中国金茂的城市运营，开始进入收获期

（原标题：中国金茂的城市运营，开始进入收获期）

2022年4月8日，标普发布报告，确认了中国金茂“BBB-”的长期发行人信用评级，上调其展望至“稳定”，对其未来12个月稳定经营给予看好预期。4月11日，惠誉确认中国金茂BBB-评级，展望维持稳定。同时，穆迪也维持了中国金茂的Baa3投资级评级，展望“稳定”。这是去年3季度以来，大批房企遭遇评级下调，甚至有些被撤销评级之后，国际评级机构首次对国内地产企业做出正向评价。

这一评价，直接源于中国金茂在2021年年报中所展示的业绩，和公司在多元化发展和经营中所取得的持续进步。具体如下：

1、公司在2021年实现签约销售额达到2356亿元，继续保持同比增长的同时，还实现了城市运营比和权益比的双提升，回款率达到了96%；

2、2021年营业收入达到900.6亿、同比增长50%；归母利润（扣除投资物业公平值收益）48.27亿，同比增长49%；

3、截至2021年末，金茂土地储备达9323万平方米，其中一级土地开发储备建面3179.0万平方米，二级土地开发储备建面6143.6万平方米。当年一级市场新增土储974万平，二级市场新增土储1071万平米（其中城市运营部分占36%，而且82.4%位于北京、上海等一二线核心城市），2022年计划推售货值超过4000亿；

4、金茂2021年新增6个城市运营项目，目前已经拥有城市运营项目34个。2021年的销售额中，城市运营签约比达到了25.61%，比2020年增长了5个百分点；

5、公司满足三道红线要求，实现全部绿档；

6、2021年，实现产业资源战略签约443家，累计产业资源库活跃资源数量达到1400+家，其中拥有多家世界级别的行业领先企业；

7、截止2021年12月31日，金茂已签约未做收金额2928亿元（不含税）。2022年，公司签约目标2400亿。

2020年年报发布后，中国金茂由于大幅计提，引起了不小的争议。但时隔一年之后，我们发现金茂只是走在了行业前面，几乎所有的房企，都在2021年的年报中做了资产和存货的减值。2021年的年报发布后，历史形成的低毛利项目基本都已经计提完毕，后期随着城市运营占比的逐步提升，金茂的毛利率将会不断提升，恢复到行业较高标准。

2022年3月，公司把金茂服务的股份派发给投资者，相当于派息0.123港元，加上中期的0.12港元股息，全年合计派息比例达到了43%，这在各家地产公司中已经属于很高的水准。以中国金茂当前的股价来算，股息率超过9%，在股市整体不景气的大环境下，这是投资者很好的护城河了。

抛开过往的业绩，在地产进入新发展模式的全新格局下，中国金茂的综合能力优势，将会越来越明显地体现出来。所谓的新发展模式，是相对于过去那种依靠高杠杆发展，在高风险中取得高收益的模式而言。未来的房企，需要更多依靠内生增长，在巩固住宅开发优势的同时，把多元化的持有物业经营做到稳定而具有长期持续性，这都是金茂的优势所在。

经过十年的经验累积，金茂已经在城市运营领域大幅领先业界，并形成了具有明显优势的企业品牌。城市运营是只有国企背景的房企才能操作的，需要资金成本够低、产业资源够大、经营能力够强，其难度在各种勾地模式中独居一档，但所能创造的毛利率也是其他模式难以企及的。

依托世界500强，全球规模最大的综合性化工企业——中国中化，中国金茂正在与众多行业头部公司进行合作，在全国范围内共同发展城市运营。在拥有低至3.98%的融资成本，顶级的产业伙伴，和高端持有物业的丰富经营案例支持下，中国金茂在城市运营领域，已经取得了丰硕的成果。

譬如在湖州的南太湖智慧之窗，金茂携手世界一流的智慧农业科技公司先正达集团，积极推进农业项目；在青岛，金茂与中化实业共同打造了包含互联网创新产业园、能源储运和交易中心、国际创新服务产业园、绿色智慧城市示范区四个板块的西海岸科技城；在贵阳，有与中国化工新材料公司合作的金茂水晶智慧新城项目；在三亚，金茂把中国种子集团引进了南繁科技城等等。

由于其他规模较大的央企，母公司背景基本上是以贸易和工程类为主，在科技和产业的优势上，背靠中国中化的中国金茂，可谓独树一帜，这也是其城市运营能力，其他公司难以企及的核心原因之一。

34个城市运营项目在手，并且城市运营项目的贡献占比，超过了总销售额的四分之一。在相对同质化的地产开发行业内，金茂已经拥有了足够宽的护城河，和足够大的发展空间。如果说过去两年，一直因为2016年-2018年的全行业性高价地，导致金茂受到了不少市场质疑，那么在高价地全面消化完毕之后，城市运营的存在，会让金茂在拿地能力上拥有明显的独家优势，其价值会在未来几年中不断体现在财报上。

另一个对中国金茂非常有利的事件，是近年来REITs和CMBS的发展越来越快。城市运营最大的难题，是会有大量的持有性物业沉淀下来，导致公司资产不断加重，影响资金周转效率。近两年，中国金茂已经发行了几笔CMBS产品，利率低至2.65%。后继随着REITs产品的应用范围越来越广泛，中国金茂可以把资产做得越来越轻，这对提升自身的发展增速，是一个强力支持。

从2010年全面严格征收土地增值税以来，过去十年间，高周转一直是很多房企追求的方向，希望用规模优势，来最大程度缓解土地增值税所带来的净利润率下滑的影响。由此，高杠杆成了很多企业的杀手锏。但在“支持上市房企积极向新发展模式转型”的大背景下，高杠杆时代已经一去不复返了。

经过3个季度的市场洗礼，地产开发的行业形势已经非常清晰，可以说是自1998年商品房全面发展以来，最为明朗的格局。大量高负债企业在失去拿地能力后，行业重心前所未有地倾向于国企，尤其是集中在头部央企身上。

同时，单纯的住宅开发，随着三道红线对负债规模增速的严格限制，也无法再满足大型房企进一步提升利润空间的需要。未来的市场主导，属于融资能力强、负债成本低、产品优势大、多元化优势明显、经营能力突出的大型房企。

上市的房地产公司中，央企也有不少，但同时具备前面几个发展优势的并不多。中国金茂经过十几年的扎实沉淀，以城市运营为主导的各项布局，基本都进入到成熟阶段，开始体现真正的发展成果了。

今时今日，我们再回顾中国金茂过去几年的各项布局，会发现这是一个具有足够前瞻性的庞大计划，尽管期间也经历了行业性增收不增利的逆局，但一个具有鲜明企业风格的经营模式，已经进入到充分运转状态，而且完全符合新发展模式的内涵和方向。

2022年，房地产正处于一个全新的发展时代，新发展模式下，谁能率先适应，谁就拥有更好的未来。对此，中国金茂已经走在了行业前列，其城市运营的成功范例，对整个行业都有很强的借鉴意义。一直以来，中国的房地产行业对整体经济贡献巨大，但风险也长期隐藏，期待新发展模式，带给我们一个不一样的地产行业吧。@今日话题     $中国金茂(00817)$    $金茂服务(00816)$