自建房，可能撑起下一个地产周期

文 | 谢泽锋

编辑 | 杨旭然

拥有一块土地，为家人盖一栋喜欢的两层小楼，是很多人的梦想。

如今，在我国房地产供需关系发生了根本性转变的大背景下，地产行业的发展模式也面临着重大变革。

今年4月，浙江丽水率先试点“微小宅地”出让，个人可以买地建房，建成后可办房产证可出售。并且已拿出一块土地当做“试验田”面向公众开放，买家可以自己买地、自己设计、自己建房、自己入住、自己售卖。

这个模式一旦跑通和推广，意味着消费者可以绕过地产商，自建商品房。

更大的意义是，这个试点相当于给出了一种市场上罕有的房地产供给，是在我国现行土地出让制度、房地产供需模式下进行的一次新尝试。

众所周知，房地产曾是拉动中国经济的重要引擎，亦是地方财政最重要的来源。而如今，这个被称为“周期之母”的行业，已经深度下行，新一轮何时起势尚未可知。

传统的地产商开发模式存在着高杠杆、高周转、高金融属性等顽疾，也给中国经济造成了一些不良的影响。而“个人拿地+自建商品房”的自建房模式，不仅会受到人们的喜爱，更可以成为优化地方财政收入来源的良药。

如今在各地乡村随处可见的自建房，也许有机会成为房地产业下一个周期的模式答案。

01 丽水模式

浙江丽水，又一次站在了经济改革的前沿阵地。

据财联社、澎湃新闻等报道，今年4月份，该市莲都区碧湖新城16亩低密地块拟出让，支持“定制化”方案，并已进行了意向征集。

不同以往，此次土地出让的对象并非地产开发商，而是面向大众。可以单个业主拿地，也可多人联合竞买，建成后分别认领房屋，办理各自产权证，每套房子产权独立。而且建成后，可以通过二手房转让方式出售给他人。

也就是说，在这个规则下可以有单个“土豪”一人拿地，也可以多人集资获取土地。而且建设方式由业主自主协定，可以选择保持原有的两户布局，也可将两户合并为一户，自行设计施工。

只要符合规划设计条件并通过审批，无论是户型设计、室内装修，还是房屋风格、庭院布局、景观和内部构造等等，都全凭业主自己喜好定制。

而且这块土地并非边角，而是距离丽水市政府仅约10公里车程，位置优越，所在的白桥区是碧湖新城的重要板块，也是“一脉三城”的重要联结区域。出让地块共16亩，容积率控制在0.7-0.8之间，明显是为了低密度住宅建设所设置。

目前，该地块还在意向征集中，出让时间未定。莲都区自然资源和规划分局将在浙江省自然资源智慧交易服务平台发布预申请信息，有意者可缴纳保证金进行提交预申请。

土地出让公告发布后，已提交预申请的业主可进行正式报名，成功后参与竞拍。更为关键的是，参与竞拍的业主无户籍限制，多业主联合没有数量上限，每亩起拍价在200万至300万元，竞拍成功后无须通过成立公司建房。

此前，开发商一直是我国住宅市场上的主导者，也是土地出让、房屋建设的总导演。但丽水的改革，将大面积的土地划分为微型宅地，大幅降低了投资门槛，使得个人可以参与到土地一级市场。同时，也扭转了过往只有开发商购买土地的游戏潜规则，允许个人或组团拿地。

这在以前都是不可想象的。

对比来看，个人集资买地建房会比从开发商手中买房价格低不少。8月31日，莲都国投旗下地产公司以3.248亿元的竞得同在莲都区白桥双创中心总用地面积82445平方米的土地，每平米不到4000元。

如果按每平米4000元计算，出让1.2亩（800㎡）的土地，共计320万。组团拿地，如果建设一栋12层的小高层，每层4户，共48户，每户均摊地价不到 7万元。按80%土地利用率，每户面积160平，加上各种建造成本，户均可能不到30万。

当前，碧湖房价不到8000元/㎡，购买一套160平米的房子（毛坯）需要近130万元，而个人集资拿地建房的成本只有其1/4（理论计算值，刨除各种税费）。

这也难怪，有网友直呼“这是让穷人也能联合建小高层。”

02 二元局面

房地产短期看政策、中期看经济、长期看人口。

“一户建”模式试点的展开，背后跟我国近二十年来人口大迁徙有着直接关联。

根据任泽平团队的研究，近十年来，随着城镇化率的不断提高，一二线等高能级城市常住人口持续流入，五六线城市则呈现出人口持续流出的情况。

2010年-2020年一线、二线城市常住人口年均增长率分别为2.4%、2.7%，而同期五、六线城市人口年均增长率为-0.4%、-0.8%。我国人口总体向一二线集中，五六线城市人口规模持续收缩。

而且，经济越是欠发达，产业空心化越严重，越是无法将人留下来。最典型的要属位于东北的资源型和工业城市，绥化、齐齐哈尔和通化三个城市的七普人口比六普均减少超过百万，是我国人口流出最多的三个城市。

“煤城”鹤岗因资源枯竭、人口不断流出，房价仅有3000多/平方米，吸引了不少大城市青年前往。

相比21世纪头十年，2010-2020年间，四线城市人口流出个数比例从45%增至57%、五线城市从71%增至83%、六线城市从69%增至86%。

农村方面，人口的流出一直在持续。新世纪以来，我国乡村人口数量从8亿锐减至5亿以下，预测2030年将下降至4亿，到2035年降至3.3 亿，占比降低至约1/4，到2040年将降至3亿，占比仅剩两成。

国务院发展研究中心旗下《中国发展观察》在调研中发现，山西吕梁、孝义下辖几个村落在冬天因取暖不便，只剩几户老人独守空村。有基层干部反映，“有的村一户人都没了， 村庄还在地图上”。

因人口大量流失，乡村大量土地空闲。人口虽然减少，但乡村房屋面积却在持续上升。第三次国土调查结果显示，村庄建设用地规模达3.29亿亩，是城市(包括建制镇)用地的2.12 倍，人均村庄用地高达417㎡。

这些数据都意味着，乡镇和级城市并不需要那么多高层住宅。

从目前的实际情况来看，继续吸引地产商投资建设高层住宅——尤其是在乡镇和级城市，已经变得相当困难。在这种情况下化整为零，向公众出让微型地块，不失为一副良药。

03 地产变革

在日本，一直有“富人住公寓，穷人住别墅”的说法。

所谓的“一户建”，即“一家一户、一人一室”，源于日本的独立住宅，类似于别墅概念，区别于我们的别墅有围蔽的物业管理，而“一户建”为业主自主建设、自主管理，业主自主承担定期检查、房屋修缮、安全设施、垃圾清运、植物养护等。

各类日本动画片中，主角们所住的房子都属于一户建，“美式大别墅”的情况也基本类似。

在我国，“一户建”率先在民营经济较为发达、居民富裕程度较高的浙江、广东等地的农村宅基地上拔地而起。

尤其是浙江农村，在“千村示范、万村整治”（千万工程）的推动下，农村面貌焕然一新，环境整治显著提升，20年来造就了大量的高水准乡村建设。

目前，浙江全省90%以上的村庄都达到了新时代美丽乡村标准。千万工程还被当做标杆被写进今年的中央一号文件，要求各地总结经验，推广学习，推进乡村振兴战略。 

行走在浙江的村庄，会看到一排排各具特色的别墅，或是江南风韵，或是现代豪华，传统意义上的乡村已经被大量彻底改造了。

“千万工程”还荣膺联合国最高环保荣誉“地球卫士奖”中的“激励与行动”奖。联合国副秘书长兼环境规划署执行主任索尔海姆表示：“我在浙江浦江和安吉看到的，就是未来中国的模样，是未来世界的模样。”

浙江会通过多种措施帮助村民翻修房屋。比如在太湖源镇青云村，村民选定民居风格，只需要出材料和人工费，在规划、设计、基础设施、监理方面都不用花钱。

金融支持方面，很多地区的村民都已经可以得到来自正规机构的低息建房贷款。

整体上看，农民自建一幢毛坯房最低仅需数十万元，而马路对面一套四室的商品房可能就需要330万元。

可以说，在各地乡村，自建房正在改变着房地产行业的发展模式，甚至可以称作地产业的一次变革。

浙江杭州、丽水的自建房模式，在长三角、珠三角地区具有广泛的推广意义，对于缓解地方财政也有积极作用。“土地财政”历经二十余年发展，早已是地方政府财政收入的重要来源，但如今的情况正随地产周期的变化而变化。

随机挑选东南西北中几个样板城市的2023年财政情况，可窥一二：

浙江丽水一般公共财政预算收入186.1亿元，一般公共财政支出653.7亿元；广东云浮一般公共预算收入92.93亿元，一般公共预算支出257.08亿元；甘肃天水一般公共预算收入46.34亿元，一般公共预算支出350.64亿元；贵州六盘水一般公共预算收入110.33亿元，一般公共预算支出341.06亿元。

这些地方，大开发商不愿意来，小开发商没实力，土地收入并不稳定。这种背景下，如果重新整合土地资源并面向大众出让，或许对于改善局面会有所帮助。

04 写在最后

多年来，我国土地出让及地产市场均由开发商主导。

但其实根据我国相关法律法规，境内自然人、法人和其他组织（除法律、法规另有规定外），均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。

在新的地产变革期，“个人拿地-个人建房”将有机会为土地和地产市场注入新鲜活力。早在2022年3月，丽水莲都区曾出让1宗小体量宅地，最终以1.01亿元被自然人竞得，加上此次的“微小宅地”出让试点，为“自建住宅”时代打开了一扇窗户。

近期，我国也提出，要加快构建房地产发展新模式，支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策。

或许伴随着丽水模式的铺开，新的地产周期将以这种方式徐徐展开。