地产股的下一轮布局

（原标题：地产股的下一轮布局）

从11月1日以来，这轮上升行情走了接近28个交易日，上证指数已经涨了10%，更为重要的，是市场的信心在不断恢复。推动行情上涨的动力主要是两个，一个是防控的不断优化，另一个是房地产供给端的不断利好。

作为受到防控和供给端双重影响的行业，地产股的全面上涨，自然是顺理成章的。而当下的地产股，也形成了两个阵营。一个是以港股民营地产为代表的内房股，由于负债、销售、汇率、港股环境等问题全方位集中式爆发，这些个股在今年下半年出现了严重的暴跌，在大环境出现拐点之时，终于迎来了恢复性上涨。

但即便是在一个月的时间里，迎来了百分之几十甚至翻倍的暴涨，这些个股的股价大部分仍然低于上半年的收盘价。这是因为在当时，市场还没出现情绪杀，是根据企业内在价值来定价的，后面的情绪涨自然也就很难越过这一关隘。

对于民营房企，除了极少量企业之外，未来3年都是一个利润持续下滑的过程，出现亏损也是大概率的事情。有些个股表面看起来只有3、4PE，但年报出来可能就会达到6、7PE，两三年后，如果股价还能保持现在的价格，它的PE就可能会超过20，甚至也可能是负数。

当前的支持因素再多，对房企来说，最重要的还是销售端的回暖。从支持角度来说，在供给端的措施应出尽出之后，跟进的会是需求端的提振，但这已经和有些房企没有关系了，它们的家底已经卖光了。

即便是受益于11月份政策的企业，在一年多没有正常拿地的背景下，其2023年的销售业绩仍然难以止住继续下滑的势头。

价值投资的根基是价值，算算那些去年销售同比下滑，今年销售跌幅超过40%甚至更高，明年销售比今年还要差的房企，它们两三年后会有多少利润，或者会不会有利润？

现在供给端的政策，都有一个前提，就是“市场化和法制化”，只是让一些企业死不了，不代表马上就能还钱了，三年内能把债务问题解决的，就算好企业了。近期的利好，只是让出事企业不要扩大危害，它们能把今年下半年被情绪杀掉的跌幅收回来，就已经很难得了，别想太多。

对这些个股来说，最终压到它们的一定是增发。某种意义上，这一个多月的股价上涨，就是为了保证增发的顺利实现。有意思的是，有的企业前面刚得到了数百亿的授信，然后却在大面破净的时候开始低位增发，是授信额度不够，还是根本拿不到钱？

增发能让一些企业活下去，这是好事，但它们的未来呢?在资金面已经开始宽松的背景下，仍然要在不到0.5PB的时候，做大额增发，这是一家饿成什么样的企业啊？它的未来，也就是活下去而已！

11月份的很多东西都是耐人寻味的，无法多说，大家自己展开吧。经常有人说做投资的人不创造价值，可要是没有了股民，那么多困局都是靠谁解决的?买单真是有些人的强项。

这个局已经到了尾声，当然在某些被集中炒作的个股上，短期股价也许还会有上涨空间，但这已经和价值无关了。做投资的远离这些配股企业，来炒的自求多福吧。

地产行情还会继续，这早就不是房地产本身的事情了。但保交楼的故事已经讲完了，后面的主角会是那些靠内生来提升销售的企业。

市场在这里徘徊，就是在等需求端是否有进一步放开的尺度，下周应该就会有明确说法了。地产股的重心也会由此转移，过去一年有没有拿地，会是下一波地产股行情的主要分水岭。具体情况，等会议通知出来，我们再详谈吧。

关于这一轮地产股行情能走多远，现在很多人是持悲观态度的。确实过去这一年多的时间里，各种不利因素都汇集到了一起，整体环境中的亮点少之又少。但毕竟在11月份，我们已经看到了防控和地产的双重拐点，还是可以更积极一点的。

经常有人说“股市是经济的晴雨表”，这个观点我并不认可，股市更像是经济的天气预报，它反映的不是现实，而是预期。虽然这个预报有时候没有那么准，但大方向上还是可靠的。

现在的地产股体现的就是预期，看当下不如看未来。今年的商品房销售额同比下降早成定局，上一次出现这种情况，是2014年。但万科、保利、金地这些代表性地产股，在2014年都是大涨的，起涨的时间还要领先大盘。

历史不会简单重现，但在周期的轮回上，现在确实和2014年很像。

等了这么久，再等一周看看吧。@今日话题