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房地产复苏,这次不一样

来源:雪球 作者:朱酒 2023-04-22 06:35:41
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(原标题:房地产复苏,这次不一样)

一、市场正在全面转暖

2023年一季度的房地产相关数据出台,“1—3月份,商品房销售面积29946万平方米,同比下降1.8%,其中住宅销售面积增长1.4%。商品房销售额30545亿元,增长4.1%,其中住宅销售额增长7.1%。”(国家统计局数据)

销售额增速大于销售面积增速,除了今年市场复苏过程中,一二线城市的转暖力度明显超过三四线城市的因素外,各主要城市的价格变动也是普遍向上的。2023年3月份,70个大中城市的商品住宅销售价格,就有65个出现了环比上涨。

尽管进入4月份以来,各地楼市的销售表现环比3月份有所降温,但由于去年4、5月份楼市数据的基数较低,今年上半年商品房销售额同比增长已成定局。可以说从2021年下半年以来,经过一年半时间的持续下滑,楼市已经完成了探底过程,开始重新回到上行状态。

从历史上来看,自从1998年开始全面发展商品房以来,楼市在销售规模上只有3次出现了同比下降,分别是2008年、2014年和2022年。今年这一次楼市复苏,和2009年、2015年完全不同。那两次困境中,全行业同进共退,后期回暖的过程中各家房企普遍受益,行业规模快速恢复并重新进入到上升趋势,在当年就创出了商品房销售规模的历史新高。

而市场目前面临的情况要比当年复杂得多,不但要等需求端的逐步恢复,更要面临供给端空前惨烈的残局修复。

二、供给侧修复是当前的核心问题

2021年下半年以来,出现债务违约的房企络绎不绝,一些即便没有公开违约的房企,也是步履维艰。即便有了“保交楼”,以及信贷、发债和股权融资等多方面的支持,大量房企的购地能力仍然没有恢复,企业一直处于非正常运营状态。2022年,全国国有土地使用权出让收入66854亿元,比上年下降23.3%;2023年一季度,国有土地使用权出让收入为8728亿元,同比下降27%。

需求端的问题可以靠降低利率、降低首付、甚至降低房价来改善,但目前供给端问题的化解是以年为单位的。可以预见,绝大多数遭遇资金困境的房企,未来至少两三年内都难以购置新地。而其中绝大部分公司,只能逐步退出地产开发业务了。

由于三道红线对有息负债增速的上限只有15%,那些浴火重生的房企,即便还想在地产开发行业中继续生存,后期的成长历程也会是非常漫长的,再回到昔日巅峰的概率非常小。

每一家房企在本质上,都是一个融资平台,对行业来说,半壁江山遭遇重创,也就意味着融资通道出现了严重阻塞。2022年1-12月,全国房地产开发投资132895亿元,比上年下降10.0%;2023年一季度,全国房地产开发投资为25974亿元,同比下降5.8%,降幅有所收窄,但仍处于下行状态。

巧妇难为无米之炊,即便现在各地纷纷出台各种支持购房的措施,但这些都难以改变供给端对行业恢复进度的制约,从主观上到客观上,温和复苏都是一个必然趋势。

房地产对经济的拉动作用毋庸置疑,在民营房企大部分遭遇困境之时,央企和国企们的责任就更加重大了。但当前的环境和过往有很大的不同,三道红线要求之下,即便是这些信用优良,融资成本较低的企业,想要快速扩大规模也是做不到的。

2022年11月,关于房地产上市公司的股权融资首次放开,后面万科、保利、华发等众多企业纷纷抛出了定向增发的计划,这是企业强化自身杠杆率,在市场转暖而地价相对较低的时候,最大化提升利润的有效手段,也是宏观经济上尽快促进房地产行业规模恢复,并以此带动上下游产业链全面修复的客观需要。

此消彼长,如果商品房开发行业仍然能在未来较长时间内保持在13万亿以上的规模,那么现在还能保持正常拿地节奏的开发企业,就将会成为这一轮地产行业供给侧改革的大赢家。

从一季度的销售数据中可以看出,保利发展、中海、华润、招商蛇口、华发、建发、越秀、保利置业等央国企,都出现了销售额的同比大增。从它们的土储情况和当前的经济环境来看,这个趋势大概率会保持全年。相对于2022年年报各家房企的较低业绩基数,再过两到三年,今年的销售业绩变成报表上的营收和利润的时候,这些企业是有机会创造历史性业绩高点的。

三、房价的核心支持因素

对未来楼市质疑最多的,是房价。很多人会用居民可支配收入来判断房价,认为很多城市的房价,与全球部分发达国家相比都处于高位,现有价格已经大大超出了居民的购买能力。

据投资移民公司Henley&Partners与环球财富情报公司新世界财富(New World Wealth),在2023年4月18日联合发布的《2023年世界最富裕城市报告》披露,世界最富裕城市前10名依次为纽约、东京、加州湾区、伦敦、新加坡、洛杉矶、香港、北京、上海和悉尼。在全球50个富人最多的城市中,美国占10个,数量最多。香港、北京、上海、深圳、杭州、广州等6个中国城市进入前50名,居于次席。

从过去10年高净值人士的数量增速来看,内地5个城市均超过了70%,纽约增长了40%,而东京、伦敦、香港则分别减少5%、15%和27%。

房价从来不是由全体居民的支付能力来决定的,而是由买得起的人的数量来决定的。国内地区性经济发展情况并不均衡,头部城市中云集了大量财富,绝对购买能力已经非常强劲。这部分人群的数量,在不断改变着所在城市的房屋价值。中国的顶级城市在高净值人士的数量上,已经走在了世界前列,这对未来房价的走势,是具有决定意义的。

尽管从数量上来说,一线、二线和强三线城市的占比较小,但销售额的比例却是有明显优势的,仅上海、北京、成都、杭州、南京这5个城市2022年的销售额就超过了2万亿,一二线和强三线城市的销售额合计,超过全国商品房销售额的6成,这些经济较发达城市的财富累积速度,决定了全国房价的整体方向。

从一季度的GDP表现来看,4.5%的增速比市场预期更高,全年超过5%的概率很大。纵观全球,房价增速都是和GDP增速相一致的,楼市复苏会促进经济发展,而经济的发展也会强化楼市价格的稳定。 

从目前的市场恢复情况来看,经济基础雄厚的一线和强二线城市已经重回升势,后面会逐步传导到普通二线和强三线城市。而普通三线和四五线城市,由于经济恢复进度慢,加上原有库存较大,全面恢复要到明年甚至更久之后的时间了。市场的分化将更加明显,未来较长的时间里,有些低能级城市将迎来持续低迷,和高能级城市的量价齐升,会在很长时间里并存。这种分化体现在全国整体房价的变动上,会表现的相对温和而稳定。

 

四、地产股仍有光明的投资前景

对于房地产的看空由来已久,尤其是经过了一年多的持续低迷,很多人认为房地产的好日子已经过去了,未来会是一个销售额持续下降的过程,有些人甚至已经把行业销售规模看到了10万亿以下,并由此全面看低地产股。

这里,我们可以借鉴一下美国的房地产行业情况,看看早已经过了房地产高峰期的国家,在那之后发生了什么,这个变化过程中,地产股是否还有足够的投资机会?

美国房屋销售的高峰期在2004年和2005年,其后由于次贷危机的出现,销售量暴跌,经历了历史最大衰退期,房价一度下跌超过30%。2012年开始,市场逐步复苏,到2020年时候已经恢复到高峰期的90%。近两年,新房成交大约在60万套-70万套,二手房成交在500万套-600万套左右。

从行业整体情况来看,美国房地产的景气度至今都没有超过十几年前的高点。但行业是行业,企业是企业,一个看起来已经到了天花板的行业中,一样会有不错的股票。

这张图是美国最大的房企——霍顿房屋的股价年线走势图,过去10年间,其股价上涨幅度达到了6倍,早已远远超过了2005年的前期高点。

把行业和企业混淆,是很多人都会走入的误区,一个看起来增长缓慢的行业,有时候反而会给龙头企业提供更好的业绩空间,我们所熟悉的白酒、家电等行业都是如此。

在经过了2021年下半年以来的大洗礼之后,国内的地产行业正在进行从未有过的高度集中化过程。有些地产股的股价表现,可能会让某些以为地产股已经全面崩溃的人感到意外,在这股市和地产行业都极其艰难的两年里,竟然还都是上涨的,而且这样的股票不止一家。

五、选择地产股的5个观察角度

对地产股投资者来说,期待行业普涨是不现实的,未来的地产股走势,会更加集中,更加趋向于少数优质企业。这些企业的特点如下:

1、信用优势大,融资能力强;

2、现金充裕,不存在保交楼问题;

3、2021年下半年以来,拿地充分而又合理;

4、2022年销售下滑幅度较小,未来两三年内的业绩不会继续大幅下跌;

5、在开发业务之外还拥有商业、商务、长租公寓等持有型物业,可以长期保持业务的稳定性;

未来的房企竞争,不会再像过去十年那样,依靠高杠杆和高周转,而是充分发挥经营能力优势,在品牌力、产品力和现金流上展开竞争。经过一年半时间的残酷洗礼,现在开发业务的毛利率已经大为改善,2023年的销售业绩将决定未来几年的行业格局,一个新的地产时代已经到来。@今日话题 

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