进击的绿城：规模守住前十，盈利进入第一梯队

（原标题：进击的绿城：规模守住前十，盈利进入第一梯队）

大浪淘沙的房地产下行周期里，有的企业被拍倒在沙滩上，有的企业不仅跑赢了同行，也超越了自己。

根据3月27日晚间绿城中国披露的公告，2022年，绿城中国实现收入1271.53亿元，同比增长26.8%；实现净利润88.95亿元，同比增长15.7%；扣除汇兑损益、收购收益、若干资产的减值亏损计提与拨回的税后净影响后，股东应占核心利润为64.14亿元，同比上升11.3%。在2022年亏损已成常态的地产业，这样的成绩已属不易。

根据克而瑞发布的榜单，2022年房地产企业全口径销售金额排行榜上，绿城中国的排名从2021年的第13位升至第8位，操盘榜更是从第7位已升至第4位。

“2022年全面提效，2023年我们转成要全面提质。”在业绩会上，管理层表示，绿城中国在规模上会动态守住行业TOP10，盈利上则要进入行业第一梯队。

在房地产行业内一直以产品打造著称的绿城，正朝着更综合更全面的公司运营开拓进击。

精准聚焦，稳健底盘

2022年，绿城集团(包括绿城中国及其附属公司连同合营企业及联营公司)累计实现总合同销售金额3003亿元，总合同销售面积约1380万平方米。

其中，自投项目取得合同销售金额约2128亿元，归属于绿城集团的权益金额约1224亿元，权益比提升至58%。自投项目销售均价26823元/平方米，继续维持行业较高水平。

此外，绿城集团以绿城品牌销售的代建管理项目实现合同销售金额约875亿元，合同销售面积约587万平方米。

2022年销售回款率102%，继续维持行业高位，有效支撑现金流及再投资。

在2022年的销售中，一二线城市销售额占比提升至85%，市场供需较好的长三角区域占比63%，体现了绿城中国高度聚焦核心城市的投资战略。

绿城管理层认为，当行业走势差的时候，投资要集中在核心区，这样的聚焦大大提升项目的安全性和抗风险能力，使绿城在行业下行期也能保证现金流的充裕来源。

2022年，绿城新增项目27个，总建筑面积约408万平方米，集团承担成本408亿元，预计新增货值1037亿元。其中，杭州、北京和上海三城新增货值占比高达82%，一二线城市货值占比达92%。

绿城在业绩报告中说，过去一年在宁波、苏州等城市的核心板块开展“狙击式”投资，通过精准投资获取优质项目。

今年2月，绿城中国董事会主席张亚东在接受香港媒体采访时表示，“聚焦”是绿城自身的战略，此前在高速发展时广泛收地，比较分散，但现在则会聚焦。像上海、杭州等属于深耕型的城市，要保证量，甚至可能利润低的时候，也要去拿项目，因为这是深耕型的打法。

他将这种深耕型打法形容为狙击式投资，“狙击手就是精准，”张亚东解释说，房地产行业出现变化后，市场整体成交量还会出现下降，因此要做聚焦。即便在北上广，也要聚焦到核心板块，狙击就是精准的核心城市、板块和项目。

不过，这一战略在2023年将进行适度调整。

绿城中国管理层在业绩会上表示，今年2-3月销售形势好转，导致核心城市核心地块竞争激烈，这让绿城去年的打法今年难以完全实施。因此绿城会采取新的差异化投资策略，反复研究选定的核心城市做底仓式投资，这是比重最大的，但是可能“吃不饱”，会在相对安全区域里做精准投资，是“投一成一”的打法。

买城市核心区的地是保去化、保安全，行业形势稍好则会去三四线城市以及一二线城市边缘区域，争取更多利润。

据管理层透露，今年绿城中国全口径可售货值3600亿元，其中自投项目可售货值2476亿元。预计今年新增货值不会少于去年，所以基于存量和新增的预估，2023年整体销售规模和2022年基本相当。

绿城中国管理层对房地产发展长期看好，2022年是行业波动的波谷，房地产市场和企业出现大的洗牌和变化，但触底已经过去，开始进入复苏阶段。

提质增效，保障利润

绿城中国在业绩报告中称，2022年新增项目均兼顾了安全性、流动性和盈利性，项目净利润率进一步提升。同时，为进一步提升项目权益占比，2022年内新增项目平均权益比升至69%，降低合作风险，提升操盘效率，巩固归母利润。

2022年，结转项目结构影响了绿城中国的利润水平。“2022年结转占比较高的几个项目都是合作开发，虽然绿城中国实现了并表，但是占比较低，导致少数股东的损益金额比较大。”管理层表示，绿城新增土储质量非常高，对未来会形成良好的利润支撑。

提升盈利，是绿城中国未来的一个重要关键词。

2022年年报显示，绿城中国落地“集团-城市公司”两级架构，整合浙江区域集团，压缩管理层级，节约费用开支。从拿地到开工，首开及经营性现金流回正分别平均缩短至2.7、5.5和7.9个月，同比缩短37%、25%和34%，全年竣工面积同比提升35%至1263万平方米。

2022年，绿城中国与14家银行签署战略合作协议，获得超4000亿元综合授信额度支持，为授信额度最高的房企之一。总借贷加权平均利息成本较2021年的4.6%下降至4.4%。一年内到期债务比重较2021年末下降5.9个百分点，占集团于2022年年末总债务的19.2%，创历史新低，债务结构进一步优化。

2022年绿城完成境内债券公开发行本金总额为200.18亿元，发行品种包括公司债、中期票据、供应链ABS/ABN、购房尾款ABS等，平均发行期限为2.18年，相比2021年全年的1.75年，增加0.43年，平均利息成本为3.43%，较2021年全年下降12个基点。

截至2022年底，绿城中国有银行存款及现金(包括抵押银行存款)703.94亿元，净资产负债率为62.6%，银行存款及现金的期末余额为一年内到期借贷余额的2.6倍。

“绿城中国的发展分三步走，第一步是前几年的提速，第二步是前年的提效，到今年往后的提质，这是我们经营思路的清晰和调整。”

绿城中国管理层在业绩会上表示，在行业分化中，绿城在市场、资源、企业、产品上均具备优势，“绿城要把这些优势项转化成能力，把能力转化成利润，把利润转化成对股东的回报，形成全品质、高质量、可持续发展，这是我们下一步要持续坚守的。”