共工财经局关注|新城控股的十字路口：销售承压、商业回暖，能否迎来转机？

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2025年伊始，中国房地产市场依然步履维艰。尽管央行降准、房贷利率下调、专项债收储等多重政策相继落地，企图托底行业，但房地产行业的库存高企、需求收缩、资金链紧张等问题仍未得到根本性缓解。作为行业头部企业之一，新城控股（601155.SH）在市场低迷的背景下，其销售数据持续下滑，业绩表现令人担忧。

2025年1月，新城控股的合同销售金额仅为10.17亿元，同比下滑72.45%；销售面积仅为11.56万平方米，同比下降77.44%。这一颓势延续了2024年全年下降趋势，并且幅度更为显著。据此前2024年12月及全年经营简报数据显示，公司全年合同销售额401.71亿元，同比下降47.13%，销售面积538.82万平方米，同比下降44.38%。相比之下，国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降12.5%，这意味着新城控股的销售表现远差于行业平均水平，压力可见一斑。

政策托底，资本市场短暂回暖

值得关注的是，尽管新城控股销售端疲软，但其股价却在2024年四季度后迎来一波回暖。2024年9月以来，房地产行业迎来“三支箭”政策升级版，包括专项债收购存量土地、限购松绑、经营性物业贷款支持等多项扶持措施。此外，北京、上海等一线城市在国庆假期迎来成交回暖，中原地产研究院数据显示，2024年国庆假期，北京新房成交量同比增长200%，房地产市场的筑底信号初现。

在政策利好推动下，房地产板块在二级市场迎来短暂的估值修复，新城控股的股价也出现回升。2025年2月12日，公司股价收盘报11.85元/股，上涨3.77%，总市值达到267.3亿元。不过，这一回暖能否持续，仍存较大不确定性。

与住宅销售承压形成对比的是，新城控股的商业地产板块表现亮眼。2025年1月，公司商业运营总收入达11.62亿元，其中租金收入10.84亿元，同比增长13.4%。2024年全年，公司商业运营总收入128.1亿元，同比增长13.1%，顺利完成全年125亿元的收入目标。租金收入119.5亿元，同比增长13.0%，出租率达到97.86%。

新城控股的“住宅+商业”双轮驱动模式，在住宅市场疲软的背景下，商业板块提供了一定的安全垫。截至2024年末，公司已开业及管理输出的吾悦广场总数达到173座，轻资产拓展面积713万平方米，可租面积958万平方米，出租率同比提升1.41%。商业板块的稳定现金流和融资能力，为公司在行业调整期提供了一定的缓冲。

尽管商业地产表现良好，但新城控股的土地储备结构却成为其未来发展的一大隐患。据中指研究院数据显示，截至2023年底，新城控股60%的土地储备位于三四线城市，而三线城市新房成交面积同比下降10%，购房需求持续疲软。与此同时，一二线城市新房成交面积则同比增长3%，市场复苏速度远高于三四线市场。

由于三四线城市人口流出、库存高企、购买力下降，新城控股的住宅去化压力或将持续，并带来更大的资产减值风险。2022-2023年，公司下半年平均计提资产减值42亿元，但2024年上半年仅计提2.1亿元。随着房价持续走低，2025年或将面临更大减值压力。

现金流紧张，债务压力犹存

新城控股的资金压力同样不容忽视。2024年三季报数据显示，公司前三季度营业收入515.63亿元，同比下降27.66%，归母净利润14.55亿元，同比下降41.31%。尽管盈利仍优于部分同行（如万科、金地等出现亏损），但其流动性风险依然较高。

截至2024年6月末，公司货币资金157.82亿元，但一年内到期的有息负债与应付账款合计高达1031.5亿元，资金缺口超过870亿元。虽然新城控股的有息负债已从2022年的710亿元降至2024年6月的558亿元，融资成本由6.20%降至6.05%，但短期流动性仍然承压。随着房地产市场复苏仍需时间，公司如何优化债务结构，成为未来能否稳健发展的关键。

2024年下半年，新城控股创始人王振华刑满归来，引发外界关注。尽管王振华未在公司担任公开职务，但已重新介入管理，令市场对新城控股的战略走向产生疑虑。同时，公司内部管理层变动频繁，已先后免去副总裁倪连忠及商业管理事业部原华中区域总经理袁欣的职务，并将二人移送司法处理。此外，董事会秘书陈鹏及两名独立董事也相继辞职，引发市场不安。

王振华的回归，意味着新城控股进入“后王振华时代”的关键过渡期。公司当前的掌舵者王晓松在过去五年间，推动了新城控股的战略收缩、降本增效和轻资产转型，取得了一定成果。但父子两代管理理念的差异，是否会影响企业未来的发展方向，仍有待观察。

在中国房地产市场进入深度调整期的背景下，新城控股的前景依然充满挑战。一方面，销售端承压、土地储备结构失衡、流动性紧张等问题仍未解决，三四线城市去化难题短期内难以缓解，资产减值压力或将持续。另一方面，公司商业地产板块增长稳健，并具备一定的抵御风险能力。此外，政策扶持力度仍在加码，若能抓住政策窗口期调整土储结构，或有望在行业回暖中重新找到增长点。

在这一关键节点，新城控股需要在短期纾困与长期转型之间寻找平衡。如何调整土储结构、优化债务管理、强化信用修复，并进一步夯实商业地产优势，将决定新城控股能否走出低谷，迎来新一轮增长。

2025年，新城控股站在十字路口，市场正在等待它给出答案。（远见资本局）