复星地产：弯道超车

进入“白银时代”的中国地产行业，在传统大佬“万保招金”的带领下，已经开始了以强调内控、管理品质与整合为主流的转型探索，但像复星这样向外扔钱买未来的，绝无分号。

7月29日，复星宣布由旗下Fidellidade保险集团(“葡萄牙保险”)下属的欧洲地产公司，成功签约收购意大利米兰市核心区科尔杜西奥广场的地标性商务办公楼——布罗吉大厦(PalazzoBroggi)，这是复星在最近两年内，对海外地标性建筑的第四次出手。

而在此之前，复星集团先是在2013年以6450万英镑收购伦敦金融城LloydsChambers办公楼。当年10月，又以7.25亿美元收购位于美国纽约的大通曼哈顿银行总部大楼。2014年9月，复星地产通过收购日本IDERA资产管理公司，完成了对日本东京天王洲花旗银行中心的收购。半年之后的2015年5月，复星地产又完成对日本IDERA资产管理公司98%股权的收购。

兵书有云：“兵贵胜，不贵久”——在以雷霆之势将伦敦、纽约、东京与米兰的地标性建筑收归旗下之后，已经没有人在怀疑郭广昌执掌的复星集团进军国际地产界的野心和能力了。不得不承认，复星的眼光极为独到。要知道，进入白银时代的中国地产行业，在传统的“万保招金”传统大佬的带领下，已经开始了以强调内控、管理品质与整合为主流的转型探索，但像复星这样向外扔钱买未来的，绝无分号。

“保险+”：未来之路

“复星看好欧洲主要城市的核心物业投资机会，并将继续加强与复星旗下保险企业对接，不断拓展复星在欧洲的地产业务布局。”复星地产总裁徐晓亮一语道破天机，“复星地产的转型布局开始于数年前，从地产金融到金融地产，我们所走的‘保险+’的道路，就是以投资为主。”

“保险+”，这个在国内地产业相对陌生的概念在国际上却有着广阔的市场：数据显示，全球最大的保险集团法国安盛Axa旗下的安盛地产，其管理资产高达400亿欧元。德国安联集团Allianz作为一家年度营业收入超过1200亿欧元的巨无霸，旗下的安联地产目前管理着331亿欧元的资产，其中仅2014年就新投了42亿欧元——其“钱景”之广阔，毋庸置疑。

在前不久举行的复星国际2015业绩发布会上，复星的管理层提出了1+1+1模式——保险+产业优势+蜂巢城市——这无疑是一种全新的地产产业链：利用房地产投资与管理平台，通过产业间跨界融合，推动产业嫁接保险和金融，发力推进产业、保险融合到蜂巢城市的环境塑造能力。

而在此之前，复星集团已经在地产开发领域提出了自有资金和PPP(公私协力)模式进行融资。资金首先由集团提供，其次可发行地产基金或项目基金，最后还可以与国内外险资对接或与其他机构合作。同时。复星以旗下“直接金融、创新金融、草根金融、大数据及互联网”等金融产业资源为核心，整合全球金融资源及国际教育、高端医疗、文化休闲、高端购物、商务社交等各类金融服务功能，构建一条充满活力的金融生态体系——虽然与乔布斯打造的苹果闭环生态圈仍有不小的差距，但不难看出郭广昌对复星地产的改造已经颇得其精髓。地产的创新与转型已是大势所趋，对于企业而言最大的困难是要能逆周期和跨周期实现发展。“保险+”，正是郭广昌为复星找到的攻城利器。

乐观的年报数据似乎也在佐证着郭广昌的高瞻远瞩：今年3月底，在香港举行的复星国际业绩发布会上，复星集团董事长郭广昌通过效仿巴菲特写致股东公开信的方式，宣称2014年获得不菲的海外投资收益，2015年将加大保险资金海外投资，以使保险资产总规模比2014年翻番，并已在欧、美、日三大区域猎寻项目。根据复星国际公布的年报，在整个集团中，复星保险业务板块的营业收入达到78.68亿元，同比增长2742.3%，占集团总收入的12.7%。“能够得到这么高的增长，很大程度上得益于我们投资能力的协同，特别是复星在OECD(经济合作与发展组织)国家当地投资能力的建设。我们在日本投资第5大独立的房地产资管公司，投资两栋楼，一个物业收益率12%，还有一个物业净收入都是5.6%——海外并购所获得的净利差是非常好的。”复星集团CEO梁信军毫不掩饰对保险业务给予的厚望。

更何况，复星旗下险资所主导的金融地产，不仅能够为地产业务扩张带来充足的发展资金，同时还具备了低风险与高回报的特点——这与复星掌门人郭广昌的经营理念完全吻合——在中国地产界，复星本来就是以多元化投资见长的代表。

金融地产：低风险，高回报？

万科在创新业务方面不遗余力，万达的文化+商业地产阵型更加明晰——每家中国领先地产企业都有自己的转型战略，而复星的优势正在于自己对于金融与投资的理解力。

“其实这个世界上最大的谎言就是风险和收益是匹配的，高风险才有高收益，这是谎言。其实市场总是会有错配的时候，复星要找的就是这种错配的机会，就是低风险、高收益的机会。复星所要找的是由人性的贪婪和恐惧造成的市场错配。”在郭广昌的致股东公开信中，其如是称。

显而易见，复星集团已经完全跳出了企业转型的传统思维方式，不再试图“从一家能盖好房子、能赚钱”的地产企业变成一家“能盖更好的房子、能赚更多的钱”的地产企业。在郭广昌看来，复星地产从“地产金融”转型成为“金融地产”之后的发展空间是巨大的，低风险高收益的特点能够充分地激发复星专注于多元化投资的企业性格，这才是复星转型的方向。复星高层已经多次公开表示，未来复星地产在全球有四大业务重点，包括海外资产管理平台、直接投资、证券投资和风险创投四大类业务。

复星高层直言，从投资的角度来看地产这门生意，这是复星地产两年多“出去看看”的最大收获——通过全球布局配置资源，以投资的方法来做地产，逆周期和跨周期实现发展都是可能的。复星地产依托复星集团的保险板块作为支撑，一面植根中国大力发展蜂巢城市，一面打造全球产业整合能力，实现全球布局，对冲周期性的风险——这也许才是复星转型的精髓所在。

“中国的主要地产企业如万科、万通、绿地、万达，在海外均有项目投资，但是复星的路径与众不同——这是一个背靠保险进行海外地产资产配置的公司，这是一家把伯克希尔·哈撒韦作为自己学习对象的企业。”来自华尔街的分析师们如此评价复星。

超越：知难行易

郭广昌在模仿巴菲特的同时，也会成为同行们模仿的对象。但对于后来者而言，模仿复星却可能比模仿巴菲特更为困难。

首先，复星地产内部很早就完成了产品线的细分，而且各产品线独立运作。一般情况下，很少有一家房企拥有多个独立公司来运作其不同种类的地产业务。在复星地产旗下，有专门开发住宅的复地，有专门开发商办的星浩，有专门负责养老的星堡，还有星豫、星泓、星颐、星景、BFC、浙商建业等多家开发运营企业。其次，复星将金融和房地产紧密结合。星浩之前，复地已经尝试做过地产基金；星浩之后，复星所有的地产板块均与基金对接。今天，当大家都明白金融地产模式是未来房地产方向的时候，实际上复星已经整整运作了五年。再次，产业与地产的全面结合，这也是复星的创举。在强大的资金后盾的支撑下，复星地产实际是在把每个产业做强，并将房地产作为产业发展的载体，这种模式已经为模仿者设置了极高的门槛。

除此之外，复星在海外地产的运作也不同于其他企业。企业既没有采取自建的模式，也没有采取合作开发模式，而是通过投资的方式获取项目。在海外市场还处于低谷的时候，利用自身全球金融平台的资金支持，就已经在全球范围内掌握了众多核心资产。正所谓天下武功，唯快不破，先行一步的复星，已经占据了战略制高点。

相较之下，复星的金融地产思路，远比巴菲特的价值投资法则要求更为严苛。

“我们学习巴菲特也有自己的特色，背靠中国这么大的一个市场，所以在投资上我们提出了‘中国动力嫁接全球资源’。”早在2007年，郭广昌就开始思考复星地产的转型与未来，这无疑走在了所有同行的前面。“2007年，复星国际是顶着‘上海(楼盘)的和记黄埔’这样的综合类企业的帽子上市的，但是，在那个时候，我开始在考虑什么是复星最好的商业模型。”郭广昌表示，“我们后来认为巴菲特的模式是比较适合我们的，坚持价值投资与长期资本进行很好的匹配。”

如果按照销售收入排名，今天的中国地产一哥万科和复星地产已经不是一个数量级的对手，对此，郭广昌有着清楚的认识：“应该说，复星地产在过去的这轮地产繁荣中，和万科这样的企业拉开了距离。”但在他看来，现在还没到分胜负的时候：“复星地产会迎来一个弯道超车的机会，因为我们整体的战略日益清晰，特别是全球化战略已经加速落地。”