霍顿房屋，对中国地产股的启示

（原标题：霍顿房屋，对中国地产股的启示）

前面发了一篇文章——《房地产复苏，这次不一样》，评论里有一些不同意见。发文章上来，就是希望听到各种评判的，都一致的思路，也就没必要费那么多精力来写了。

对于有些常识性的东西，我没兴趣做太多争论，但关于文中所举的美国最大房企霍顿房屋的案例，还是补充一些资料吧，评论里有些阐述偏差太大，别给大家带来不必要的误解。

文中说过了，美国一年新房销售在60万套-70万套左右，霍顿房屋作为美国最大的房企，预计今年的住宅完工量可以做到77000-80000套，市场份额超过10%了，相比之下国内的龙头房企还不到4%，在市占率上还有很大的空间。

霍顿房屋的主营构成是以住宅建筑为主，由于两国的土地制度不同，建筑形态也相差较大，有一些业务内涵是不一样的。譬如美国的土地可以单独出让，个人可以从房企那里单独买一块地，后期再转让出去，这样的情况中国是没有的。

中国的土地都属于公有，而美国土地主要是私有化的，还可以做土地期权，和我们的招牌挂制度运作机制完全不同。美国的地块也普遍较小，单个项目有些就几十套房子，和中国动辄数千套甚至数万套的开发规模，也是相差悬殊。

霍顿房屋的开发周期很短，很多都是当年建造当年售出，没有预收款，没有合同负债，这样其资产负债表和国内房企也基本没有可比性，这是两国土地制度决定的，不存在优劣，只有国情差异。

还有一些金融方面的业务，在国内也是不允许房企来做的，但这在霍顿房屋营收中的占比也不大，不改变企业定性。

从霍顿房屋的股价走势上也能看出，2007年那轮次贷危机中，该公司也是损失惨重，一度跌掉了90%的市值，但作为龙头企业，在行业复苏的进程中，也会是受益最大的。

2009年开始，霍顿房屋的股价一路飙升，上涨十几倍，近日还创了历史新高，而同期美国楼市也并没有超越2005年的高点。这对当前的国内地产股，有很强的可比性和参照性。

国内目前仍在正常经营的房企，也在结合市场环境，不断调整自身的业务结构，以提升业务稳定性和弱化杠杆风险。就国内经济发展的增速和楼市自身状况而言，新房空间要比美国大得多，相差十倍空间，完全不是一个级别。

优秀房企的市场份额空间提升和毛利率修复，会是未来几年的核心主题，即便18万亿短期无法再站上，霍顿房屋式的房企也一样可以出现，从经营和股价两个角度来看，这都并不遥远。

附图一张，大家对霍顿房屋的业务结构可以一目了然，这就是一家以开发业务为绝对主导的房企，有直接参考性，不要被错误数据误导了。