四年前,一个机缘巧合的机会,鄂尔多斯从事煤矿业的商人李波投资了美国华盛顿(大华府地区)的一个商业购物中心项目,项目成本600万美元,其中土地425万,一期开发费用175万。李波投了300万美元,剩下300万项目方美国美隆集团(Meladongroup)通过借贷取得。2014 年底,业主 Meladon Group 引入另一家澳洲基金 Rinsurance Group of America,以 5000 万美元买断整个项目,李波成功退出。
美隆集团合伙人刘子洵在接受21世纪经济报道记者专访时直言,他愿意把故事说出来,并非鼓励中国人赴美投资,而是希望借此给更多的机构或者个人投资者一个窗口了解美国商业地产开发的投资过程,从而有助于投资判断。
购物中心历时五年
这是一个典型的美国商业地产开发融资案例。根据刘子洵的描述,项目先招商再引入资金开发。由于美国的法律法规、风险控制等比较严谨,项目周期比国内长很多。他介绍说,购物中心尽管只占地90亩,但从买地到竣工,招商、开发与资本引入,前后历时5年时间。
而最初600万美元的项目经过两轮募资,目前已经估计9000万美元。李波在2014年底第二轮募资时退出,当时项目估值已达5000万美元。
2010年开始,刘子洵的团队就对这个购物中心地块展开了国内融资路演。刘子洵在国内与一个私募团队进行了商业洽谈,这个团队的合伙人均是国内知名机构,有多年从业经验,双方沟通结果是合作一个基金投美国的房地产,但最后由于外国人在美国投资的税务限制——有比较高的税务要求而作罢。
据刘子洵透露,美隆集团在拿这个项目之前,一直在寻求资本,光是美国本土的投资机构,就联系了将近200家,但最后都是因为大环境的关系,始终没人投这个项目。此外便是做调研。比如,为了寻求旗舰店,开始接触不同的旗舰店,他说:“旗舰店的选择根据华盛顿地区人口分布、收入分布、年龄分布来定。”
据透露,在美国项目立项,有一个比较严谨的流程,政府会从法律角度衡量风险。比如当地政府会组织听证会,听证会由9个委员组成,项目定位要通过委员们的听证。在这个过程中,项目的财务模型逐渐得到完善。
2012年4月,项目确认后,美隆集团签署土地买卖合同;8月,刘子洵和他的两个合伙人通过近1000多通招商电话和无数的电子邮件,终于确定Harris Teeter,作为旗舰店进驻,使这个项目成为一个副食品超市为主的购物中心,而且因为harris teeter的信用级别,这个购物中心定位为甲级资产。同时因为有了Harris Teeter这样的知名品牌作为旗舰店,购物中心后续招商变得容易,随后签下富国银行,同时也签下很多美国当下知名连锁品牌。
锁定旗舰店Harris teeter、富国银行,并取得这两家旗舰店意向书。意向书里面明确谈好了租金和租用面积,租约的年限,印证了财物模型与赢利模式。
与此同时,美隆集团请建筑设计师和土木工程设计师开始对项目做规划和设计,同时开始接触投资方。
因为有上述两个租约,投资人能看到这个项目的前景,同时开始接触银行并顺利贷款。项目土地合同价格420万美元,占地面积约90亩地(13英亩),建筑面积5万平方米,总共资金需求600万美元。
这时候,李波的300万元就恰好对接上。2011年的时候,李波及其另外两名合作伙伴在美国考察了一段时间,手头上可投资金额高达一亿美元,最终只有李波看中了这个项目,并投资了300万美元。
到了2013年11月份,项目取得了当地政府的开发许可,同时因为有旗舰店的租约,土地价格增值为1200万美元;2014年10月份,项目开始寻求B轮融资,澳洲资本(Rinsurance Group of America)进入,美隆集团与之成立新的项目公司(股权结构是50:50),RGA投入2000万美元,美隆担保剩余的3000万元的建筑贷款买断李波在项目一期的股份。按照协议,李波分两年拿到300万美元,实现投资收益翻番。
2014年11月份项目二期开始施工,2016年8月份项目即将完工,可以马上实现年纯租金收入450万美元,购物中心此时估值将近9000万美元。美隆希望今年把购物中心卖出去,实现项目退出。
刘子洵介绍,类似这样的购物中心,因为其租户的良好信用级别,买家基本是保险公司、房地产基金,退休基金这类的机构投资人。
开发商的商业模式挑战
据了解,在美国华府地区,大多开发商做住宅开发这样低门槛的项目,小部分开发商做商业地产开发,但是是代业主开发,挣5-10个点的收入。像美隆集团这样自己找地,找资金,自己开发建设的商业地产开发商可能不超出15家,因此在与资本接触时,被选中的几率要高一点。
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