金融助力 国内高净值人群海外投资趋热

日前,上海五牛衡尊投资中心(下称:五牛基金)通过二级市场集中竞价交易系统合计增持新黄浦(600638)2807.94万股股份。增持完成后,五牛基金将持有新黄浦5%的股权,实现举牌。

据五牛基金董事长韩啸透露,原本以地产基金为主要业务的上海五牛股权投资基金管理有限公司正在谋划转型,二级市场股权投资、财富管理、海外投资等多元化发展是其瞄准的方向。

房地产市场在经历了几轮波动之后,很多单一型开发或金融端企业已无法适应目前行业的新趋势。由此而来的房地产基金转型并非个案。

对此,平安保险寿险总部委托投资部不动产投资管理团队投资部经理张雪岩认为,在目前国内经济增长放缓的大环境下,出于分散风险、扩大投资范围的考虑,目前保险机构正在积极进行海外布局。

机构看淡国内房地产

被视作典型案例的五牛基金变身,正对外释放着更多的信息。

根据韩啸透露,五牛基金将更专注于多元化布局,包括不动产债权投资、不动产股权投资、海外投资、配置类业务、资产证券化五大板块。从产业资本的视角充分发掘投资机会,公司组建了包括证券投资部在内的专业证券投资团队,在完善资产管理产品线方面,以FOF模式为客户资产保值增值。

“国内机构大部分在境外投资都倾向于写字楼,因为此类资产由于投后管理相对较为简单,是机构海外投资初期首选的资产类别。在投资写字楼的同时,也在积极探索物流项目的投资。对于其他需要主动管理的项目,我们采用基金投资的模式,利用当地管理人的资源进行投资。” 张雪岩指出。

谈及机构投资方式,张雪岩表示,对于核心物业主要采用直接投资的模式,而对于那些增值、机会型项目则利用其在当地的管理团队及经验。

值得注意的是,国内高净值人群海外投资从上半年开始有明显增加迹象。

根据21世纪经济报道记者获取的一份海外投资机构内部数据显示,2015年8月,中国人对迪拜房产的购买意向(通过网站点击测算)同比去年8月上涨1200%。与此同时,合格境内个人投资者境外投资试点管理办法(QDII2)渐行渐近,上半年开始就传出首批试点QDII2的城市共有六个,而这也是业内公认催热海外投资潮的一个重要原因。

向来以稳健着称的海外主权基金对于中国房地产仍然持谨慎态度。在9月16日,挪威政府养老基金顾问、剑桥大学房地产金融首席教授Colin Lizieri对21世纪经济报道记者表示,全球跨境的资产投资出现了增加的局面,今年同比大概20%。过去32个月,资本流向全球房地产均呈现增长。

Colin Lizieri透露,在今年亚洲流出资本大概有350亿,这一数值自2010年以来差异增大化明显,而亚洲流入全球的趋势中,澳大利亚是主要亚洲资本流向国。

金融支持加速海外投资

除了前述几大诱因之外,QDII2扶持政策也让国内高净值人群海外投资大增。

此前央行多次表态称,考虑推出合格境内个人投资者(QDII2)境外投资试点。根据QDII2的相关政策,居住在试点城市内年满18岁的境内个人,只要个人金融净资产最近3个月日均余额不低于100万元人民币,通过境外投资和风险能力测试、无重大不良记录且没有经司法裁决未偿还债务者,即可以申请QDII2,投资方向将包括境外金融投资、境外实业投资以及境外不动产投资三大类。

2015年发布的胡润百富榜中,中国超高净值人群约17000人,总资产规模约31万亿元人民币,平均资产规模18.2亿元人民币。而这些超高净值人群超过80%有海外投资需求。目前中国居民存款高达54万亿元,对资产全球配置的需求日益增长。

世镑魏理仕中国区投资物业部执行董事邵律接受21世纪经济报道记者采访时表示,随着中国金融改革进一步深入,中国资本在海外的扩张之路会继续加速,并且愈加顺畅。中国开发商在海外的团队会逐渐本地化,且获得更加优质的投资机会。

“同时,中国保险投资资金对房地产投资额度的加大,也会推动全球主要城市里优质办公楼的收购需求,在完善的资管团队组建完成之前,他们还是会主要通过全球知名的房地产基金管理公司完成投资及管理。” 邵律指出。

据仲量联行数据显示,2014年中国房地产海外投资达到165亿美元,比2013年增长了46%。今年,中国购房者投资海外市场的热情还在不断高涨。

值得一提的是,虽然境内居民资产配置结构中金融资产的比例在逐渐增长,但由于对国外税收、法律法规等的不了解,并非每个中国人在海外的不动产投资都有利可图。

莱坊机构数据显示,迪拜房地产价格在过去一年内下跌了12.2%,为世界大城市房地产价格下跌幅度最大的城市。其中,2014年大约有千名中国个人投资者斥资约3.53亿美元投资迪拜房地产市场,较2013年的投资规模增长了近两倍。

(编辑:陈时俊,如有意见建议请联系:chensj@21jingji.com)