陈序平：要增肌也要控重，龙湖选了一条更“辛苦”的路

（原标题：陈序平：要增肌也要控重，龙湖选了一条更“辛苦”的路）

在房地产行业继续震荡下行的2022年，龙湖无疑是一抹亮色。

3月17日，龙湖集团发布的2022年度业绩显示，2022年龙湖实现营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%；实现归属于股东的核心净利润225.4亿元，稳中有增。收入和盈利实现双增长，这在2022年非常难得。

其中，由运营及服务业务组成的经营性收入更是实现236亿元，同比增长25%，5年复合增长35%，经营性利润占比达27%。

“集团将继续稳步实现存量增长，争取未来5年内经营性利润占比达到50%，使利润结构更加优化，利润盘面更加健康，也将成为龙湖在穿越周期之后，后续可持续发展的重要保障。”龙湖集团董事长陈序平在业绩会上表示。

基于此，龙湖下一步将更加重视资产质量，多元业务也将变成“1+2+2”模式，即一个开发航道、两个运营航道以及两个服务航道，也即“三条曲线”。

“这势必是一条更辛苦的路”，陈序平说。在控制负债总额的情况下，既要实现利润稳中有增，还要优化资产质量，“就像要增肌，但体重不能增加。这就需要管理层更加自律、更加提高经营水平，这是一条难而正确的路，我们会坚定前行。”

开发：土储充裕，城市聚焦

龙湖集团已形成开发、运营、服务三大业务板块，涵盖地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造等多航道业务协同发展。

2022年，龙湖实现开发业务营业额2270.2亿元，同比增长11.0%。实现合同销售额2015.9亿元，销售总建筑面积1304.7万平方米，销售单价15451元/平方米，其中，长三角、环渤海、西部、华南及华中片区分别占比38.5%、20.5%、19.5%、12.5%及9.0%。

截至2022年底，龙湖已售出但未结算的合同销售额为2270亿元，面积约1480万平方米，为未来核心溢利持续稳定增长奠定坚实基础。

与此同时，龙湖还坐拥充裕的土地储备和货值。截至2022年底，龙湖土地储备合计5795万平方米，权益面积为3975万平方米。按地区分析，环渤海、西部、长三角、华中及华南的土地储备分别占31.8%、24.8%、19.7%、13.8%及9.9%。

2022年，龙湖新增收购土地储备总建筑面积为448万平方米，权益面积为291万平方米，平均权益收购成本为10461元/平方米，长三角、西部、华南、环渤海及华中分别占51.8%、25.2%、9.7%、6.7%及6.6%。持续聚焦核心城市的核心区域，是龙湖一直以来的布局策略。

陈序平判断，在经历了深度调整之后，房地产行业拐点已现。一是区域经济发展带动下的城市分化，具备产业与人才支撑的核心城市，实体消费真实而旺盛。二是改善型住房成需求主导，客户对产品质量、服务质量及生活配套的要求不断提升。三是企业告别高杠杆扩张模式，回归产品主义及盈利本质。

这些新出现的特征，恰似为龙湖定制。据集团管理层透露，2022年龙湖实现销售去化比58%，今年将继续通过弹性供货，根据市场变化调整销售策略，一城一策，有望实现超60%去化。

安全稳健，始终是龙湖的底色。截至2022年底，龙湖在手现金为726.2亿元，净负债率为58.1%，剔除预收款后的资产负债率为64.8%。平均借贷成本继续降低至4.10%，一年内到期债务206.6亿元，占总债务比例为9.9%，剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债比为2.61倍。

运营：开疆拓土，轻重并举

持有物业的运营收入，正在成为龙湖的重要利润来源。

目前龙湖的运营业务主要为商场，分为三大产品系列：一站体验式购物中心天街系列、小区购物中心星悦荟系列及中高端家居生活购物中心家悦荟系列。除商场外，冠寓也已陆续在多个一二线城市开业运营。

2022年，龙湖运营业务不含税租金收入为118.8亿元，同比增长14.1%。其中，商场、冠寓及其他收入占比分别为78.1%、20.2%和1.7%。运营毛利率为75.6%，同比增长0.9%。

截至2022年底，龙湖商业在全国范围内累计进入32座城市，尽管面对疫情等不确定因素的挑战，龙湖全年仍新增运营15座商场（3座轻资产，12座重资产），首进青岛、南昌、沈阳、宁波等城市，全国网格布局进一步巩固。

2022年累计开业运营商场76座，已开业运营商场建筑面积达722万平方米（含车位总建筑面积为927万平方米）。商业整体出租率93.9%，租金增长16%至94.3亿元，5年复合增长27%。

据管理层透露，目前龙湖在手商场139座，今年预计在北京、杭州、苏州等城市新开业约10座商场，未来也将保持每年10座的开业速度，轻重并举。

后疫情时代的商业赛道激烈竞争，对于商业领域头部玩家的管理运营内功，要求也越来越高。龙湖商业以商户为支点，通过内容创新，实现品牌与场景升级，满足人们不断变化的消费习惯和需求。

作为长租公寓领域的领军企业，龙湖冠寓是龙湖集团2016年面向Z世代年轻人群租住生活形态及消费升级需求，推出的集中式长租公寓品牌，与商业投资共为龙湖运营业务的重要组成部分。

2022年，龙湖冠寓实现租金收入24.4亿元，同比增长9%。截至2022年末，冠寓已在全国高量级城市开业11.6万间，管理规模超过16万间，据克而瑞2022年TOP20住房租赁企业开业规模榜显示，冠寓累计开业房源规模稳居行业第二。

在规模扩张的同时，冠寓实现整体出租率为88.5%，其中开业超过六个月的项目出租率为91.1%。一组数据显示，目前，在冠寓租住时间超过3年的租户已覆盖全国30余城的超200家门店。

服务：苦练内功，静待花开

在开发和运营业务之外，服务业务收入也在形成新的增长极。

2022年，龙湖实现服务业务及其他不含税收入为116.7亿元，同比增长38.6%；毛利率为28.9%，同比增长9.7%。

拥有超20年物业服务和商业运营经验的龙湖智创生活，依托稳定增长的物业管理业务以及商业运营业务，营业收入首次突破百亿元，同比增长24%，综合毛利率为34.3%，在管面积继续增长达3.2亿平方米，客户满意度连续14年保持90%以上。

截至2022年末，龙湖智创生活运营服务的购物中心达76个，此外已与139个购物中心项目订立商业运营服务合约，并在小米产业园、李宁产业园、网易游戏等商写空间，以及亮马河、都府堤等城市服务领域，印证了服务半径延伸的可能性。

此外，龙湖集团全新智慧营造品牌——龙湖龙智造，也已快速成为代建行业的有力竞争者。截至目前，龙湖龙智造累计获取建管项目近40个，总建筑面积超700万平方米，业务遍及北京、成都、重庆、杭州、武汉、苏州等核心一二线城市。

龙湖龙智造助力智慧城市营造，创造符合未来发展趋势的城市空间，这是龙湖基于过往TOD项目营造经验及数字科技赋能的自然产物，也是洞察行业机会、布局长期业务的重要战略。

在龙湖管理层看来，服务业务重在苦练内功、做好准备，随着行业逐渐复苏，便可顺势而为，静待花开。

可以看到，2022年，运营及服务业务已成为龙湖集团高质量可持续发展的重要贡献源，联合地产开发业务，三大业务板块协同发力，为龙湖贡献稳定的收入与利润。