房产是否过热起争论

证券之星3月3日消息： 据《21世纪经济报道》，“银监会出台这么一个指引是件好事，在规避房地产贷款风险方面，商业银行有了一个确切的条款可以把握。”一位银行界人士说。


另一种来自房地产界的观点则与之针锋相对，“这个文件仍然延续了过去计划经济的老思路，市场经济不能用计划经济的手段来调控！”


引发激烈争论的，是2月26日银监会发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》。这是银监会从央行手中接过银行监管的大旗后，对房地产信贷亮出的第一根指挥棒。


去年6月央行121号文件（《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》）引起的轩然大波音犹在耳，主角换了银监会后，这幕戏又会怎样？


是否过热之争


“为什么上层总是认为房地产贷款的风险很大呢？这个依据我不清楚。”上海市房地产经济学会副会长印堃华教授说，“房地产贷款并不存在大的风险，真正的风险在关联企业担保贷款和有政府背景的担保贷款，欠债最多的不是房地产商而是地方政府。”


为部分房地产人士激烈反对的，是征求意见稿中比较新的一部分内容。该稿第35条规定，商业银行应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下（含50％），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55％）。此外，银行发放贷款前，应先了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出，判断其对于所购房产的拥有意愿。


一房地产公司总经理认为，前项条款第一次提高了个人住房贷款的门槛，限制了部分购买行为，后者则与央行121文件中提高第二套购房贷款的首付成数和利率的规定如出一辙，明显是针对那些投资型购房者的。“市场经济下，居民愿意买两套还是三套房，是自主的行为，要调节也应该由市场来调节。”他说。


与之截然相反的是，另一位城市商业银行信贷管理部的总经理却比较认同这个规定。他认为，这些条款主要是防止炒楼花等投机行为。炒楼花的人不是用自己的钱炒，而是拿银行的贷款去炒，如果盈利，还款没有问题，如果房地产市场出现大的波动，亏的就是银行。


“我认为现在房地产泡沫已经明显地出现了。”这位总经理的依据是，“（房地产）开发量太大，房屋价格上升太快，以至于房产价格与居民收入越来越不相匹配”。尤其让他“读不懂”的是，房屋价格已明显高于居民的购买能力，一些楼盘还供不应求，“那么肯定存在大量的投机行为，这是贷款的风险所在，也是银监会这次预防的重点”。


但印堃华教授对房地产过热论持怀疑态度，他说，以中国目前的土地资源及其利用情况，谈“过热”还为时过早。


平抑通货膨胀


争论背后的一个关键在于，房地产是否过热？房地产贷款的风险到底有多大？


事实上，央行发布的2003年中国货币政策执行报告，以及央行和银监会的一系列举措，已经表明了高层对这一问题的判断。


报告显示，2003年迅猛增长的贷款主要集中在基建贷款、个人消费贷款、票据融资和农业贷款，其中个人住房贷款增加3528亿元，同比多增857亿元，排在了第二位。房地产贷款的过度集中，令监管部门日感忧虑。去年央行121号文件及提高法定存款准备金率政策的出台，皆由此而来。


几乎在报告发布的同一时间，今年2月底，在“中国经济50人论坛”2004年年会上，中国人民银行行长周小川指出，当前通货膨胀的趋势很明显，值得关注。


之前的2月8日，银监会开展了一项波及全国金融机构的专项大检查，检查领域包括钢铁、电解铝、水泥、房地产、汽车等五大行业的贷款情况。时至今日，原计划为期3个月的专项检查尚未结束，针对房地产贷款的风险管理指引便已急急出炉。


一位金融专家分析，征求意见稿出台如此之快还有一个更大的背景。早在去年上半年，央行便对可能出现的新一轮通货膨胀和经济过热表现出担忧，除出台121号文件并提高法定准备金率外，央行还对银行信贷进行窗口指导，采取一系列措施调节市场货币供应，如频繁进行公开市场操作等。


2月中旬，全国银行、证券、保险工作会议上，防范通货膨胀更被作为突出的问题提上台面。“在这样的会议上公开明示要警惕和防范通货膨胀，是近几年来的第一次。”这位金融专家说


在此次会议上，一位银监会官员表示，银监会今年将对几类贷款投向进行严格控制。分析人士据此推测，征求意见稿的出现带上这样一层意味，即以控制房地产贷款的形式来配合央行防范通货膨胀的总体政策。


3月1日，记者就外界的种种猜测和争论致电银监会，一银监会人士表示，现在只是一个征求意见稿，还未正式发布，不便对此做出解释。


“121文件”细则？


“在某种意义上，它比较像121号文件的细化或者实施细则。”上海银行发展研究部的张吉光这样分析征求意见稿与121文件的承续关系。


另一家商业银行的风险管理部总经理也持类似观点：“121文件出台后，一直没有一个实施细则，使商业银行在执行中参差不齐。这个指引与121文件有比较明确的对接，可以帮助银行控制（房贷）风险。”


张吉光说，由于指引中的主要宗旨已经在121文件及银监会的大检查等事件中提前释放，大部分商业银行早已领会这一政策意图，并相应采取了一定措施，故总体影响不会太大。


张认为，指引的特点可以用两个字来概括，即“严”和“细”。“严”是贷款人向银行申请贷款的条件更为严格：“细”是对于各种贷款的操作、审核标准以及风险控制，银监会都给出了细化的参考指标。他说，这有助于商业银行更全面地把握房地产信贷风险。


但是，过于细化的条款也会给银行带来一些操作上的不便。譬如，贷款人由于种种原因变更住房贷款合同的事比较常见，但原来住房贷款合同上的个人资产状况一栏没有这么严格的审批程序，如果以前签订的合同现在要变更的话，就必须增加很多考察指标，重新进行评估。这对商业银行来说无疑是一个很大的工作量。


一位从事信贷工作多年的银行人士还担心，如果指引中的硬性条款一一执行的话，可能使银行丢失一些不愿意公开自己全部收入的客户。


担忧甚至来自监管部门。一位银监分局人士对“商业银行房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30％”的规定提出异议。他说，银监会对商业银行的监管原则是流动性、安全性和效益性，无权限制商业银行在某一行业中的投资比例，这个条款实际上违背了这三个原则。


执行与协调疑问


尽管征求意见稿让房地产商中蔓延着一种担忧情绪，但紧张之余，某些条款却又让他们感到一丝欣喜——征求意见稿的部分条款，显然回避了121文件中的一些“苛刻”规定。


121文件中最让房地产商头疼的一个规定是，银行对土地储备机构发放抵押贷款的额度，不得超过土地评估价值的70％，期限最长不得超过两年。征求意见稿中不再提及此话，而只是笼统地要求“商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人应审慎发放土地储备贷款”。


另一个叫房地产商们憋了一口气的条款是，购房者购买第二套住房时，必须承担比购买第一套房更高的首付款比例；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上住房者，则要按照央行公布的同期档次贷款利率支付利息。征求意见稿中没有重申此条，而将重心放在如何全面审查贷款人的还款能力和还款意愿上。


121文件还规定，个人商业用房贷款的抵借比不得超
过60％，期限最长不得超过10年。本次征求意见稿没有单列有关商业用房的章节，只在“个人住房贷款风险管理”一章中规定，对以个人身份申请的商业用房贷款，如借款人是自雇人士或公司的股东、董事，应要求借款人提供公司财务报表，业务资料。


但另一个问题接踵而至，征求意见稿有这么多规定与121文件不完全一致，那么，当《指引》真正颁布时，商业银行到底执行哪一种呢？


一位银监局人士说，银监会成立后，风险监管的职能就归属于银监会，由银监会来制定规则，并执行商业银行的房地产信贷风险管理，显然名正言顺。那么，由央行出台的121文件是否还应该继续执行呢？特别是当两个文件出现矛盾的时候，到底该执行哪一个呢？


对此疑问，银监会未给予正面回应。而央行新闻处人士称，《指引》与《通知》均属部门规章，总体上是一样的，都是帮助商业银行防范房地产贷款风险的指导性意见，不具有强制性。