房地产须跳脱“口水仗”

房地产研究一直在回避着盲点，根本原因在于政府、企业和公众之间并未形成“定分止争”的关系地位。而政府要想跳脱出口水仗，就要坚守自身定位，推出恒策。

文 | 孔志国 王骁

随着信贷政策的重新放松，房地产市场出现回暖迹象，再度成为社会关注焦点。

对于《英大金融》的读者而言，应该不会感到意外。自9月份以来，中国建设银行首席经济学家黄志凌撰写了一系列有关大型经济体房地产研究、中国未来房地产风险分析的文章，其明确指出，中国房地产市场崩盘的概率很低，不易发生系统性风险，但二十多年来积累的“房地产功能失调、土地财政、过度杠杆化”三大风险必须引起高度重视；房地产行业将会继续充当中国经济发展的重要支撑力量，但是要担当好这个重要角色，房地产市场必须“清热解毒”、理性发展。

缺战略，多问题

在这组综合了国际国内比较、金融经济社会考证的重磅观察中，其对经济体与市场互动关系的表述以及针对不同收入群体构建不同保障体系的建议，此前或为业界忽略或被业界误读，因此具有相当的开创性。

但是，其更大的贡献也许在于思考维度的转换。房地产不仅仅关乎房地产界，也不只是房地产商和购房者之间的事情，站在房地产围墙上内外通观，用一种战略的眼光来检视房地产的过去、思考房地产的未来，或许是结束政府、企业与消费者之间指责不断，中央与地方暗中博弈，市场周期波动与人为制造波动交叉不断的一个选择。

中国政府在房地产治理举措出台和房地产市场理论方面需要妥善处理很多关系。微观层面，它包含了政府、开发商和公众，大产权、小产权和共有产权，使用权和所有权，商业地产和住宅地产，置产者和未置产者，消费需求和消费文化，国内市场和国外市场之间的关系。宏观层面，它包含了房地产与其他投资渠道，中央与地方之间的关系，而房地产业与经济活力之间的辩证关系，房价持续高企对社会公平产生的影响，房地产市场取向与城镇化路径之间的吻合与差异，房地产发展趋势多大程度上取决于社会的未来变化，也都是值得关注的问题。

还有一些问题则需要扎实的量化研究。拿房地产业与经济活力之间的辩证关系来说，房地产对上下游产业的带动，无疑是经济发展的助力，同时也要看到，过高的房价不但透支了消费者未来的购买力，也降低了其对房地产上下游关联产业以外的商品和服务的购买需求，其实是对经济活力的伤害。所以，房地产业与经济活力之间的平衡点在哪里，值得花费精力去研究。

同样，房价持续高企对社会公平产生的影响，也是这些年来房地产研究的盲点。有观点认为，1990年代中期开闸的商品房政策，说到底，是先买房者对后买房者、“城里人”对“农村人”、冒险者对保守者的财富掠夺。说起来难听，但不无道理。中国的商品房政策，从一开始就缺少对社会公平的考虑。后来推出的经济适用房、廉租房、共有产权房、棚户区改造等等，都是在补课。

另外有一些问题，需要进行动态研究或者前瞻研究。

中央与地方之间的关系，就需要动态研究。仔细分析不难发现，在不同的节点，中央和地方对房地产市场发展的态度不尽相同，有时萧规曹随，有时意见各表，有时甚至是态度迥异。这和中央、地方看问题的角度相关，和中央、地方的财政状况相关，和中央、地方的自身主观意愿变化也相关。

而房地产发展趋势多大程度上取决于社会的未来，换言之，互联网、新通讯手段带来的人们沟通方式的变化，飞机、高铁带来的人们移动方式的变化，全球化带来的文化交互方式的变化，新材料的发明带来的建筑科技进步，会给人们的房产消费习惯以及房地产的建设、运营、销售模式带来怎样的改变，需要的就是前瞻性研究。

争不完，理还乱

让人疑问的是，为什么不仅盲点问题为房地产界的讨论所回避，动态研究、前瞻研究或远远不够或尚未起步，那些类似房屋产权、消费者分类、地产开发迎来“生态模式”等非常技术的话题，依然处于“争不完、理还乱”的地步？据经济学家徐滇庆统计，仅在北京（楼盘），以经济适用房、补贴房、双限房等名目出现的非商品房就达十几种，乱象可见一斑。

想来想去，最根本的原因在于，政府、企业与公众之间的关系虽然一直广受关注，不过，除了贡献了一出又一出“乱花渐欲迷人眼”的视听盛宴，并没有形成“定分止争”的关系地位。这进而导致政府、企业掣肘于层出不穷的舆论压力以及洗白自己的被动，不但没有心力面对新趋势、新课题、新挑战，甚至对行业内长期积累的焦点、难点也没有能力精力、思考或应对。正因为此，黄志凌对房地产市场的一些判断、提出的一些建议，相对房地产界专业人士的言论，才那么让人耳目一新。

2004年以后有关房地产市场和房价的公开报道显示，政府、企业和消费者在房地产市场的不同站位，为房价升还是降、该升还是该降的争吵提供了巨大空间，这十多年房地产市场公共传播史，是房价的对赌史，也是政府、企业和消费者互相误解、曲解的过程。

在意见领袖们为了房价升降接连进行裸奔、登报致歉之类的赌约的同时，房地产发展的乱象则是这样的版本：政府对房地产市场一会儿摁一下，一会儿扶一下，没有把房地产商当作伙伴，也没有被消费者当作自家人，给人留下的印象是左右为难，踌躇不定；消费者似乎一直站在道德的制高点，但并没有挡得住房价汹涌上涨的势头；开发商似乎一直是过街喊打的老鼠，但在失去信任的同时却得到了数不清的真金白银和水涨船高的品牌价值，中国富豪榜的前十名一度是清一色的房地产商，任志强、王石、潘石屹、冯仑等地产大佬成为大家耳熟能详的名字。

“越位”了，也“缺位”了

所有的利益相关方，较多看重的是自己的感受，而较少反思自己的不足或者替他人考虑。换言之，都“越位”的同时，也都“缺位”了。

消费者，始终被爱面子和得陇望蜀的心态左右，对房价上涨基本持抵触心态。在情感上，不想把有房子和住房子分开；有了小房子，觉得大房子也是想当然的事情。而没有想到，这种心态恰恰是中国房地产趋热存在非理性的重要动因。

房地产商，可能受同行业竞争白热化的影响，对多建房子、建低成本房子要比建好房子有更大偏好。不重视未来商誉，当然更谈不上社会责任。结果是不但大部分小区物业管理处于粗放状态，房屋寿命也在全球排位靠后，仅为30多年；当“楼脆脆”“楼歪歪”“楼脱脱”相继进入人们视野后，不久前的上海（楼盘）又出了“楼亲亲”。

政府，土地财政的现实使其总有“能多吃一口就多吃一口”的心态，可因此而形成的事实上的底气不足，也让其在面对公众和企业的抱怨时，总有逞强好胜、展示一切尽在掌握的强烈愿望，反而淡忘了自己的最根本职责：提供政策性公共物品，规范市场，服务企业，引导消费者。

这样的后果是政府“十年九调，越调越高”，失去了社会的应有信任，也失去了黄志凌所说的“清热解毒”的一个又一个机会。对于房地产，政府今年喊衰，明年叫高，你该相信什么？如果对人均住房面积等数据，政府掌握的都不如学者、企业更接地气，说出来的道理怎能服人？

既然如此，中国的房地产陷入政府、企业和消费者“个个得利，方方喊冤”的奇怪循环便在情理之中。中国房地产的“深一脚、浅一脚”，不夸张地说，很大程度上由此三方的自私“越位”和“缺位”酿致。

要想改变这种状态，政府决策的恒定性不可或缺。可以预期是政策的最宝贵品质，2004年诺贝尔经济学奖获得者基德兰德和普雷斯科特的研究表明，这样的政策有利于商业周期的优化。对于企业和消费者的恒心建立，“恒策”比“恒产”的作用更大。

显然，政府要想推出恒策，前提是必须不为口水仗所动、所扰、所惑，立足于中国经济、中国房地产的现实和未来，确立中国房地产市场的游戏规则，让这个规则来左右市场上所有的利益关系。如果理解无误，黄志凌有关房地产发展的建言，目的正是促成这样的局面。

有政府的率先垂范和对自身定位的坚守在先，房地产企业就会群起效仿，把重心放到建造好房子、提供好服务上来，在行业的正常竞争中踏实寻找制胜之道。至于消费者，也会适应此种“新常态”，不再过多因房价波动而释放过激的情绪，以不变应万变，经由辛勤劳动，力所能及置产，改善居住条件。