“干预之手”该谢幕了

应让市场真正发挥作用，过去的政府干预要逐步退出，信号明确后，投资者对市场的预期就会清晰，自己去判断市场。最终，市场会反映真正的供求关系。

文 | 贝多广

据媒体报道，今年3月份以来，全国范围内被曝光的房企资金链断裂的案例有10余起，包括浙江宁波（楼盘）、江苏南京（楼盘）、无锡（楼盘）、安徽合肥（楼盘）、湖北襄阳（楼盘）、陕西神木等地，多为中小型房企。预计在未来一段时期内，可能会有更多的小型房企申请破产、退出房地产市场。

房地产市场的洗牌时代正在来临，在这一过程中，“大鱼吃小鱼”、“强者恒强”的整合局面即将形成。

有媒体断言2014年或将成为房地产泡沫的破灭元年。但在判断房地产拐点是否已至之前，需要从宏观经济、房地产真实供求关系去一一梳理，才能对中国房地产现状进行清晰的判断。

投资应超前于消费

有观点认为，中国经济需要实现从投资主导变为消费主导的转型，这个观点本身没有问题，但如果从政策上通过打压投资来实现经济调整，一定会出现问题。房地产市场就是如此。因为，消费很大一部分由投资产生，投资本身可以带动消费，二者不是单纯此起彼伏的关系。

在投资领域，包括钢铁、水泥等产能过剩问题最近常被提及，但如果拿美国人均钢铁消费需求来对比，中国这一数字仍然很低，比如美国家庭使用大量高端的厨房用具，中国还做不到。投资超前于消费是一个不可避免要经历的历史过程，如同近年来大量进入中国寻常百姓家的汽车，放在很多年前是一件不可想象的事情。

在中国推进城镇化的进程中，不少人对此前的“铁（路）公（路）基（础设施）”颇有微词，但如果从一个更长的历史时间去看，对于基础设施的建设需要有一个正确的认识，在发达国家，超过百万人口的城市一般都有地铁，从这一点看，中国很多城市或者没有达到这一标准或者已经建设晚了，这意味着不仅面临着时间的滞后，更带来成本的上升。事实上，只有当基础设施包括铁路公路等交通完善了，才能拉动本地消费。只是在铁路公路等交通的建设先后顺序上，需要根据实际情况进行自己的考量。

随着未来中国人口结构的变化，中国的高储蓄率会逐渐降低，这是一个长期过程，但高储蓄率恰是基础设施投资的一个保证，如果储蓄率真降至30%以下，将会与美国一样，面临基础设施投资很难保证的局面。

目前地方融资平台暴露了一些问题，这主要是由于体制改革没有完全到位造成的，需要通过体改进行纠偏，而不是一棒子打死。

三大认识误区

在与宏观经济密切相关的投资领域，房地产是一个绕不开的话题。但目前市场对于房地产还存在三个认识上的误区。

首先，与钢铁等可以运输的材料不同，房地产是一个完全区域性和结构性的市场，不同标准的城市差异性很大，即便像一线城市北京（楼盘），其内部又存在不同的区域差异，比如学区房和非学区房，如果学区房的特殊属性没有消除，未来学区房还会上涨，所以在外部因素没有变化的前提下，分析房价问题需要理性和客观。

目前一些三四线城市的房地产开发商出现了资金问题，但这不仅是一个区域性现象，也是行业整合结构调整的必然结果。

其次，讨论房地产市场的泡沫论，前提在于其供求关系是否真实，在限购的影响下，真实的供求关系被掩盖和扭曲，市场不能传递正确的信号。如果考察一个更长的时间，最近十年房价持续的上涨，也只是过去被压抑的市场供求关系的释放，这是一个必然要经历的阶段，而且这个时间并不算很长，在这十年集中爆发之后，未来价格将会趋于平和。有人曾统计2003年~2010年的房价涨幅，计算出投资房产的年增值约25%，这一投资回报率并不算太离谱。

最后，在要求满足拥有首套住房的刚性需求下，却忽视了改善居住面积和品质的改善需求，在经济增长收入增加的前提下，这亦是一种刚性需求。同时，随着资产增加，将房地产作为一种财富配置的需求也无可厚非，全球高净值人群就一直将至少30%的投资用于房地产。也有人认为，中国土地资源稀缺，作为社会资源配置的要素，住房不能想要多少就多少，但实际上调节资源配置的最有效手段还是价格，而不是人为因素。

也有观点指责购房的投机行为，但从金融的角度，投资和投机很难从行为本身去区分，典型的投资行为如期货投资，其与实体经济有很大区别，很大程度上期货投资既可以是投机，也可以是投资，通过预期的涨或跌来决定买或卖，在这一过程中使价格找到供求平衡点。二者唯一能界定的金融指标是杠杆率，即是否冒很大风险（比如高额借款）操作。

作为特殊商品的房地产既有消费也有投资。目前很多高收入人群在海外置业的很多，在外汇管制、资本项目不能放开的背景下，这是一种正常的全球资产配置的表现，未来这一趋势还会加强。

市场干预要有退出机制

目前政府对于房地产市场的宏观调控包括信贷控制，虽然有其合理性，但更需要建立干预的退出机制。

尽管需要强调政府之手尽量减少干预，但当市场价格增长过快的时候，通过行政干预适当刹车不是完全错误的。不过结合市场的信号和宏观经济的现状，目前更需要学习香港监管部门和美联储在金融危机中的做法。

在1997年金融风暴的时候，香港监管部门出手救市，在市场恢复平衡之后，通过建立盈富基金的形式慢慢退出市场，应急而用的市场做法思路清晰，市场的调节最终还是由市场决定。

美联储在金融危机后推出量化宽松政策也是应对危机采取的极端措施，但在经济逐渐恢复之后也明确表示要退出量化宽松，暂且不论这一措施对其他国家的影响，其做法本身符合市场的调节原理。

中国政府在房地产市场应该让市场真正发挥作用，过去的干预有历史作用，现在要逐步退出，信号明确后，投资者对这个市场预期就会清晰，就会去判断市场未来会怎么样，该投资的投资，该抛售的抛售。

最终，市场会回复到真正的供求关系，并通过市场的形式予以体现。目前市场的资源供给有限，但有很多非市场化的因素在其中，需求更是如此，如果将二者非市场化的因素都降至最低，再来观察整个房地产市场，相信会得到更真实的情况。

有学者认为随着人口结构的调整，未来出生的独生子女天然会拥有更多的住房，房价自然会下跌。这有一定道理。但从财富管理的角度，还需要考虑通货膨胀的问题，作为重要的投资工具，房产是抵御通胀的有效手段，远非股票或其他固定收益的理财投资所能相比。参考国外的情况，中国房地产市场走了十年的上涨脚步，今后虽很难再出现暴涨的可能，但其上涨的空间至少不亚于物价上涨的幅度。这一意义上说，房产仍然会是人们投资配置的一个重要方向。

最近十年房价持续的上涨，也只是过去被压抑的市场供求关系的释放，这是一个必然要经历的阶段。