借势首付贷 平安好房欲发力 小产权存量市场

1月26日,平安好房发布《中国房地产金融消费指数》,显示2015年中国房地产金融消费指数为1600.56,按揭指数为1863.0,首付贷指数为177.8。可见,首付贷金融渗透率较低。

而中国平安(601318.SH)2014年创办平安好房的初衷,就是打造房地产电商平台,并通过金融业务切入新房、二手房销售和租房业务,提高房地产金融渗透率。

实际上,从此前举办的第三届平安地产金融创新论坛可见,包括房地产开发贷、消费贷、首付贷等,均占平安金融信贷较高比例,这折射出马明哲有意布局房地产全产业链服务。

1月15日,国务院发布《推进普惠金融发展规划(2016-2020年)》指出2020年之前中国发展普惠金融的目标:建立与全面建成小康社会相适应的普惠金融服务和保障体系,提高金融服务的覆盖性、可得性与满意度。

普惠金融与陆金所,为平安房地产金融提供源源不断的低成本资金。平安好房董事长庄诺透露,平安好房2015年的销售额达到1513亿元,互联网金融产品首付贷的规模达到180亿元。用首付贷等金融产品拉动房产销售的手段初见成效。并且,过去一年平安好房贷出的本金与利息均为零逾期。

平安好房预估,房地产互联网金融的规模在20万亿元左右,占整个房地产金融市场规模大约1/10。而进入2016年,去库存成为楼市主旋律,政府也提出让农民进城买房,如何买与如何办按揭成为亟需解决的问题。庄诺透露,平安好房将在春节后公布帮助农民工买房的金融解决方案。

布局全产业链

来自克而瑞研究中心的一份报告显示,平安涉及地产业务的板块主要有平安人寿、平安银行、平安不动产、平安信托以及互联网金融,从从事的房地产相关业务来讲,主要有三个方向:房地产开发、房地产投资、房地产金融服务。其中平安不动产主要涉足房地产开发;平安人寿及平安信托涉足房产投资;平安银行和平安好房则主攻房地产金融服务。

同策咨询研究总监张宏伟分析指出,险资与银行存款不能进入首付贷领域,加上普惠金融和陆金所的资金可行性,为平安提供了做大房地产金融版图的机会。从资金角度来看,平安好房的资金成本相对较低。

张宏伟又指出,平安自身的金融背景也要寻求资金出路,现在来通过拓展优质项目是金融板块必须要做的资产配置与保障资金升值的出路之一。例如平安投资养老地产,本身可以做到保险业务与养老地产的结合,平安也借此把客户导入自己的核心业务里面。

马明哲善于整合内外部资源。据平安好房新房中心总经理朱永峰介绍,平安好房将会与平安其他公司产生联动,第一步是整合100万名平安寿险业务员和3.5万个电话销售坐席,为开发商提供销售支持。此外,平安还将从8000万的寿险客户和高净值客户人群中挖掘客户,为开发商做大数据的营销。

2015年,大多数的房地产电商平台都布局了首付贷等金融产品,搜房推出了天下贷平台,易居、安居客、好屋、房多多等也都有基于P2P平台的贷款平台,平安好房首席互联网金融官韩晓认为,这是房地产互联网金融的拓荒阶段,企业众多,但是没有领头羊,也没有统一的标准。但平安房地产金融产品多样且规模占优势,暂处上风。据庄诺介绍,平安好房并非单纯补贴,而是用开发商给的提成来给客户做利息优惠。

抢滩小产权存量市场

或许,真正令马明哲动心的,还是庞大的存量市场。在1月26日同时发布的《中国房地产互联网消费金融白皮书》指出,目前全国有64亿平方米的库存,需要5年左右去化。政府开始鼓励农民进城买房。与此同时,2015年房地产投资持续低迷,在土地成交量下降了23.9%;整个行业集中度上升,2015年成交规模进入百亿的有104家企业,他们交易规模3.5万亿元,占到市场40%。

实际上,几年前有关“农民的宅基地,农民的小产权房”能否在银行做抵押并在市场上流通起来的问题已经备受热议,也是今年全国两会的热点提案之一。由于宅基地不能流转,也没有退出的激励机制,所以宅基地长期处于增量不断增加,存量利用率不断降低的状态。“这里头缺少一个金融解决方案。”庄诺指出,这是平安好房要做,也有这个基础做好的事情。

庄诺指出,由于没有固定的收入,农民工进城买房,办按揭就是首要面对的问题。首先,农民工在银行没有征信记录,其次,去哪里办理按揭与抵押物才是最大的问题。

两年前,有数据统计,全国小产权房有66亿平方米,一旦可以作为抵押物按揭贷款,将激活一个庞大的存量市场。

庄诺坦言,这份帮助农民工买房的金融解决方案涉及的内容包括:农民工买房首付能不能减半、要降低门槛税费也要降低,把税费全免等。

或许是出于对金融信贷方面的信心,平安好房2016年互联网金融的目标大幅上调:规模达到1000亿元,带动的房产销售额将超过4000亿元。

但多家机构的调研指出,尽管城镇化进程方兴未艾,但在城市资源分配不均的情况下,人口向一线城市和核心二线城市流动的趋势,恐难以在短期内改变。且由于人口红利逐渐消失,三四线城市的去化压力并不会在短期内解除。同样道理,农民工进城买房,在相关金融政策没有落地之前,要形成规模化的市场,也是一个相对漫长的过程。

(编辑:贾红辉,邮箱:jiahh@21jingji.com)