在房地产行业遭遇深度调整的背景下，如何在存量消化与市场重构之间，寻找到一条既稳健又能持续发展的道路，这是一个相当迫切的问题。
施永青，这位被称为“地产教父”的中原地产创始人，在近四十年的从业生涯中，也扮演着房地产界资深观察者的角色。创办了免费报纸AM730的施永青乐于对外发声，一直以坦率务实的观点著称。早在十多年前的博鳌论坛，施永青便提醒我们警惕“三种过度”（过度兴建、过度借贷、过度乐观）的潜在风险。
在这次《经济观察报》对施永青的专访中，他再次坦言，中国三四线城市楼市积累的库存问题，“或需十年才能完全化解”。
“房地产是一种向香港全体中产阶级征收的税收，不知不觉中‘自动献身’。”作为行业领袖，施永青重新审视了以往“靠地产拉动经济增长”的惯性思维。他认为，过往香港房地产业的过度繁荣，主要源自低息环境下大量投资资金的涌入，尤其是非住宅物业的泡沫化严重；内地房地产业的住宅板块也积累了大量空置。
“如果你真有本事，应该把钱用在生意上，而不是买店铺、写字楼。”施永青坚持房地产本质上只能“搭经济发展的顺风车”，将房产作为经济动力的做法风险极高。施永青说，中原地产从未热衷于“自买门店”。
几十年来，这位“地产教父”对社会宏观层面的最新变化保持着紧密关注，从大数据、指数到AI（人工智能）。房地产行业内最初的指数，“中原城市指数”由他一手推动；基于中原在香港的高市占率而累积的大规模数据，他也在积极开发专属中原的AI系统。这是因为施永青认为，一家企业在社会中的角色和成功程度，取决于外部环境，而非内部设定的宏大愿景。
在施永青的企业哲学里，顺应外部环境的“无为而治”早已成为中原地产的鲜明标签。面对曾经多达六万名员工和数千家分店的庞大体系，他更倾向于以社会环境决定行业形态的“无为”理念，主张给予基层员工高度自主与足够多元的发展空间——只要能满足顾客需求、有效撮合买卖，便能在自然竞争中生存。他认为这有别于链家、贝壳的“有为”模式，后者通过强力的流程管控、高标准培训迅速壮大，但同时也可能面临高成本和多样性消失的风险。施永青形容，这就像生物演化：“自然界是多元的，房地产经纪也应该多元化……某种单一模式可能一时成功，但环境一变就可能大规模出局，就像恐龙那样。”
但施永青也承认，过去与链家、贝壳狭路相逢时，中原是“打败仗”了。
谈到如今的楼市复苏，施永青认为真正盘活存量，还是得靠城市经济的发展，民众收入上升，来产生真正的“居住需求”。
施永青看好“三级市场”（指三线城市市场）活跃度的优先恢复，他也坦率承认，这主要是链家、贝壳的天下，“这些平台的优势我们是认识到的”——“我们在考虑之中，也有进行合作的意愿”。
以下是《经济观察报》和施永青的对话，经过编辑整理。
“三四线楼市消化，或许需要十年”
《经济观察报》：作为经历过多个楼市周期的业界前辈，你在2024年接受采访时曾认为，目前楼市的调整可能长达八年，建议采取渐进方式以避免剧烈冲击。请问你现在对这个判断有没有修正？
施永青：香港楼市此前调整时间较长的一次是从1997年持续到SARS时期，大约六年。这一次的调整始于2022年，主要原因是美国加息。此次受冲击最大的是非住宅楼宇，包括写字楼、商铺，以及部分工业单位。它们与住宅的差别在于：住宅大多由“用家”（自住者）购买，也就是说，买房子的人一般自己使用；可写字楼、商铺则不同，用写字楼的人往往不会买写字楼。
中原开这么多的门店，一个门店都不是自己买的。如果自己买店面，需要投入大量资金，这会影响正常经营。做生意的人应当对自己的经营能力有信心，通过管理、运营来“增值（add value）”；但买店铺、买写字楼只是相对静态的投资，没有任何管理或经营的投入，只能等它升值。如果不升值，还会面临折旧。
所以，如果你真有本事，当然是把钱用在生意上，而不是买店铺、买写字楼——那只能说明你经营能力一般，只是在“搭顺风车”。买房子就是搭社会的顺风车，因为随着整个社会GDP增长、负担能力提升，房价自然会跟着上涨。房子本身不是基础性的经济动力，只有经济好了，房价才会上升。如果把房子的上涨当作经济动力，就容易出现危机。因此，靠房地产来拉动经济，风险其实相当高。
《经济观察报》：中原自己的门店，也倾向于租用多过购买？
施永青：我们（中原）就没有买很多店铺。商业或非住宅房产的“用家”和投资者是两群人。住宅房产的用家往往直接购买房子，主要看自己的负担能力，因此过度投资的机会较小，除非社会的投机氛围过于浓厚（内地之前就存在这样的情况）。
然而，写字楼和店铺必然是由投资因素推动的。投资者预期市场会好，需求上升，租金上涨，就会去买房子。他们自己不使用，而是把房子租出去，当起业主。美国曾出现过一段时间，利率降到0到0.05%左右，这时任何房子都值得投资的——利息极低，房租不仅能覆盖利息，还能留下一些收益，于是大量资金涌入非住宅房产。是否也有资金流进住宅房子？当然也有，但香港政府有“辣招”（额外税费）——外来人士购房收30%的税，用公司名义购买也收30%，即使有香港身份，买第二套房子也要加收15%，短期转让还可能再收15%，令炒房的成本非常高。所以香港的住宅并没有形成严重的投机炒作。
因此，当前的市场情况，其实分为两面：住宅房子并未受到太多投机影响；相反，工商铺（非住宅）则因低息及大量投资资金涌入而经历过大幅上涨。现在问题集中在商业楼宇——它们的租金往往已经不足以支付利息了。
过去涌进商业楼宇市场过度投资的买家很多，他们如今负担不起了。过去他们收到的租金尚且能覆盖利息，还能剩一些；但他们现在还面临着银行催款，房价下跌，需要补差价的棘手情况。这样一来，香港的商业楼宇，便进入了新的萧条期。
《经济观察报》：中国内地和中国香港的情况有所不同，但目前中国内地也正经历房地产的低潮，你认为可能持续多久？
施永青：中国内地因为之前资金缺乏出路，连住宅都出现了过度开发、过度投资的情况。买房子的人并不都是使用者。
国家不是提出“房住不炒”吗？要想真正做到“房住不炒”，可能得在批地那一步就落实这个概念。比如，批多少地，就该看有多少人真正需要住，而不是看有没有买家来决定批地。现在官方统计的库存，包括了开发商手里的房子，还有那些小投资者持有的。我认为，既然主张“房住不炒”，就得看有多少房子真正住了人，而不是只看还有多少房子没卖出去。现在这种统计方式只算了开发商库存，没有算二手市场的库存，而二手市场同样存在没人住的房源，那些投资也变成了浪费。这些年来，正因为一直有人买，地方才不断批地、继续发展，最终造成了大量浪费。我在十多年前于博鳌论坛上就已经指出过这个风险。
过去三四年间，北上广深等一线城市的楼市一直处于调整阶段。到五年左右的时间，或许就足以消化掉此前积压的大量库存，届时市场空置率大幅降低，才有可能迎来新一轮复苏，这本身也符合房地产周期的规律。相较之下，三四线城市楼市的消化周期更长，或许需要十年左右才能出清现有库存，此前投入的资本也难以快速回笼。唯有等到实体经济转好、人口与人才持续流入，三四线城市的地方政府才具备再次投入房地产的能力。
数据、AI和上下游
《经济观察报》：中原地产编制的“中原城市指数”等数据指标，是业界重要风向标。为何中原能率先在行业中投入数字化？
施永青：我们做这一行，其实要知道自己在社会中起什么功能。社会对我们的主要要求是促成交易；可是在促成交易的过程中，就会产生价格信息。价格是市场机制运作的基础，没有价格信息，市场经济就没法发挥作用。所以我认为，如果我们要在这个行业做得好，就必须在价格信息方面为社会、为市场提供足够的资讯。这既能体现我们的存在价值，也能吸引消费者使用我们的服务，觉得我们有用。
我有两个考虑：一，房地产这个产品本身缺乏“齐一性”。每个单位都不同，各自的位置、朝向、景观都不一样，没有标准的中心市场，也没有统一的价格，所以会出现高高低低的成交。中原城市指数编制之前，中原会把社会上的所有成交价都公布出来。过去这些数字都在中介手里，客户没法自己了解，只能听中介说，“这个价钱不错了，你楼上那个单位也只卖这么多，你能买到这个价格就很好了，赶紧签约吧。”但我们把这些成交价放到网上，整个片区、整个屋苑所有成交的高高低低的价格都可以查到。等于是给消费者一件自我保护的武器。
第二，由于每个单位不同，有时统计某个成交价，可能并不是市场本身涨了或跌了，而是成交单位的质素不一样。比如上周成交的是朝向一般的单位，价钱偏低；本周成交的单位是高层海景，价钱偏高——这样看起来好像是市场上升了，但其实是单位质素条件不同。因此，时间差异和房源差异需要区分。很多人想了解市场状况，主要是想知道价格趋势。价格的趋势仅凭个别的单位，是反映不出来的。所以我们就设计了一个可以反映市场价格变化的统计方法，叫“中原城市指数”。
这个指数一开始我们是和香港城市大学（下称“城大”）合作的。当时我看到城大有位叫曾渊沧的教授，在社会上发表一些评论，观点跟我不太一致。我请他吃饭，说现在社会上没有一个比较科学的房价指数，很多人只会问中介：“这个月升了多少？13%吗？”其实都是凭感觉。我觉得应该有一套数据统计，所以就和他一起设计了这套指数。
我们的做法有点像恒生指数选成分股那样，先挑出二手市场成交较多的“成分屋苑”。由于同一个屋苑的房龄、材料都比较接近，这样更容易做比较。然后我们把每个单位的差异以一定权重纳入价格里，用回归法等统计方法把各种影响因素剥离出来。当时城大也有其他教授参与，主要是他们在技术上给我们一些建议。至于哪些屋苑要纳入，给每个单位多少比重，我发动了几千名员工一起收集、整理。
这样，我们利用中原的成交数据——中原加上利嘉阁（2001年被中原收购、目前仍独立运作的一家连锁房产中介公司） 在香港的市占率较高——就能在每周统计一次价格变化。这是目前全球最快可以计算出来的房价指数了，很多地方要一个月甚至一个季度才能出数据，而我们能一周更新一次。
刚开始大家不太相信中介做的数据是否可靠，尽管有城大参与。后来我们做得好了，美国一些大学（例如沃顿商学院）都来了解我们是怎么做出来的。再加上我们和香港政府的差饷物业估价署做的指数在大趋势上非常接近，渐渐就得到了社会的认可。香港媒体每个星期都报道这个指数，学术机构、投资银行也会参考它来判断市场情况。这个指数也成为香港人生活中都会留意的一个重要信息，因为香港中产大多拥有房产，资产存储主要是房地产，所以大家会关心这个指数。
《经济观察报》：当下中原是如何利用自身所沉淀的庞大的楼市数据的？
施永青：银行在审批按揭贷款时也需要了解市场成交价，所以我们最近在做一套新的估价系统。现在的估价系统是给银行用的，银行也会把估价放到网上，告诉你这个房子估了多少钱，能贷到多少，主要是为了防范假成交，或者说“做高成交价”骗贷款。我们一定要使用真正的成交数据，每笔都必须有实际案例做依据。
内地有时成交会有“阴阳合同”的问题，政府有一套“指导价”，市场上还有买卖双方达成的真实价，银行可能又是一套愿意借钱的价格，导致出现三种价格并存的情况。中国香港这边相对简单一些，公开估价主要是“银行价”，但银行为了自身安全，可能在市场不好时让我们把估价做得低一点，但这会对市场行情产生影响。
所以我们现在打算做第二套估价系统。这第二套系统不是单为银行风险管理做的，而是给社会上的买卖双方用的。我们会参照市场的实际成交、盘源系统的叫价的状况，而不是只看银行的需求。举例来说，你想买房子，要知道在目前行情下能以大约多少价格买到；或者业主要卖房，也想知道大概要报多少钱比较合理。所以我们现在既有历史的价格，也有根据现在市场情况、未来市场的因素，例如将来美联储会不会减息这些因素，然后用AI方法把这些都放进去估价。历史成交有它的好处——有证据、有案例——但也存在滞后的问题。所以AI估价、估成交价，这个是我们现在想做的，是我们的下一个目标。
《经济观察报》：在当前行业趋势下，智能推荐、算法匹配越来越普及，买房卖房日益依赖线上信息和算法决策。中原如何在利用自己对数据利用的特色和传统的同时，考虑让AI参与？
施永青：我们在估价系统里会加入一些AI的要素。AI是要训练的，资料来源一部分是通用的大数据、大语言模型，另一部分则是中原在市场上掌握的大量资讯，比如我们的盘源系统、客源系统。但我们会把这两个部分分开处理：先用通用资料，等打好基础后再融合我们自己的数据。这样才能得出别人做不出来的结论。若只用大家都能拿到的东西，就没有差异化，所以我们一定要自己训练一个专属中原的AI系统。
在这个过程中，我们的首要工作就是把手头的数据数字化。AI虽然有很强的学习能力，能处理文字、影像、语音，但如果没有经过系统化的数字化，训练时会浪费许多算力和时间。我们会尽量先把有用的数据做数字化处理，让AI更容易读取和参考。这是我们正在推进的一项工作。现在AI系统对资料数码化的处理能力本来就很高，但如果有行业人士参与梳理，就能做得更好。
《经济观察报》：中原会考虑和AI技术公司合作吗？
施永青：我们现在的技术人员主要在中国内地进行开发，留在香港这边的更多是应用层面的人员。因为内地人才多、成本也相对低一些。但是我们在香港掌握的数据量，是比较大的，这个很关键。只有市占率足够高的公司，才能积累到做AI训练所需的大规模数据，再去做系统和平台。内地能够具备这种条件的，大概只有链家、贝壳那种平台，所以我们目前更聚焦在香港。
《经济观察报》：中介和服务业的授信很关键。中介行业掌握了很多客户的数据，好处是可以打通上下游，但是也会有滥用风险。
施永青：其实，用链家、贝壳的模式，社会付出的代价是相对高的。链家、贝壳在北京、上海收的佣金大约是3%，他们具备一定的垄断性，就可以开出更高的价格。他们不只做房地产，还做上游和下游，比如装修、金融等。在他们比较强势、近乎垄断的情况下，其他小公司几乎没有什么成长空间，社会的多样性会被压制。
当然，他们在某个阶段会很强势，比如可以“垫佣”。我们是等开发商付佣金之后才给员工，他们则因为上市融资，口袋里钱多，可以先垫付给员工，还能用高工资、高提成把别家公司的优秀人都挖走。这样，北京、上海等地就只剩下链家、贝壳，其他公司很难生存。
“房地产是一种向香港全体中产阶级征收的税收”
《经济观察报》：由于今年香港财政数字出来后有一些财政赤字。社会也有一些反响，大家担忧卖地收入不足会影响财政，这是否意味着香港失去竞争力？毕竟房地产走势停滞，各大房地产商对拿地和投资的积极性似乎也不高。你觉得房地产中介业是否能在其中起到积极作用？
以及，前一段时间“四叔”（李兆基）刚去世，老一代香港房地产市场的格局可能会出现变化。你和他们的关系比较紧密，想听听你的看法——香港房地产业、尤其房地产开发行业在新一代会是怎样的格局？他们还会坚守香港吗，还是会逐渐淡出？
施永青：最关键的，就是香港政府自己对房地产在社会里面发挥的功能角色是怎么样定位的。现在有一种说法是，香港太依赖房地产了：香港政府收入差不多五分之一到四分之一左右都来自房地产相关，包括卖地收入、印花税，以及开发商的利得税等等。
不止政府如此，我们的集体运输系统（地铁）也依赖房地产收入，比如地铁能保持相对便宜票价，就是因为地铁公司可在车站“上盖”开发楼宇赚钱，否则要向银行贷款付利息，票价就会定得很高。香港的公屋房委会则靠建居屋赚钱来补贴公屋。可以说，房地产是一种向香港整个全体中产阶级征收的税收，不知不觉“自动献身”。只是大家没有明显意识到。
假如你现在要换方式收税，比如销售税、增值税或者人头税，民众肯定会强烈反对，因为过去没这样收过，一旦推出就会引发不满。政府在市场好的时候，不想多事，靠房地产就能收回资金；等市场不好，再要推其他税，人们又会说你落井下石。所以就陷入困境：房地产业不景气，税收减少，政府也没其他好办法增收，最终只是在一些边边角角做点小动作。退税还在推，应该加税却没有加。
所以政府自己要决定，如果不靠房地产靠什么？就要拿出替代方案，走一条比较艰苦的路。这么做需要社会共识，但眼下似乎并没有。过去董建华特首在任时也曾说不靠房地产，结果房价跌了还是要救市，前后不一致，等于实施了一阵子，发现情况不妙，又退回老路。现在香港好像进入第二轮，又说不能只靠房地产，但最终可能还是回去。内地也想摆脱房地产依赖，现实来说房地产还是支柱产业，还要稳住市场。
《经济观察报》：中原地产经过四十年发展，目前已经在59个城市设立分公司。未来有没有“出海”的打算？
施永青：我们曾去过国外，不过目前没“出海”的计划了。首先我个人年纪也大了，今年满76岁快77岁。其次，房地产的地域性强，和当地政府政策、社会文化关系密切。20世纪80年代我们去过美国，只做了三年就放弃了。后来我发现华人地区文化更接近，改革开放后就转去内地。中原那段时间发展得比较快，在很多城市都有项目；分公司大概三十几个，有项目分布在五、六十个城市。中原一度在内地算是行业里最大的公司。当时从香港来内地发展的公司，没有见过能够做到全国第一的。
可后来出现了内地新一代企业家，他们愿意做更宏大的愿景，也能用风投资金去对赌。而我这边的伙伴不想冒险，我们连上市也没上。他们更“有为”，能短期内做得更大更快；在一个好的环境下，“有为”的效果会更加好的，但环境一旦转变，“无为”也许会更持久。但这种情况，我们得承认是“打败仗”了。
另外，20世纪90年代我们也去过中国台湾、新加坡，分别做了三四年、五六年，最终都撤出了。那边的报酬制度、管理方法与香港不一样，如果我们要完全改变做法，成本太大，原有经验也难发挥作用，就退出了。
现在中原主要的发展阵地还是中国香港和中国内地。内地我们希望能在一线城市生存下来。可除了竞争对手强，整个房地产行业也在萧条期，我觉得这段时间可能会比较长，起码五六年，甚至十年。原因是前期过度开发，库存消化需要相当长时间。尤其三四线城市，我相信不会再批多少地。在严控增量的状况下，我们的工作机会也会更少。
《经济观察报》：那么，当中国的房地产进入存量时代，房产经纪业要如何生存？尤其是二手市场方面，你怎么看？
施永青：二手市场的生存空间一定比一手好。一手房这几年盖得太多，如果再继续大规模开发，就会造成浪费，也会增加国家的负担和资源错配。此时，中介的功能就在于帮助小业主之间的流通。中国市场很大，人口流动始终存在；有人口流动，就会有居住需求的转移。有些地方可能开发好一点、发展快一点，就会吸引更多人进去；而中国的城市化仍在持续，市场的活跃度其实很快就恢复了。“三级市场（指三线城市市场）”主要是链家、贝壳的天下。这些平台的优势我们是认识到的，我们在考虑之中，也有进行合作的意愿。
最近，像北京、上海这些一线城市，每个月二手房成交量都有两万多套，而香港二手房市场每月只有两三千套，差距很大。这说明内地的流通量还是很可观的。只要经济发展继续推进，不断有人有能力改善居住条件，他们会卖掉旧房，再买新房；而旧房则可以被新进城的人接手。这样一来，改良性需求就能持续存在。
《经济观察报》：你提到“改良性需求”，也就是在消化存量过程中，中介能帮助城市把存量盘活，对吧？
施永青：中介天生就是要做这种事，我们为了生存就会去做。但要真正盘活存量，还是得靠城市经济的发展，民众收入上升之后，才可以盘活。除了投资者想投钱，还得有真正愿意到这些地区生活的人，“居住需求”才是基础。
（特别感谢杨雷的现场录音支持）
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