分羹资产证券化市场 房地产首现购房尾款ABS

分羹资产证券化市场 房地产首现购房尾款ABS

本报记者 刘易斯 上海报道

11月13日，“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项管理计划”宣布完成发行，意味着国内市场上首单购房尾款资产证券化项目（以下简称购房尾款ABS）正式出炉。

该项目由世茂房地产（00813.HK）联合汇添富资本管理有限公司（以下简称“汇添富资本”）、金杜律师事务所共同推出，汇添富资本担任管理人，刚于10月30日获上海证券交易所通过。

值得关注的是，今年以来，资产证券化市场已出现多个龙头房企的ABS项目，例如万达“稳赚1号”、鹏华前海万科REITs。

而另一方面，今年是资产证券化腾飞之年，实力雄厚的基金公司均有不同程度的试水，基金子公司投行化无疑是行业趋势。大资管时代背景下，房企不断拓宽融资渠道，催生多个高收益的金融产品，不仅加强了资金流动性，也获得了市场关注，金融创新已然成为房企趋之若鹜的一个新板块。

不难想象，资金密集型的房地产行业，房企对于将旗下项目资产证券化是非常乐意的。克而瑞信息集团执行董事丁祖昱指出，前几年由中小房企引发的以信托产品为主的金融热潮已经过去，未来的房地产金融将由规模房企和品牌房企主导。

首个购房尾款ABS

自去年12月实行备案制以来，上交所一方面继续推动大类基础资产的发展，另外一方面特别重视对创新基础资产类型项目的研究与推进。

据购房尾款ABS的项目经理透露，项目得到了上海证券交易所的大力支持，并且中诚信证券评估有限公司给予了该计划AAA评级。由于“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项管理计划”是业内首单购房尾款ABS，并无现成经验可以借鉴，汇添富资本做了很多开创性工作。设计产品时，与金杜律师事务所以及上海证券交易所等合作机构前后进行了多轮论证及改进，风控措施设计缜密，同时完成了全部的证券销售工作。产品获得了机构投资人的大力追捧，发行当日共获得了3倍的超额认购。

该计划以世茂集团旗下位于一、二线城市的项目公司对其购房者的购房尾款应收账款作为基础资产，将南京海峡开发、福建世茂置业、厦门市世茂新纪元等项目公司涉及的购房尾款进行资产证券化，然后上市交易。

发行半个月不到即完成发行，业内人士对于这一首单购房尾款资产证券化项目颇为关注。分析人士指出，“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项管理计划”对应的购房尾款应收账款市场容量很大，将有望成为交易所证券化产品的重要组成部分之一。

克而瑞研究中心分析师蔡建林认为，一些城市要求建筑封顶，银行才将购房尾款发放给开发商，对于拥有不少超高层项目的世茂来说略显吃亏，通过购房尾款资产证券化，可以盘活世茂的这些资产、提前回笼资金，并且这部分资金的回收风险极低。

世茂房地产通过这样的方式，只需要支付有限的利息便可以提前拿到尾款，而投资人这块也能够拿到一个相对稳定的回报。

分析人士认为，对于世茂而言，这不仅开启了一条低成本融资渠道，且盘活了资产（购房尾款），进一步优化了财务结构。与绿地控股（600606.SH）颇为接近的是，世茂房地产也喜欢开发超高层建筑，这类项目回款慢已成业内共识。

本次购房尾款ABS的获批，是今年世茂力夺全国首单物业费资产证券化项目之后的又一次创新，也是继其完成74亿公司债发行后的又一次低成本融资。

丁祖昱指出，购房尾款ABS对于房地产资产证券化的示范作用主要有以下几个方面：首先，现金流是房企的生命线。特别对规模房企来讲，尾款所占据的比例巨大，如果能够有一款证券化产品把尾款全部变现的话，将大大改善房地产企业的现金流。

其次，各种房地产证券化从规模来讲都相对较小。以世茂之前的物业费资产证券化为例，世茂2014年年报数据显示，包含物业收入的其他收入一项总额也仅6.5亿，物业费资产证券化规模不可能做得非常大。

例如前7强房企的销售规模在千亿以上，前10强能达到600亿以上，以10%尾款来讲也是60-100亿的规模，即便是50强房企也有10多亿的规模，由此可见尾款的证券化完全能做成上千亿的市场。这样的房地产金融才对房企有意义。

最后，从房款出发，实际还可以做更多的类似房款证券化尝试。银行按揭款目前放下来也有三个月左右的周期，把这三个月周期也做成证券化的话，实际市场规模还会更大。

然而，丁祖昱提醒道，牵涉到房款的证券化，大家都会有各种风险方面的担心，特别是道德风险。之前假合同骗贷的情况就屡见不鲜。

房企欲分羹资产证券化市场

值得关注的是，自2014年年底由审核制转为备案制以来，我国的资产证券化市场开始迅猛发展。WIND数据显示，截至2015年11月11日，目前存量资产证券化项目为322只，发行总额为8378亿，其中证监会主管ABS发展迅速，目前存量项目数量为158只，发行总额为1908亿。

房企想在这里面分一杯羹，无非是看中背后庞大的资金流动性。正如9月底一次公开活动上，昆吾九鼎执行总裁何强表示，从房地产金融来看，整个房地产行业证券化的市场空间非常大，如商业地产进行资产证券化，足以腾挪出10万亿资金。

致力于资产证券化的龙头房企不在少数。例如今年4月份，绿地香港（0337.HK）与阿里巴巴联手推出地产宝，将旗下房地产项目资产证券化， 首单规模计划达到2亿美元。

今年6月，鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金获批，成为国内首只获批的公募REITs基金。装入资产包的主要是万科前海企业公馆的租金收益。

据透露，前海企业公馆可租面积为5.5万平方米，目前每月每平方米收益为250元，出租率已达到100%，作为一只封闭式混合型公募REITs，其公募形式决定了任何符合条件的投资者都可以认购，预期投资回报率达8%，接近香港上市REITs约7%的收益率。这也意味着，前海企业公馆一年内将产生1.65亿元（理论值）的租金收益。

根据产品设计，后期该产品将装入封闭式基金的法律结构并通过证券交易所上市交易，投资人除了发行期认购之外，可以通过二级市场进行买入和卖出交易。

9月初，金科股份通过证券资产管理公司设立招商创融-金科物业资产支持专项计划1号，并通过专项计划发行资产支持证券进行融资。该计划拟发行总规模不超过15亿元，募集资金将用于补充新能源产业及辅业产业流动资金，还款来源为金科物业旗下运营管理的金科花园、金科丽苑等68个物业的物业服务费收入。

万达则推出“稳赚1号”产品，这款由万达投资发起的全新互联网金融产品以万达集团的强势信用作为支撑，基础资产是特定的万达广场项目，由万达商管统一进行招商运营管理，投资人以成本价投入万达广场，即可获得租金和资产增值的双重稳定收益，将以往金融机构参与优质项目的机会让渡给万达业主，相当于万达广场的原始股。

（编辑：贾红辉，如有意见建议请联系：jiahh@21jingji.com）