有资金进行偿债，这对部分本就流动性紧绷的企业来说是雪上加霜。

中房协开始摸底房企融资需求

中央和地方政府不断传递出对房企项目融资的支持信号。

3月1日，郑州出台19条楼市新政，其中一条就是给予企业项目贷款支持。定期组织银企对接，鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷，按照依法依规、风险可控、商业可持续的原则加大房地产企业并购贷款支持，有效缓解市场主体资金链运行压力。

3月2日，河南省房地产协会发布关于统计上报开发企业（项目）融资需求的通知，拟开展房地产领域专项银企对接。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，河南省房协明确了落实银企对接政策，是为房企融资端提供更好的保驾护航。类似操作在很多城市都有，一些市政府都会给予牵头进行撮合，而河南则是从省份的角度进行。此类操作和郑州房地产政策一样，具有非常好的暖意，对于后续改善房企资金状况、活跃房企经营活动等都有积极的作用。

3月2日，还有媒体报道称，应相关部门要求，中国房地产业协会向部分房企发出书面调研函，摸底房企债务情况、偿债情况、资产处置进展、化解风险进展情况及在建住宅项目停工情况等。债务方面，要求房企上报债务总额及结构、2022年到期及逾期债务情况、表外负债等。偿债方面，涉及房企可动用资金、受限资金金额及偿债缺口，以及去年下半年以来融资净流出情况等。

值得注意的是，3月2日，银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上表示，房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。

对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，相对去年同期郭树清“房地产金融化泡沫化倾向比较强、是金融体系最大的灰犀牛”的说法，今年的“房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转”的说法更温和积极，这是对房地产金融降杠杆成果的肯定。

同时，针对现阶段房价出现调整的问题，郭树清还表示“不希望调整的太剧烈，对经济影响太大，还是要平稳的转换”。许小乐认为，这强调了房地产平稳对稳增长的重要性。

“当前局部城市市场修复力度不足，3、4月房企的偿债压力较大，都需要金融信贷支持。郭主席的讲话向市场释放积极的信号，预计后期房地产金融信贷的投放会平稳偏支持，不会出现去年下半年的快速收缩而导致市场不稳的现象。”许小乐说。