解题住房要“各行其道”

专注于调控房地产价格，只会造成越调越高的尴尬。正确的方法是，让政府市场双双到位，构建“各行其道”的多元系统。

文 | 黄剑辉

中国的房地产发展，对于经济走势、金融风险、国民负债、杠杆率等问题，都有很大影响，可谓牵一发而动全身，因而一度成为国内外关注的热点。

中国的房地产发展，对于经济走势、金融风险、国民负债、杠杆率等问题，都有很大影响，可谓牵一发而动全身，因而一度成为国内外关注的热点。

立足四大逻辑

讨论房地产问题，首先要把基本逻辑搞清楚，否则就容易导致定位不准，产生结论偏颇。

首先，要对住房商品的特性和属性有准确的判断。住房包括商品房、保障性住房，既具有一般消费品的属性，也有其特殊属性——有一定的准公益性。这个判断与未来的住房到底是彻底市场化，还是采取双轨制运行，关系密切。

其次，要从实际出发，分析中国过去10年乃至20年，以及未来的几十年大趋势。如果忽略中国目前经济的发展阶段，还有中国现在的消费水平，空谈消费升级，直接去拿数字和其他国家比较，然后就得出结论，肯定会南辕北辙。

再次，还要观察中国的国情特征。从黑龙江黑河到云南腾冲画一条线（胡惟庸线），中国大量的人口还是聚集在这条线的右边，即中东部地区，大致比例是左边是34%，右边是66%。观察中国的房地产应该和人口总量及其地理分布密切联系。

最后，要关注中国转轨经济的特点。10多年以前，中国市场上尚无商品房。因此要考虑中国住房管理体制早期的政府主导特点，由分房制向买房制过渡的历史，以及土地国有的大背景。而中国高储蓄的特征，决定了很多人必然需要去购买或者投资房地产。同时，房地产与中国的城镇化进程、人口的转移密切相关。此外，还需要考虑中国的地区差异特别大，包括城乡差异、中西部差异、一线城市与其他城市的差异等。

致命失误：调控房价

观察从2003年到2013年这十年，中国房地产市场的演变。总体上因为政府手段运用太多，而且对于房地产市场的规律没有很好把握，忽略了与中国国情的紧密结合，从而造成相当多的失误。

一个突出的表现就是，过去十年的调控，把房价作为目标本身就是最致命的错误。因为在市场经济条件下，假如认定它是商品房的话，根本不应该把价格作为调控方向。因为只有计划经济的时候，商品的价格才是政府来确定的。所以政府的目标应该是住有所居，在这种前提下，商品房的价格问题，交给市场去决定。

以此前一直强调的要让房价合理回归为例，虽然现在实际效果没有达到，但是可以反推一下。假定北京（楼盘）房价平均按每平方米5万元计算，即使降到了每平方米3万元，也只解决了这一区间能买得起的购房者的问题。导致的结果就是，一是存量有房的人因资产缩水而不满意。二是仍有大量人还是买不起。如果力度再大点，降到每平方米2万元，供给就会面临缺失风险。因为房价降到一定程度之后，就没有开发商乐意买地盖房，供给也就没有了。而且房屋质量也会面临下降的风险。因此，专注于调控价格的问题就在于，一是成效不明显，越调越高，二是即使实现了所谓的降房价的目标，结果也会让多数人不满意，效果非常不好。

未来：政府市场双到位

未来，观察中国尤其是北京这样的一线城市的住房问题，还需要注意以下几个因素。

一是人口结构的演变。除了人口红利因素外，还包括一线城市提出来的要严控一线城市人口的目标。二是京津冀一体化的战略规划。北京的很多产业要往河北或其他地方分离，会对未来的需求端产生影响。三是有购买力的需求逐渐饱和，包括改善性需求、城镇化的刚性需求的增速肯定没有过去10年这么高。

过去十年的严重失误就在于，把住房过度寄希望于商品化、市场化，打个比方，中国的房地产供给结构就像交通系统，不能让骑自行和步行的人也去买汽车，反而去批评奔驰、宝马价格贵得离谱。所以未来的体制，应该构建一个各行其道的体制，让各种车辆各行其道，对骑自行车的人也要修出非机动车道，为步行的人提供步行道。

从供给端考虑，可以考虑如下建议，其一是让政府市场双双到位，政府的归政府，市场的归市场。政府致力于保障房建设，商品房由市场调节，取消限价限购，按市场规律来调控，不要扭曲供给和需求端两方。其二，可以在新房销售环节增加征收消费税。要明确一个原则，占用居住面积多，就应该多交纳税收。

总之，就是坚持稳定预期、扩大供给的原则和方向，比如可以考虑扩展供给主体，实现从开发商买地到居民买地的演变。一个好的思路就是，供给主体和生产总量等方面，都按照市场需求分层，按高中低来分层分类生产，提供不同档次的产品，形成立体多元化的市场供应格局，满足不同层次消费者的需求。