地方楼市调控新政频出 一二手库存现反差

调控多米诺骨牌效应正在呈现。

9月28日下午,福州宣布新政出台,包括“加大住宅用地供应力度,力争三年内市本级住宅土地供应量在原有年度供地计划基础上增加20%以上;提高土地出让金、缩短支付周期;商品房销售价格不得高于备案价格10%”等。

分析人士指出,福州的调控不涉及购房者资金与名额,短期内对市场影响不大。而近期南京、杭州出台限购政策前后的市场表现,却值得关注。

9月28日凌晨,有南京知名媒体人李子墨在朋友圈发布了一条直播信息,称南京限购新政后的首场开盘,190套精装房经过3小时的选房,仅剩1、2楼6套房源。

而就在南京正式实行限购的第一天,即9月26日,南京新房市场成交量下滑明显。9月26日,南京新房认购量仅为188套,与限购前一天认购量1572套相比,大幅下滑。9月27日认购量仍然低迷,只有208套。

在杭州,相似的一幕同样发生。9月27日,杭州宣布实施限贷的前夜,有人不用多付二成首付买到房子,有人最后一分钟没买上房。

而早在今年3月底就出台限购政策的上海,市场成交正逐步回归理性。调控背后的一二手市场更迭,更显示出资金向背。

同策咨询研究部总监张宏伟分析指出,上海近期二手房平均每个月成交2.5万套左右,相比2014年、2015年上半年仍然较高,还没有到达最低点,显然还处于回调阶段。即便市场交易出现乏力迹象,也是由于年初透支导致。

张认为,长三角城市群同此理,当二手房成交回落之后,会传导到新房,因为大部分置换型买家,都是卖掉手上唯一房产置换一套新房,从未来市场趋势来看,二手房回落之后,一手房市场交易量也会相应回落。

成交下滑趋势

南京9月26日限购新政颁布当晚,不少中介业务员就陆续接到业主要求涨价、毁约的电话,甚至有业主直接暂停出售房源了。河西区一家中介门店的业务员小刘告诉21世纪经济报道记者,他手上一位业主要求将还未售出的一套房源加价80万,加价之后仍然有买家愿意去看房。

南京房企的营销也随之改变。原计划9月26日开盘的中海玄武公馆,因限购临时取消开盘,销售均价3.6万/平方米。不少客户接到销售人员“推新时间延迟”的通知。销售小王告诉客户,开盘时间预计在9月底,只接受能提供购房证明的客户参加开盘,没有购房证明就要办理退筹。

江宁区的万科翡翠公园项目近期有加推计划,预计10月加推388套,从前期蓄客情况来看,将有1000多人参与摇号,“项目受限购影响比较大,目前只有三分之一的客户符合购买条件。”现场销售人员在电话里说。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,此前南京政策中明确了本地人购置一手房也会有政策收紧,而二手房相对宽松。那么此类政策也会给市场暗示:一手房市场的货源更紧俏。

从投资角度看的确会带出成交下滑趋势,一般来说投资一手房更划算,程序更简便。所以房企一手房销售是比较好的,也没有太大的压力。而二手房部分价格此前随意调高,也使得投资性价比下降。比如据杭州透明售房研究院数据,G20国际峰会之后,杭州外来购房者比例已经达到39.3%。这一调控政策,将会对较大一部分投资客和改善型客群产生实质影响。

中原地产市场研究中心分析师卢文曦指出,市场交易节奏一、二手是同步的,就目前状态来看,这些涨幅明显的城市短期内还很难“急刹车”,交易量缩后,房价应该还有惯性上行,但是幅度肯定会降下来。因为有些城市库存是不够卖的,从土地出让到项目入市中间有空窗期,新房量少可能会转存量市场,所以房东也会有感知,这个时候还是对卖方有利,要是没什么资金压力,不会在价格方面妥协。

一二手房库存变化反差

“长三角城市之间的调控政策,或会相互影响,因为楼市资金具有传导性,从一个城市到另一个城市,相应地调控政策也会在各个城市之间出台。”张宏伟说,这从各地限购前夜与限购之后的市场表现趋同,可以看出:一二手成交的更迭是会阶段性出现的。比如,当一个区域出现二手房价格高于一手房价的时候,表明有的板块价格被低估,或者投资资金过多,导致一手房数量少于二手房。他举例称,上海、南京、杭州之外,苏州、深圳目前调整的轨迹大概相同,一二手数据变化也会明显一点。

从中原地产市场研究中心提供的数据可见,杭州的一手房周成交数据也在下滑,9月12日-9月18日,杭州限购政策出台前成交面积大增,而到了本周,截至9月28日,只有26万平方米。

来自易居研究院智库中心数据却可以看到,上海情况与杭州相反,二手房套数在增加。今年6月份库存144791套,7月份库存147697套,8月份库存159372套,截至9月28日,库存达到了159760套。与此同时,一手房的存量下滑,与二手房形成反差。6月份,上海一手房存量21375套,7月份下降到18867套,8月份继续下滑到15345套,截至9月28日,只有15028套。

严跃进指出,上海二手房交易非常热,这和一手房的市场走势基本类似,这体现了7月份上海二手房市场淡季不淡的效应。这有几个原因。第一是房价持续上涨的背景下,后续是否会出政策还是比较担心。第二是持续的地王现象,使得二手房跳价的现象比较多。第三是7月份房企新盘的供应规模加大,这对于此类新盘来说实际上也有积极认购的情况出现,这个时候对于此类新盘市场的认购,会使得房东急于抛售二手房,进而换购新房。

二手房热销是一个很大的信号,意味着此前“3·25新政”后上海房地产市场热度依然不减。所以要警惕下半年突然收紧政策的可能。否则目前部分房源陆续步入到4万元/平方米的均价,将是倒逼各类新政策的继续出台。

而现在二手房的交易出现了一个下滑,和市场交易此前较好有关系,但市场热度并没有实质性的下降,基本上还是有很大的热度的。

上海一二手房的库存走势非常微妙,一手房的库存非常稀缺,体现了此类市场整体上补库存的动力比较明显,迫切程度比较强。库存不足也不排除部分房企放缓了推盘节奏。

(编辑:贾红辉,邮箱:jiahh@21jingji.com)