房地产税的神话与现实

对房地产税而言，到2017年，至多只能完成不动产统一登记工作，但最晚也会在2020年正式确立。

文 | 郜晓礼 罗震

8月初，最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划向社会公布，包括房地产税法在内的34项立法任务亮相其中，这意味着备受关注的房地产税法正式进入全国人大的立法规划。继3月1日《不动产登记暂行条例》的正式实施后，房地产税再次成为整个社会舆论风暴的中心。

尽管在此之前已经有了多次“房地产税要来了”的传言，尽管这些传言在最后都被证明是虚假的，但是这一切都没有削减人们对房地产税的热情——其作为一种万众期待的税种，在民众心中独一无二的地位仍然未被动摇。事实上，从来没有任何一种税种能够像它一样，任何轻微的风吹草动都能引起举国关注；更没有任何税种像它一样，能够在国家、企业、有房者、准备购房者、法学家、以及经济学家之间造成如此大的分裂。实际上，单单部分（而且是很大一部分）民众主动要求新增一种税种本身就可谓是史无前例的。

那么房地产税为什么会有如此之大的魅力以至于人们对它争论不休？现实中的房地产税应该是什么样的？房地产税究竟何时会来？

“被神话”的房地产税

天下苦房价久矣，因此极度盼望相关措施的出台，从而起到打压房价使房价回归合理区间的作用。在经历了一系列行政措施（例如《国十条》等之后），人们失望地发现，虽然政策起到了立竿见影的作用，房价短期内的上涨趋势得到了遏制，但是从长远来看，房价依旧是在不断上涨，且这一涨幅比CPI、工资的涨幅要大得多。失望归失望，但是房价依旧需要打压，这时人们把目光投向了一个似乎能够在较长的期间、从根源上起到遏制房价上涨作用的措施上——房地产税。

顾名思义，房地产税是指对土地开发、保有、流通环节所统一征收的不动产税务，其应当将现行的六种主要以土地、房产为征税对象的税种，即房产税、城市房地产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税进行整合而统一征收。其能够对涉及房屋的任何环节进行全方位无死角的覆盖，解决我国目前土地、房产相关税收覆盖程度较低，特别是对房地产保有环节征税漏洞百出的问题。

人们对于房地产税能够起到调节和控制房价的作用主要基于以下几点认识：一是税收确实能够起到宏观调控的作用；二是房价“虚高”的一个原因是“房叔”、“房姐”保有太多数量的房屋，征收房地产税以后，能够加重保有多套房屋的人的负担，从而迫使“房叔”“房姐”抛售房屋；三是房价偏高的另外一个原因是投机性购房所导致的，在征收房地产税加重流通环节的税负之后，投机性购房需求能够得到遏制。

现实的写照

事实上，税收所起到的宏观调控作用是多方面的，就房地产税而言，除了调控房价之外，还可能起到增加地方政府收入、促进当地公共设施发展等一系列作用。由此看来，房地产税的开征基本上是必然趋势。但是仍有一些反对开征房地产税的观点。目前来看，反对方的异议主要集中于房地产税的合法性问题上。有观点认为，我国现行的城市土地使用权出让金与房地产拥有环节的房地产税存在一定的交叉，其共同的问题是，我国土地所有权归国家所有，土地使用者不拥有土地所有权，土地使用者缴纳的土地出让金是使用权转移产生的租金。因此，本应针对房地产所有者征收的房地产税，如果向拥有土地使用权加房产所有权的房地产所有者征收，存在一定的合法性障碍。

反对方主要列举的理由为不具所有权不能征税，但理由并不完全成立。首先，土地使用权作为用益物权的一种,是完全可以作为征税标的的；其次，从历史的角度来看，对于只有使用权而无所有权的实体征税也是有先例的。1983年对国营企业实行第一步利改税，规定盈利的国有大中型企业根据实现的利润， 按55%的税率缴纳所得税，税后利润再在国家与企业之间进行分配。之所以对国有企业征收所得税，其理论根据是：国家（政府）具有双重身份双重职能， 作为管理者，有权对企业（包括国有企业 ）和居民征税；作为所有者，有权参与国有企业的利润分配。这意味着所有权与征税无关，同时也意味着国有制也与征税无关。

从更实际的角度来看，房地产税在很大程度上已经成为地方政府重要的财政来源，据统计，从2001~2007年的7年间，有关土地和房地产的7项税费（即建设营业税、固定资产投资方向调节税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和土地出让金）的收入由1803亿元一步步上升到3073亿元、6239亿元、7443亿元、7139亿元、9429亿元、14379亿元，占地方政府总收入的比重由13.84%上升到了22.94%、32.08%、35.85%、30.06%、32.23%、40.23%。在急切之间断掉地方政府如此重要的财政来源恐怕也是不可能的。故现在更好的选择是，通过立法的方式来保障房地产税以一种更为合理的方式运作，而不是断绝或者取消房地产相关税收。

时点：2017~2020？

虽然房地产税是必然趋势，但这也并不意味着它在短期之内就会到来。一方面，对不动产统一进行登记并不意味着房地产税的即将来临，事实上，它和房地产税也没有必然的联系；另一方面，房地产税开征的其他条件尚未成熟，且在短期内也不会成熟。

首先，不动产统一登记的相关问题。事实上，本次《暂行条例》的出台仅仅是2007年《物权法》提出的不动产统一登记制度的进一步细化，其主要包括四方面的内容：与不动产相关的权利登记统一、登记机关统一、登记簿统一、信息平台统一。从以上内容可以看出，本次不动产统一登记的要点在于整合部门职能、规范登记行为、提高办事效率，方便群众进行不动产登记工作。而目前房地产税改革的要点在于完善房地产交易和保有环节的税费并通过简化、合并的方式把不同的税种统一，以抑制投机性购房需求和增加地方政府财政收入。由此可见，这两者并无关联，至多只能说不动产统一登记为房地产税的征收奠定了一定的基础。

其次，房地产税开征的其他约束条件。房地产税需要完善的资产评估制度，而我国资产评估制度很不完善，缺乏相对独立的资产评估机构以及公正的争议解决机制，这会导致群众极大的阻力，不具可执行性；作为房地产税的基础条件之一，不动产统一登记制度虽然已经开始推行，但是按照国土资源部在2014年制定的规划，最起码要在2017年才能建立完备的不动产登记信息查询平台，实现信息共享，这意味着房地产税最快也只能在2017年以后进行。

再次，全面征收房地产税还需要对现有住房进行全面普查，建立现有住房的档案，据此来确定合理的税收制度，这一普查恐怕很难在短期内完成，但是现在并无关于这种普查的消息。

最后，房地产税本身所涉及的很多技术性问题，例如减免征收的范围、税率、税种如何整合等仍不明确，各界对这些问题认识差异极大，甚至可以说各方的观点相互对立，要在这些问题上达成共识，可能还需要很长一段时间的磨合期。

虽然房地产税目前还很遥远，但它也并非遥不可及，那么它究竟什么时候才能真的来临呢？目前主流的观点是2017年，但是事实上2017年至多只能完成不动产统一登记工作，至于其他配套工作能否如期完成则是一个不确定的问题。

财政部副部长朱光耀此前表示，预计到2020年前将完成税收法定的进程。这意味着，房地产税最晚也会在2020年正式确立。虽然这并不意味着现在就需要考虑卖房（如果有可以卖的房的话）或者买房（如果买得起的话），但也确实有必要重新考虑自身对于房产的规划。从目前的讨论以及改革方向上来看，房地产税极有可能进一步加重居民的负担，虽然这种负担可能是轻微的，但哪怕是0.1%也可能成为压垮骆驼的最后一根稻草。