（原标题：投资公募REITS要关注哪些指标？）
今年以来（截至4月8日），博时蛇口产园REIT、红土盐田港REIT、中航首钢绿能REIT涨幅超过10%，富国首创水务REIT、建信中关村REIT涨幅超过5%，其余6只公募REITS基本上都是微涨或者微跌，相较公募权益基金动辄下跌20%多的水平，全部11只公募REITS总体表现亮眼。
随着2022年第一只公募REITS华夏中国交建REIT（508018）发行时获得公众投资者将近100倍的超额认购，公募REITS再度成为投资者热议的话题。
关于公募REITS，我去年曾经写过一篇科普文章《公募REITS来了，我们该有什么样的期待》，对REITS的历史沿革和特点做了较为详细的介绍，感兴趣的朋友可以参阅。
由于公募REITS目前都是契约型封闭式基金，除了发行时认购外我们只能在二级市场买卖来进行投资，本文对在二级市场投资公募REITS需要关注哪些指标再做一个补充。
净值是公募REITS交易的“锚”，是一个重要的参照。
公募REITS一般每半年公布一次净值，而不同种类REITS净值有着不同的特点。
目前我国公募REITS主要是两类，一种是产权REITS，另一类是特许经营权REITS。前者包括4个产业园、2个仓储物流园和1个生态环保项目，后者则包括4个高速公路收费权和一个生态环保项目。
产权REITs除了拥有经营权和收费权外，还拥有基础设施项目的所有权，甚至还包括基础设施项目所处位置的土地使用权；而特许经营权REITS只有经营权利和收费权利，不拥有特许经营权对应的固定资产的所有权，也不拥有资产所处位置的土地使用权。
产权REITS的收益来自物业的租金收入和物业升值两方面；而特许经营权REITS的收益则主要来自于经营收入，高速公路收费期限届满后一般都要将高速公路资产（包括土地及相关建筑物）无偿移交给政府部门。
特许经营权REITS随着收益的不断分配，基金份额净值随着时间推移是递减的，最后一次收益分配完毕，理论上基金份额净值会趋近于零；而产权REITS的基金份额净值随着收益的不断分配，总体也是趋于下降的，但如果报告期基础设施项目评估价值升值幅度超过收益分配部分，则基金份额公允价值参考净值在这一时段就可能上涨。
所以投资特许经营权REITS需要关注基金份额净值，而投资产权REITS除了基金份额净值，还应该关注基金份额公允价值参考净值。
比如根据2021年报，中航首钢绿能REIT的期末份额净值为11.9403，而基金份额公允价值参考净值为12.9029。
由于公募REITS并不是每天公布净值，所谓的“溢价率”是用现在的交易价格和几个月前的净值相比较得出，所以也是很粗略的。
至于多高的溢价算合理，也没有一定之规，因为我国公募REITS成立时间太短，缺乏过往的历史参照。
有一种相对估值法，P/FFO，即用市价除以经营产生的现金流（Funds from Operations）,这一比值越低越好。但这一方法也只适用于特许经营权REITS，因为产权REITS更多还受到物业估值变动的影响。
总体来看，同类REITS中，越优质的项目溢价越高；而产权REITS会有比较高的溢价，特许经营权REITS溢价率相对较低。
从当前交易的11只REITS来看，除了平安广州广河REIT溢价较低甚至偶有折价外，其他10只REITS目前还有10-40%的溢价率。
目前这种较高的溢价率跟REITS产品的稀缺性有一定关系。一方面，截至目前发行的REITS产品数量太少；另一方面，已经发行的REITS，其战略配售部分还有1-5年的限售期，目前流通的REITS总市值不过100多亿。
如果想要长期配置的投资者，建议等第一批限售的份额解禁流通后再考虑择机介入。
我们投资REITS的年度收益率=价格涨幅+分红收益。
假设某公募REITS年度涨幅6%，分红收益率4%，我们投资它的年度收益率就是10%了。
而各家公募REITS在招募书中统一用“现金分配率”来代替分红率或我们熟知的派息率，这与分红率或派息率有什么不同呢？
举个例子你就知道了。
中航首钢绿能REIT 2021年报净利润为-2192万元。
净利润为负，也就是说亏损了，是不是就没有收益可供分配了呢？
当然不是！中航首钢绿能REIT本期可供分配金额为1.73亿元。
我们来看看基金年报“本期可供分配金额”的计算过程。
从计算过程来看，折旧和摊销可以拿来分配，发行募集资金在各种开支后的节余也可以拿来分配。
中航首钢绿能是产权REITS，特许经营权REITS又怎么样呢？
我又仔细看了下平安广州广河REIT的2021年报，报告期净利润1.30亿元，本期可供分配金额为5.41亿元。
计算方法是一样的，折旧、摊销和发行募集资金节余都算在里面了。
我查阅了目前已经公布年报的公募REITS相关部分，所有公募REITS的计算方法一致。
不过这种“分配”方法我在企业会计准则等相关会计处理规定中没找到依据，但其合理性不容质疑，因为未来的资本性支出、期末负债等等都预留扣除了，这种分配不至于影响到项目经营的可持续性。
猜测应该是公募REITS产品的设计初衷里可能就有“债”的成分：年度分配的时候把“本金”也还回去一部分。
毋庸置疑，同等条件下，现金分红率越高的项目越值得投资。
几乎所有公募REITS都这样定义其风险收益特征：“本基金预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。”
如果是在场外认购后一直持有拿分红，这种表述是恰如其分的，因为一般情况下，REITS净值的波动也不会太大。
但是在二级市场交易，叠加了所有市场参与者的情绪，公募REITS二级市场交易价格具备了高波动的特征。
自2021年6月21日第一批公募REITS正式交易以来，11只公募REITS截至4月8日涨幅和最大回撤分别如下：
富国首创水务REIT，57.83%，-33.50%；
红土盐田港REIT，36.27%，-33.15%；
华安张江光大REIT，20.59%，-25.32%；
博时蛇口产园REIT，32.09%，-25.17%；
中航首钢绿能REIT，23.65%，-23.37%；
建信中关村REIT，13.70%，-22.76%；
东吴苏园产业REIT，17.74%，-21.16%；
华夏越秀高速REIT，11.17%，-19.99%；
中金普洛斯REIT，25.79%，-19.39%；
浙商沪杭甬REIT，14.96%，-15.01%；
平安广州广河REIT，-1.92%，-12.54%。
11只公募REITS简单算术平均涨幅为22.90%，平均最大回撤为22.80%；同期股票基金指数跌幅16.84%，最大回撤23.51%；而同期债券型基金指数涨幅为3.93%，最大回撤仅1.21%。
从2021年6月21日以来，公募REITS与股票基金指数总体呈负相关特征。
随着限售流通份额的解禁以及更多公募REITS的发行上市，公募REITS在二级市场的溢价率可能会降低，交易价格可能也将更为理性。
到时候，与股票和债券低相关的公募REITS可能会成为资产配置的重要补充。
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