上海人投资房地产资本市场可能有新品种推出。一种被称作房地产持分权交易的试点正在酝酿之中。市民可望通过购买约定楼盘的交易凭证来分享房地产业利润。
来自本市专家的一份调研报告显示，长期受国债利率、相应法规滞后制约的房地产证券化进程，将通过房地产持分权交易试点，将突破房地产因整体性、不可移动性、高价值性对交易的限制，形成和带动“消费”“投资”两个轮子，在国际市场、特别是日、美经济疲弱情况下，真正启动内需市场，推动国民经济更为健康地发展具有重大意义。
所谓房地产持分权交易方式，就是通过专业房地产投资中介机构精选某一地段的优质楼盘，开发商通过将购得的该楼盘的房地产投资中介公司抵押，并将整个项目利润作为持分条件，由中介公司的市场发售持分权凭证，投资者购买后在交易市场上按规定进行转让，凭证到期后，由房地产投资中介公司的投资者以房地产实物产权或现金方式赎回的交易方式。
这一房地产证券化的尝试，将对整个社会资金的良性循环起到举足轻重的作用。首先，它将为上海国际金融中心的建设作出积极贡献。持分权交易试点，不仅有利于上海资本市场的完善与发展，也将为上海吸引国内外投资，确立金融中心建设起到积极作用。其次，有利于活跃房地产市场，实现普通居民日益增长的消费与投资需求，有利于加快本市住房商品化的进程。再次，有利于优化资金配置，规避房地产开发占用资金量大，开发周期和销售周期长的风险。第四，持分权交易，也有利于培育房地产市场价格和发展功能。
据专家介绍，房地产证券化始于60年代的美国，目前已成为国际金融发展的潮流。我国改革开放20多年来，房地产业的迅速崛起与证券市场的快速发展与繁荣使房地产证券化成为可能。由于我国房地产业和金融业本身面临的挑战和相关法律法规尚不健全，注定了房地产证券化还不具备大规模推广的条件。但是上海作为我国房地产业和资本市场十分发达的地区，住房商品化程度已很高，作为新的支柱产业其对国民经济的贡献率已越来越大，2000年房地产业增加值240亿元，“十五”期间本市房地产业增加值预计年均增长14%以上，到2005年占国内生产总值的比重达到7%以上。可以预计，以国内消费为主的房地产业将是上海支柱产业发展的“稳定器”。
为此，专家建议，可选择一个房地产业发展较为成熟的地区，开展房地产持分权交易的试点。并在政策环境上，按资本市场的规律予以相应扶植。在实施过程中，制定相关的规定，确立相关试点的市场标准条件及收费标准。为保证试点市场有一个良好的启动条件，建议在试点初期尽量减免除增值税以外的其他税收。通过试点，探索本市房地产证券化的新途径。（叶木）
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