结果是检验价值投资的唯一标准

（原标题：结果是检验价值投资的唯一标准）

地产股连续调整4个月了，和各位股友交流时也发现，大家的情绪也变的比较焦躁，在这个时间点我觉得有必要梳理一下当前情况，让大家对市场有一个客观的认识。大家跟着我的思路来：

一、长期宏观判断

地产公司的业绩和房价有着直接联系，如果房价下跌一定幅度，作为高杠杠的地产公司，很容易资不抵债。比如某公司净资产1000亿，手上存货10000亿，贬值个10%，就清零了。反过来想，即便是中国恒大现在净资产-3000亿，如果其手上的土储价值大幅升值超过3000亿，也就活过来了。所以现在很多暴雷房企的策略就是时间换空间，拖到房价上涨，危机就解除了。

（一）房价的长期走势

这张图我发了很多遍，土地及其承载的房产是人类生活所必须的刚性需求，其价值和本区域产生的gdp成正比，考虑到货币因素，房价涨幅长期看一般和cpi走势高度重合。所以，经济学的基本原理告诉我们，只要经济在发展，房价从长期看一定是上涨的。

我们老拿日本举例子，其实东京23区的房价不知不觉已经超过上世纪90年代了。

（二）中国房地产业所处的阶段

我的新观点很少，讲的东西都是去年说过的。中国目前户籍城镇化率46%，常住人口城镇化率64%，还处于快速城市化发展阶段，我们大量的农村人口还要去城市置业，目前城市商品住宅面积大概是360亿平左右，未来20年会逐步增加至500亿平（按城市人口10亿人，人均50平去公摊40平算的，其实可能总量会更大，美国是人均60平往上走了，比我们大50%以上），加上每年旧宅更新2%，大概每年还有十几亿平的刚性需求，我个人估计是在12-15亿平。一年会比一年少一些，最终20年后长期稳定在8-10亿平左右。由于房价总体看跟cpi，所以至少在看得见的20年，房地产行业体量将维持在15-30万亿间，始终是我们国家最重要的支柱产业没有之一。后面这个行业和白酒会比较像，总量慢慢下降，但价格慢慢增长。这么大的产业，会有其历史周期，有时上升，有时下降。这中间还会有一些变数，比如人口超预期增长，或者大量引入移民，这些太遥远，先不考虑。

二、短期宏观判断

任何商品的价格都直接受到供需的影响，想判断短期房价走势一定要盯紧供需关系。

（一）商品房需求情况

2019 2020 2021 2022四年我国商品房销售面积如下图所示：

可以看出2022年销售面积是断崖式下跌的，从前几年的17亿平以上一下掉到13亿平，我们要认识到，作为一个超大经济体的支柱行业，这种变化是很不正常的，当造成这种变化的因素消除时，必然会有一定程度的修复。我个人预计，今年不可能回到17亿平了，但可能会反弹到14-15亿平。

根据统计局数据，今年一季度商品房销售面积29946万平方米，同比下降1.8%，其中住宅销售面积增长1.4%。商品房销售额30545亿元，增长4.1%，其中住宅销售额增长7.1%。去年，一季度是最好的一个季度，后面因为大家都知道的原因，数据很不好，所以一季度持平，二季度大幅增加是板上钉钉的事，三四季度还要观察，最差也是持平，所以我说，今年最差有14亿平，三四季度好一点能到15亿平。

（二）商品房供给情况

我们可以看出，商品房新开工面积同比是一路向下的，今年一季度下降比例弹了弹，但还是下降了19.2%，这个幅度非常大。估算今年的新开工面积应该在9亿平上下，那么对库存的影响大概是-6亿平，相当于半年的销售。我们可以看出，新开工是从去年4月开始断崖式下跌的，而从开工到开始预售，平均也就是一年时间。我们从四月开始就会剧烈的感觉到新房不够了，有时我们看到新房成交面积下降，可能不是卖的不好，而是没货卖了。

再看上图的土地成交情况，因为民企大多资金紧张停止拿地，地方城投资金压力也很大，所以我们看到今年前三个月的土地成交相比往年也是脚趾头斩。土地销售是新开工的先导性指标，没有土地储备，就算后面国家给钱给政策开工，也来没有条件。我个人预测，这轮房荒至少要持续1年半，大概率3年以上。当然，新房荒可以靠消化二手存量房解决，但新增刚需买了二手存量，会降低人均住房面积，卖房的人还是会有很大一部分，未来会去置换成新房，这些需求并没消失。二手房空置率按15%算的话，360亿平的空置存量也就54亿平，中国人喜欢置业，可能真愿意拿出来卖的也就18亿平，一年6亿缺口，加上折旧的，不到3年就消化干净了，以后市场上就没二手房了。

3月末，统计局公布的商品房待售面积是6.5亿平，这个数据我觉得不太对头，不然一年就全消化干净了，我觉得至少还得有10-20亿平没拿出来卖。不论如何，眼睛看着供应很紧张，3年内库存将清零，也没有什么好的办法。

三、短期微观判断

这里本来想写写具体的标的的，但实在是怕误导大家，毕竟企业经营太不透明了。

我关心的比较多的是$合景泰富集团(01813)$ 和$中梁控股(02772)$ 。

先说合景，合景的问题在于有息太多，有750亿，优势在于50%的土储在广州，75%的土储在一线，95%的土储在1-2线。我们从统计局数据看，一二线的房价同比还是有点涨幅的，三四线就不一定了，合景去年计提了100亿，我直观感觉他的资产比较硬。而且合景定位是豪宅，还有一线中心区商业，这些都顺应行业发展的大趋势。

再说中梁，中梁和合景完全不一样，中梁月销比合景还多，有息只剩260亿了，内债清零，美元债违约。美元债展期谈成感觉资金压力就不大了。中梁去年计提的不多，不知是不是足够充分，毕竟很多三四线，但三四线也不一定就亏损，还是要看具体项目。去年北上人口减少了，反乡置业也有利于中梁这种发展吧。而且中梁没有商业，现金流不沉淀，毕竟小$碧桂园(02007)$ ，感觉如果行业进入上升期，恢复也比合景这种商业多的要快。

大家如果喜欢安全的，那么从保利置业集团，中国金茂，到万科A，金地集团都可以考虑。还有就是新城发展一年100亿租子，看着也很舒服。

具体的标的说不上，没有行业大势好分析，行业回暖了，企业也可能会死。

目前宏观的数据确实是按照我的预测在走，一季度房价也确实上涨了，后面大概率继续涨下去。至于股价，还是要看企业的具体情况，但行业好了，企业盈利了，股价能坚持多久不涨呢？最近的下跌并不是说我们这些价值投资者不行，只是时间还没到。怎么办？继续等呗。