四大资管围猎房地产投资

频繁拿地王的信达地产近日被推上风口浪尖,2015年资本介入房地产开发投资,加速了行业格局变化。

信达地产是信达资产的全资子公司,而信达资产与长城、东方、华融均为国有不良资产管理公司(AMC),各自承接处置对口银行的不良资产。如今四大AMC也已成金融巨头。

来自克而瑞研究中心一份研报显示,不良资产经营行业对专业度有一定要求,因此高风险和高收益并存,并有逆周期特征。当前,宏观经济运行至周期底部,中央经济工作会议也提出了“要坚持创新驱动,注重激活存量”,是民间机构等参与不良资产经营的最佳时机。

AMC潜行房地产已久。中国华融招股说明书显示,2015年6月30日,其不良资产总额为3264.1亿元。其中收购重组类不良资产总额2124.9亿元,若按最终债权人所属行业划分,来自房地产行业的有1367.7亿元,占比高达64.4%。

由于其余三家AMC并未公布旗下房地产相关不良资产数据(长城、东方未上市,信达年报中未披露),按华融所占份额估算(截至2014年,华融累计收购的不良资产账面原值约占四大AMC的23.2%),四大AMC旗下的房地产相关不良资产总额约为5895亿元。

AMC对不良资产的传统经营方式为处置和重组。出于对房地产行业的看好、规避汇率风险等因素,AMC当前加大房地产行业布局的意图十分明显,且均是大手笔。

2015年末,信达地产连连高价拿地,包括72.99亿元总价的上海新江湾城地王、30.3亿元的深圳坪山地王、33.9亿元的杭州南星地王等。

东方资产亦有参与房地产行业的意图,2015年初,东方资产收购上海证大超过50%股权。尽管目前东方资产有将股权易手的可能。

除公开渠道拿地外,AMC旗下房地产子公司还承担了为AMC处置部分房地产相关不良资产的任务。

信达地产2014年年报显示,当年其曾与母公司中国信达进行了一次涉及不良资产处置的关联交易。交易内容为中国信达广东省分公司为对嘉粤集团有限公司等34家公司破产重整涉及收购房地产项目及债务重组事项,指定广州信达置业以22.57亿元承债式收购嘉粤集团下属五家房地产公司100%股权。

AMC旗下房地产子公司直接接盘进行房地产开发具有资金和资源双重优势,但也存在较大局限性。例如受限于开发实力与品牌溢价能力,只能寻求合作方。上述上海新江湾城地王就是信达地产与泰禾集团合作开发。

在欧美发达国家,由于房地产市场已经十分成熟,产生的不良资产以能产生租金回报的投资物业为主。而在中国,尚未产生回报的房地产项目占“大头”,这就造成了,一方面,这些物业收购价格更低,成熟后的投资回报率更高;另一方面,这些物业需要后续投入才能产生回报,因而相应也有更大风险。

克而瑞研究中心分析师蔡建林认为,在当前国内流动性过剩的“资产配置荒”环境下,资金都在寻找优质投资标的,险资、AMC同样面临资产配置抉择,举牌上市房企更多看重上市公司优质存量资产的价值,与房企合作拿地或直接拿地则更多是追求增量资产的未来价值,而后者面临的不确定风险更高,所以选择有品牌、有实力的开发商合作开发,则是降低未来风险的重要手段。

对于房企来说,与AMC合作相当于拥有了新的“土地资源库”。随着优质土地日益稀缺、地价快速上涨,房企不断开拓新的拿地渠道,绿地、远洋等已和AMC进行合作,具体项目还在试水中。主要采用“批量收购项目自行开发、代建项目收取管理费用、合作开发利润风险共担”等三种方式。

此外,房企还可与AMC共同进行债权转股权,派驻团队协助房地产类公司重组,进行地产类债权资产证券化并托底等。这些方式主要建立在与AMC有深入合作关系的基础上,且适用于有金融平台的房企,并有房地产业务和金融业务的双重盈利空间。(编辑 李二民)