美的置业的多元观：围绕主业，赋能基本盘

（原标题：美的置业的多元观：围绕主业，赋能基本盘）

2011年 5月，美的控股创始人何享健在例行“走市场”中发现，前两年撑起美的集团各个事业部半壁江山的农村市场，陷入了增长乏力的窘境。

且在后续调研，他还发现，因为此前以规模为导向性，追求规模扩张，美的集团的很多产品，毛利水平都不及同级别公司。

而当时的宏观市场，也并不乐观——随着更多新兴市场的出现（例如印度），中国制造正在慢慢丧失低成本的优势，生产成本上升，劳动力短缺，人民币汇率不断上升，使得中国企业海外竞争力自然也被削弱。

调研回去后，何享健当即启动了美的集团的经营转型升级，提出“产品领先、效率驱动、全球经营”三大主轴。

进入2017年，美的集团又发起一场战略转型升级，成为一家集消费电器、暖通空调、机器人与自动化系统、智能供应链（物流）的全球科技集团。

这两场变革重生，对何享健及其家族而言，影响至深。在运作美的系的其他公司时，他们把这些经验处理，变成了美的文化，把“内生效率，外延多元”，传承到了每个子公司的经营血液里。

尤其眼下，地产行业正在前所未有的风暴——楼市持续下探还未触底，回暖预期一延再延。

而美的置业也传承了“美的系”穿越周期的能力，面对市场变化它早就有所应对，内持精细化的财务管理模型，外披丰沛的“穿越周期护甲”，稳重而细致地前行。

前置的危机意识与从容的现金防御墙

2019年末，面对大量的土地供应，美的置业管理层，隐约嗅到了房地产行业供需关系已经开始出现失衡，持续高涨的销售、营收、利润背后，暗藏危机。

承传有危机意识的美的置业，将“现金流安全”提上了经营战略高度，先于其他同行，启动现金压力测试，围绕“以收定支”和“以支定收”的逻辑闭环，坚持做足18个月的资金链安全的压力测试和预算。

在这个资金风控下，今年上半年，在行业异常艰难，许多企业不得不以价换量，产生大额计提的大环境下，美的置业的合约销售均价，却逆势增长2%，达到12233元/平方米，并未被风暴打乱自己的推盘计划。

美的置业甚至还能做到提前偿还债务——上半年里，在确保流动性安全的前提下，美的置业净还款了73亿元有息负债，其中不少是主动提前偿还。

截至报告期内，美的置业的净负债率下降至44.9%；剔除受限制现金的现金短债比提升至1.73，扣预资产负债率稳步下降至70.3%；加权平均融资成本降至4.60%。截至6月30日，美的置业有息负债为531亿元人民币，银行借款和债券融资合计占比82%，是少数没有美元债的房企。

内生的高度自律，让美的置业成为民营房企里的优秀示范生。2月，美的置业成为首家成功发行中票的内房股民企；5月23日，美的置业成功发行10亿公司债，系首批创设信用保护合约发债示范房企。8月31日，美的置业成功发行10亿第二期中票，首获全额覆盖创设信用风险缓释凭证发行。

截至目前，美的置业持有现金总量305亿元，银行授信额度1533亿元，尚未动用的银行授信额度增长至1056亿元，现金及金融资源充裕。

美的置业并没有借此大肆扩张，而是对现金流重新加以铺排，将现金流测算的模型，提高到了24个月，进一步筑高了自己的抵御围墙。

多元化产业链迈向“做大做强”

在美的控股的长远计划里，旗下的每一个平台，都不能独善其身，而要尽可能地做足产业协同。比如，美的集团并不能只困在“家电”的桎梏里，而要涵盖智能家居事业群、工业技术事业群、楼宇科技事业部、机器人与自动化事业部及数字化创新业务五大业务板块。

而在寒气中穿梭的美的置业，也同样早感知到单一地产开发的单薄，明白抵御寒气，不止需要扎实的经营根须，也需要绵延的业务线。

事实上，携手大美的朋友圈，美的置业的多元探索，已经进行了10年有余，“做大做强”的目标，已初现雏形。

在传统多元的物业与商业领域，美的置业的空间服务品牌——美置服务，在2022年上半年服务合约面积已达8667万平方米。

且美置服务并非只服务于美的置业的住宅产品，在非住宅领域，美置服务早已形成差异化打法，通过积极拓展园区、文旅、公建及学院等业态，第三方业务占比提升至18%，园区物业服务能力跻身行业top10。

此外，今年势头大热的代建业务，美置服务也早已入局，成功拓得并高品质建设了和美术馆、和玥会、和祐国际医院、顺德臻选假日酒店、君兰高尔夫运动公园、上华智造产业园等众多标杆项目。近期，又顺利承接北滘医院改扩建工程代建项目，专业服务能力进一步受到市场认可。

而商业品牌悦然系，今年以来美的商业新开业了贵阳悦然广场、悦然里，徐州悦然里三大项目，将已开业商城增至7座，商业运营面积超70万平方米。

上半年里，这7座商场，累计实现客流1712万人次，同比增长11%；累计实现销售额6.63亿元，同比增长25%，实质性地推进了美的商业“城市综合体+邻里中心”双轨并行战略发展进程。

传统多元之外，美的系的“制造业基因与积淀”还让美的置业拥有了高起点的研发水平与智能智造能力。

2014年，美的置业启动智慧家居战略。经过8年发展，美的置业的睿住智能规模拓展见效，业绩实现持续增长，产品创新从单一的智能化解决方案升维至复合型的智能空间场景方案（集智能、整装、家居、生活方式为一体服务）。

据中报所示，上半年里，睿住智能新增合同6亿元，销售额4亿元，同比增长20%。与此同时，落地数据位居行业前列，累计交付超过12万户智慧家庭、341个智慧社区，全国精装修市占率位居行业前列。

为了聚焦垂直融合产业链，同时赋能主业落实双碳目标，美的置业还成立了睿住建筑科技，聚焦“设计+装配式产业一体化”，提供围绕建筑科技的全价值链业务场景服务，逐步搭建起全专业建筑数字化设计能力以及全链条装配式产品供给能力。

截至报告期末，睿住建筑科技已落地项目设计累计超2300万平方米，装配式和BIM设计面积累计超1200万平方米，设计产能可达900万平方米/年。其中，于报告期内，睿住建筑科技新增合同超5亿元，确认销售收入4亿元，且第三方业务占比达9成，远远超过了内部业务。

虽然业务模式多为重资产投入，但美的置业也已经开始着手以轻资产为载体，不断外拓战略合作伙伴。

睿住资本，便是美的置业深耕产业链生态投资的载体。作为聚焦“智慧人居、住建科技”领域的CVC机构，睿住资本长期关注空间科技生态的构建，探索家居、社区、商业乃至城市空间中的创新科技与应用，服务智慧健康新生活。报告期内，睿住资本管理规模迅速突破10亿元，形成“资本+科技+产业”的优势平台，为创造社会价值的科创企业赋能。

进入下半年以来，睿住资本先是与中航信托合作基金将聚焦睿住资本产业优势，重点关注“智慧人居、住建科技”领域的低碳科技、先进制造等细分领域的头部企业；随后又与兴湘资本联合领投国内领先的L4级自动驾驶技术与智慧物流产品提供商「行深智能」。

坚持围绕赋能基本盘不动摇

与其他同行希望将多元快速培育成第二曲线不同，在相关多元化方面，美的置业的想法，是持续打造能力，而不是寻找第二赛道。

包括目前已经迈出的多元业务，美的置业思索的，也是如何让它们更好地围绕主业赋能主业。

在中期业绩发布会上，美的置业的管理层就表示，物业服务就是房地产开发价值链其中一部分，物业服务要以开发主业进行赋能，使得开发销售能够做到价值最大化。

而睿住智能和睿住科技，包括正在进行的机器人研发，也是在不断地围绕客户未来的需求趋势，在房屋的功能升级和智能化，绿色健康方面去采取比较多的措施。

此外，这些智能的数字化研发，还能帮助美的置业实现精细化管理，降本开源节流，提升经营效率。

谈及未来3年的战略规划，美的置业管理层在业绩会上表示，在把基本盘做实，做稳的前提下，希望通过资产结构的调整，使集团更加稳健。并将通过相关多元化，构筑集团整个系统的能力，综合的竞争能力，让集团在接下来在新的竞争格局下，走得更远，更久。