招商地产：“直升机” “过山车”

显然，“胃口”并不能直接决定未来，对于现今的招商地产，如果一旦产生“消化不良”的整合问题，那么很可能竹篮打水一场空。

文 | 本刊特约记者 纪一宁

所有人都相信，无论牛市中的中国股市是“慢牛”还是“快牛”，招商地产（000024）一定会在未来一段时间扮演“疯牛”的角色——这样一家手持“优质资产注入”“自贸区商圈”“一路一带概念”以及“央企兼并重组改革”等多张好牌的企业，没有理由不受到投资者的青睐。

事实上，自从 4月3日招商地产和招商银行股票双双停牌宣布“筹划重大事项”后，关于招商地产未来的讨论就从来没有停止过。甚至有消息称，招商局将把3.9平方公里的前海土地作价3500亿元注入招商地产。

“不管怎么说，如果此次整合顺利，招商地产有望成为房企市值的老大，土地规模将超过2000万平方米。其中由于大股东招商局在蛇口工业区有巨量土地储备，仅划入广东自贸区的就有13.2平方公里，一旦注入将成为招商地产未来最核心的动力。”易居中国执行总裁丁祖昱如是说。

作为“招保万金”之一的上市房企，招商地产也曾辉煌于股市。但近年来，其表现较为落寞，当万科、保利地产跻身千亿军团时，招商地产已沦为二流房企。而现在，这无疑是一次借机上位的良机，企业有希望藉此机会打开上升通道，晋身成为万亿级企业航母也并非无望。但显然，“胃口”并不能直接决定未来，对于现今的招商地产，如果一旦产生“消化不良”的整合问题，那么很可能这样一次崛起的机会，会从坐“直升机”变成坐“过山车”，最后到头一场空。

“太子”谋上位？

招商地产可谓中国房地产企业的老大哥，其前身是蛇口工业区建设指挥部房地产科。30年前，在深圳（楼盘）蛇口这个几平方公里的土地上，招商局将中国南方的一个小渔村开发成中国第一个对外开放的工业区，震惊世界。1984年，蛇口工业区把房地产科独立出来成立公司，这家后来更名为招商地产的公司便成了中国最早的房地产企业之一，后来成长为央企招商局集团三大核心产业之房地产板块的旗舰公司。

但是，在中国房地产的黄金发展期，招商地产并没有借势成长为中国规模最大的房地产企业，究其原因，与其出身定位和母公司招商局集团的发展战略有关。招商地产董事总经理贺建亚曾在接受媒体采访时介绍说，“根本原因还是招商局集团对于我们的定位和要求，跟保利和万科等不一样。过去十几年，投资房地产业有很好的收益，但招商局资源配置在港口和金融行业收益更丰富。从招商局来讲，这是合理的战略安排。”

现在，市场风云变化，招商地产终于有了上位的机会。

2014年，招商地产的业绩表现可圈可点。作为最资深的房地产央企，刚过而立之年，在朝“千亿收入、百亿利润”目标的冲刺中依然身形健硕，活力十足。公告显示，2014年，该公司累计实现签约销售面积364.28万平方米，同比增加32.92%；实现签约销售金额510.49亿元，同比增加18.18%。然此成绩不足以喜。昔日中国房地产市场四大金字招牌“招保万金”排行老大的招商地产，与今日中国房企第一梯队的差距非常明显。2014年，标杆房企万科的年度销售额超过2120亿元，保利的销售额也超过1360亿元，而招商地产510亿元的年度销售额不到保利的一半，不到万科的1/4。

按照目前的市场预期，招商地产有很大可能如此运作前海项目：2450亿首期价款从银行贷款给地产，地产付款给招商局，招商局支付股票款回到银行。这笔首期价款就相当于在集团及旗下上市平台内循环，而前海地块也通过这种方式注入到招商局的地产平台。最重要的是，如果上述猜测属实，招商地产将获得前海地块，市值、体量将增大；而招商局也通过定增方式增强对招商银行的控股权，并超越大股东安邦保险的持股比例，此举可谓一举多得。

如果说在过去10年的房地产黄金期，周转速度型房企取得了压倒式的规模优势，那房地产转型的下个十年，品质利润型的房企在前期积累的基础上无疑具备了实现超越的后发优势。蛰伏许久的招商地产，正视图用自己的“太子”底蕴，后发制人。

“拼爹”有保障？

与其他竞争对手相比，招商地产有着先天的优势——最少在融资层面，来自于同一阵营的招商银行，能够提供的资本助力，就是其他企业所望尘莫及的。更何况，除了融资优势，招商地产还从招商系大平台上获得更多合作机会。

2014年4月，原招商局集团分管地产板块的副总裁孙承铭和招商局集团财务总监付刚峰加入到招商地产的董事会，之后孙承铭被选举为招商地产董事长。针对此次人事变动，招商地产的解释为：“未来在资源获取和业务拓展创新以及融资支持等方面会有更大的优势，更有利于招商地产借助集团的资源实现跨越式发展。”其中奥妙，显而易见。

与此同时，考虑到内地资本市场融资难的问题，招商地产打造了第二个融资引擎，通过收购与反向收购，在招商局集团的支持下，招商地产成功构建香港上市平台——招商局置地有限公司。从2012年初启动收购上市公司东力实业，到通过反向收购完成其向房地产公司的转型，用时不到两年。2013年11月完成对其注资，更名为“招商局置地有限公司”，随后招商置地迅速启动并顺利完成5亿美元5年期信用增强债券的发行，票面利率为4.021%。

有了两个融资通道，进入2014年，招商地产在融资方面可谓盛气凌人：

2014年9月底，公司宣布拟发行的50亿元中期票据，于12月获准注册；同年10月底，招商地产发布公告称，拟发行总额不超过80亿元的可转债，目前其发行方案已经获得国务院国资委同意，证监会正在核准中。如果发行成功，这将是房企再融资重启后最大规模的融资。

2014年，招商地产的规划融资规模就达到了130亿元——而历史数据显示，2000~2009年10年间，万科为实现千亿收入的过程中累计融资总额才242.4亿元。招商地产的扩张力度和迫切程度令人惊讶。

在地产“白银时代”的转型大背景下，多数开发商选择收缩战线，招商地产却反其道而行之：2013年和2014年招商地产在土地市场表现相对活跃。2013年共获得17个项目，新增项目资源超过666万平米，权益面积超过497万平米；2014年，项目数量继续增加至25个项目，新增项目资源超过680万平米，权益面积超过560万平米，拿地规模几乎是2012年的2倍。

几乎可以确认，招商地产的强力拓展背后是充沛的资金在支持。招商地产2014年第三季度公告显示，招商局蛇口工业区有限公司持股40.38%，是招商地产的第一大股东，截至2014年第三季度，蛇口工业区与招商地产的资金往来达34.5亿元。招商地产的宽裕资金还来自各大银行的大量借款额度。招商地产半年报显示，招商地产先后与中国银行、农业银行、建设银行、交通银行、招商银行等金融机构签署借款合同，截至2014年6月30日，合同授信额度总额折合人民币602亿元。

背靠招商局的金融资源，招商地产的融资成本低至3%，“拼爹”有保障，“败家”有底气，如此一来，有了强大的招商局集团的金融与资源支撑，在地产企业捂紧钱袋的大环境下，招商地产却肆意扩张也似乎成了必然之举。

坚守很“任性”？

放到十年前，招商地产的“有钱任性”必定将受到所有人的追捧：对地产企业而言，没有钱，是万万不能的。

但在今天的大环境下，有钱，却不再是万能的——自2014年以来，房企四大阵营的格局已经基本形成，100强房企中，销售金额超过1000亿元的有7家，300亿~800亿元的有11家，150亿~300亿元的有35家，150亿元以下有47家。明显可以看出，从一个阵营进入前一个的困难巨大，再加上2014年市场出现转折，已无法通过做大市场蛋糕实现突破，因此对于房企来说，大的跨越式发展要比过去困难得多。

招商地产的拥趸们却依然对未来充满憧憬——在其他竞争对手遭遇瓶颈纷纷转型转型的背景下，招商地产有着充分的空间在主业上做文章——所谓触电、触网、大金融与内部调整，在资本硬实力面前都将显得不堪一击。

显然，在招商地产的未来战略版图中，依靠金融支撑、借助央企改革重组东风使自身实力呈几何数级的增长与扩张是必经之路，但在看不见的内部调整和看得见的外在逻辑的双重作用下，招商地产从追求高利润的效益优先模式转向快速高周转模式，同样也是必经之路。

更何况，错过了前期大发展的良机，招商地产在内部管理与资源整合能力上已经与领先阵营之间有了一定的差距，虽然坚守地产主业魄力十足，但却无疑对企业管理层提出了更高的挑战——寄希望于通过“拼爹”的方式实现跨越式发展并非不可能，但也绝非易事，一旦在整合方面出现问题，极有可能出现消化不良、尾大不掉的局面。

关于未来，最好的情况是招商地产抓住了简单粗暴的大发展模式的尾巴，通过资产注入与狂野兼并迅速整合扩张成为谁也无法撼动的航母，让企业坐上直升飞机，从第二阵营飞跃到山巅——就目前招商地产所展现出的管理能力而言，要走的路还很长。