上海房价为什么快速上涨?

克而瑞研究中心分析师陈开朝分析指出,上海房价的飙升,从驱动力结构看,改善、中高端和豪宅成交增长迅速,刚需增长相对乏力。

本报记者 沈浪 上海报道

在过去的4个月里,生意人王元(化名)看遍了杨浦、虹口、闸北的小区盘,发现价格过一段时间就涨二三千元/平方米,“已经从3万(元/平方米)看到5万(元/平方米)了”;春节过后,张文刚出售其位于闵行区的3房单元,要换到虹口的学区房,三天之内,房子总价跳了5万。

这就是当前上海的房地产市场。2015年中国部分城市房地产上行行情之下,上海一、二手房共成交4986万平方米,总成交金额超过1.4万亿元,成为全球第一大市场。

来自克而瑞研究中心的数据显示,1000万以上的豪宅共成交7844套,比2014年多卖4842套,比北京、深圳多卖了一倍以上;成交金额也达到1300亿元,同比增加143%,涨幅高于其他一线城市。

上海二手房市场亦然,共成交36万套,总计3046万平方米,较2014年大增113%,成交金额达到7678亿元,各项数据是一手住宅成交的2倍左右,金额则是一手住宅的1.6倍。与其他城市相比,二手房成交金额近乎是北京2倍,其成交面积套数也远超其他城市,二手房市场容量上海排在全国第一。2016年1月,上海房价同比涨1.24%,环比涨19.29%。那么,上海房价为什么快速上涨?

快速上涨两大原因

表面上看,“快速上升的房价”才是改善、中高端、豪宅需求爆发的动力之源。因为房价上涨,有房群体的资产开始膨胀,净资产增多。“房价快升”对楼市需求产生两个效应:投资效应与首付门槛降低效应。

因为房价快涨,人们有小套换大套、低总价换高总价的强烈意愿,因为面积越大、总价越高,同等涨幅,房子增值越明显。

陈昆(化名)前两年买了一套300万元的房子(首付60万,按揭240万),两年后房价上涨了50%,那么房子总价是450万,卖掉之后,付掉240万银行贷款和契税之后,手头净现金200万元,此时他可以购买660万的中高端需求。如果房价不上涨,从60万到200万,如果靠积累的话,需要5-10年以上的时间。现在房价一上涨,从60万到200万,一步到位,原来用于积累首付的钱可以用来支付新的按揭。于是,上海商品住宅市场整体呈现这样一番景象:改善、中高端、豪宅需求一波紧接一波。

克而瑞研究中心分析师陈开朝分析指出,上海房价的飙升,从驱动力结构看,改善、中高端和豪宅成交增长迅速,刚需增长相对乏力。一个解释是,此轮政策利好主要利好二套改善需求。但问题是,上海怎么突然涌现出不计其数的“壕”,买中高端和豪宅就像买白菜一样。这些人的钱到底从哪里来?

有些干扰项可以排除掉,比如股市,现在股市还很低迷,不可能对当前上海楼市起到支撑作用。还有,上海经济基本面好,富人本来就比较多,其实也很难解释这个现象。如果经济基本面好、富人多是支撑楼市的主要驱动力的话,早几年中高端和豪宅就应该是主力了,不会等到现在。就近三年看,上海就业人群的整体工资薪酬也比较平稳,基本是前几年赚多少工资,今年也赚的差不多。

陈开朝分析称:随着房价上涨,没有房的人越来越买不起房;有房的刚需群体开始跃升进入改善行列。所以最终的结果是,上海楼市的刚需驱动力越来越弱。

泰禾集团(000732.SZ)华东区投资总监王显巍认为上海房价较快上涨的局面短期内难以改变:“房价的影响因素非常多,但基本因素个人看来非常简单而清晰,即:供求关系决定房价涨跌;资金面决定是否过快上涨或下跌。”

王显巍进一步指出,上海随着城市的快速发展,可供开发建设土地已经非常紧张,目前住宅用地已经在逐年减少,并且未来将长期持续、难以扭转,最终上海将像深圳一样从增量开发转向存量开发;近年上海对外来人口的吸引力在全国来说是遥遥领先的,这也是公认的事实,供少需多之下,房价自然上涨。

王显巍认为,目前货币超发,股市风险大,实体经济不景气,好的投资渠道很少,加之房贷利率持续降低,所以上海楼市的资金面是非常充裕的,因此上海房价较快上涨的局面短期内难以改变。

政府欲调结构

在市场关注中介抬价,买卖疯狂的时候,上海政府正试图通过调整供地结构与户型供应结构减缓未知的隐性的风险。

此前的1月29日,上海市长杨雄公开表示,上海楼市限购措施不会改变;供应结构上,希望多增加一些中小户型的供应量。2月中旬,上海市政府发布的《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》流出,这份文件的核心内容是:今后一手住宅中小户型比例至少60-70%以上。

一名业内资深人士指出,这个规定对上海房地产市场未来的发展有非常重要的影响,优化住宅用地供应结构增加中小套型比例措施的出台,除了可以通过增加住宅供应套数来大大缓解供求矛盾,抑制房价过快上涨之外,还可以平抑地价的过快上涨,因为户型面积段的强制雷同,削弱了各开发商通过差异化竞争来提升售价的能力,相应地,地价也会受到抑制,从长远看,这也有利于房地产业的健康发展;至于提高商办物业的持有比例和年限,有利于促使开发商向运营商方向转型。

现阶段,上海楼市调控必须达到“促成交”和“控房价”双重目的。“促成交”是当前上海经济平稳发展的客观要求;“控房价”是上海保持经济活力和维护民生的内在要求。

但陈开朝指出,如果每个区域(板块)整齐划一地按规定比例来提高中小户型供应,可能达不到“控房价”和“促成交”的目的,却可能引发两大不良后果:一是产生结构性的去化难问题;二是激化中高端、豪宅市场供需矛盾,引发新一轮价格飙升。

目前上海商品住宅的消化周期只有4个月,整体处于供不应求的状态;但局部仍有不少难去化的库存,主要问题还是户型面积、功能结构与当前市场相脱离。换个角度看,其实是该种产品的供应超过了市场需求。在开发商自由决定的情况下,不会产生系统性的结构性死库存。而如果整齐划一实行中小户型占比不低于60-70%的硬性规定,特别是在中高端和豪宅需求强烈的内环内和热点内中环板块,有可能产生结构性的库存问题——改善需求人群够不着,中高端和豪宅人群看不上。

激化中高端、豪宅市场的供需矛盾的结果,就是引发新一轮价格快升。上海楼市今非昔比,2015年上海一手住宅“中高端和豪宅”的成交面积和金额分别占26.05%和45.68%,已是市场成交面积的第二主力和成交金额的第一绝对主力,绝对不能轻视。

因此,陈开朝认为,新政还有改善空间。根据新政,中心城区新增供应用地住宅中小户型配比不低于70%,这意味着中高端和豪宅的供应将大幅缩水。最终,原本可以在内外环之间得到满足的改善需求,被吸引到内环内和热点内中环板块;原本可以在内环内和热点内中环板块较好满足的中高端和豪宅,被严重挤压,得不到充分满足。长远下去,中高端和豪宅供不应求的矛盾被激化,中高端和豪宅房价将猛烈上涨。

21世纪经济报道记者独家获取的一份第三方机构为政府所做的咨询报告显示,在“十三五”期间上海建设用地新增前景不容乐观。比如截至2014年底,上海全市建成区面积3124平方公里,超过市域陆地面积的45%,与规划规模3226平方公里相比,只有102平方公里的空间。

而按照《中共上海市委关于制定上海市国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议(讨论稿)》,《建议》提出的“十三五”时期逐年减少建设用地增量,规划建设用地总量实现负增长,就是到2020年要守住3185平方公里的红线,比原来的规划目标减少41平方公里。未来五年,新增建设用地只有约60平方公里,即平均每年新增建设用地量仅为约12平方公里(约1200公顷)。

而从2012~2014年过去三年招拍挂出让的建设用地规模来看年均已达到了20平方公里,新增建设用地供求严重不匹配将成为制约上海城市建设的一个重要因素。

该份报告建议:通过重点推进195地块的升级改造工作、加快转性分散市区的工业仓储用地、积极推进重大历史遗留项目的搬迁工作等方式解决十三五约束上海城市建设的问题。

长江证券一份研报则指出,京沪深三地因2015年房价上涨幅度过快,需求释放断层,短期有回调风险。但从中长期来看,京沪深因地理位置、产业结构、教育环境以及公共资源的优越性对外地居民具有强烈的吸引力,人口净流入量长期处于高位,基本面对行业需求具有显著支撑。(编辑 张星)