广州、深圳地产大鳄加速挺进珠三角二线城市

证券之星3月16日消息： 据《中国经营报》报道，在本地市场历练得身强体壮的广州、深圳的大发展商，这几年在开拓外地市场方面步子越来越大，他们的目光一直远眺北京、上海、成都等大城市，对周边的中等城市似乎不屑一顾，但从去年开始，越来越多的珠三角二线城市进入他们的视野，今年这些城市极有可能成为他们关注的焦点之一。


地产大鳄卡位二线城市


从2003年11月下旬就开始内部认购的佛山奥园，到2004年元旦正式发售时已经销售超过4亿元，对于佛山这样一个去年全年房地产销售总额才105亿元的城市来说，如果不是外来大开发商的介入，这样的销售业绩是不会出现的。佛山奥园占地1000多亩，无论放在哪个大城市都称得上是大盘，在佛山就更具有标志性意义：佛山楼市的竞争将全面升级。


奥园品牌在佛山的一战功成，对恒大等广州地产巨头也许很有刺激作用。1月13日，佛山市区一块332亩、建筑面积42万平方米的土地公开拍卖，两家外来的开发商与两家佛山本土的开发商同场争夺，竞争主要来自广州的恒大集团与当地的星城房地产公司之间进行，起拍价3.9亿元，以6.15亿元成交。虽然以低价赢取市场的广州地产巨头恒大最后放弃举牌，但足见其进军佛山的决心。


还有更多外来户。碧桂园前两年就开发了碧桂花城，今年2月底又有消息透露，它们在佛山南海区靠近广州西部的一个镇拿到了大约1000亩的开发用地，雅居乐已推出首期建筑面积就有20多万平方米的雍景豪园，深圳万科的四季花城占地超过600亩，广州祈福也在佛山拿下了很大的地块。连上海的地产商上海三盛宏业集团也来争食，而且一出手就气势不凡，以4.24亿元拍得一块地。像广州中海地产、富力地产和合生等广州的10强地产开发商也不甘人后，现在正在佛山搜寻合适的地块。


让深、穗等大城市地产大鳄心仪的珠三角中等城市也绝对不止佛山。万科和奥园复合地产在中山分别拿到了520亩和300亩开发用地，万科和同样来自深圳的金地都相中了东莞，前者2月初以1.2亿元拿下东莞一块地，正式在当地落脚，后者的东莞格林小城成为今年的主要开发项目之一。一向在广州精耕细作的广州城启集团，去年除北上首都之外，还南拓江门，通过收购国有企业江门房产开发公司而进入当地市场。继城启之后，世界集装箱制造业的龙头老大中集集团也进入江门搞房地产，名为中天国际的项目占地330亩，总建筑面积36.8万平方米。两大巨头的空降，在江门楼市掀起了大风浪。专责奥园品牌全国连锁扩张的奥园复合地产，甚至在珠江三角洲边缘的阳江市也搞了一个30万平方米的旅游式复合项目。


二线城市为何突然受青睐？


广州知名地产代理广州珠江恒昌房地产顾问有限公司十多年来见证了广州楼市的风风雨雨，也很早就预见到佛山的市场很有潜力而进入当地，现在代理着当地两个建筑面积分别为23万平方米和10万平方米的高档楼盘。该公司负责佛山业务的业务总监蒙嘉珩分析说，广州的大发展商青睐二线城市，首先是因为大发展商追求规模的内在发展要求，虽然广州楼市很有潜力，但一个大的发展商不能依靠一个城市。富力的老板李思廉表示，去年43亿元的销售额就有40%来自于广州之外，今年计划的60亿元销售额中估计只有一半来自广州。城启也表示将把广州的收入贡献率由去年的95%下调到今年的60%.


其次，相对于广东省外的大城市，珠三角的中等城市对深、穗的大发展商来说，具有地理的接近性，可以降低开发的风险。


第三，因为二线城市的房地产市场发育比广州、深圳晚几年，利润空间比这两地要大；土地成本平均每平方米建筑面积相对比广州、深圳低1000元左右，开发成本要低两三成；此外竞争没那么激烈，风险相对也小一些。


过江龙有利于提升楼市素质


虽然外来大发展商已经进入珠三角中等城市，但目前多数项目还没有开始发售，对当地市场的冲击还没完全显示出来。据蒙嘉珩分析，即使最多外来大发展商进入的佛山市，外来开发商的市场供应量在去年也不会超过总供应量的20%.而据搜房网（东莞）公司总经理李海介绍，目前东莞还没有新近进入的外来大发展商供应的房子可买。


不过蒙嘉珩指出，今年外来大发展商的供应量会大幅度增长，起码在佛山是如此，本地开发商将面临很大的压力，那些小的本地开发商甚至会因此倒闭。蒙嘉珩认为本地开发商无论在品牌、资金还是实际的操作方面，都与来自广州、深圳的大开发商有不小的差距。幸好一些上了规模的本地开发商比较清楚自己的不足，很善于学习和借用外脑，比如珠江恒昌在佛山的两个客户就是。尽管这样不能保证他们达到过江龙同样的水平，但起码可以缩小差距。


本地开发商也有自身的优势，比如人脉关系比较好，比较熟悉当地的市场，此外还有一定的、相对比较便宜的土地储备。他们有部分已经选择与外来大发展商合作，佛山奥园就是这样一个项目。方志华告诉记者，奥园在珠三角中等城市基本采取品牌输出的办法，奥园的品牌和操作经验不仅提升了合作方的市场影响力，也提升了项目的融资能力，所以这种模式还是很受当地开发商欢迎的。


方志华和蒙嘉珩都认为，外来大发展商的积极介入，对中等城市的消费者、整个楼市甚至当地开发商其实都是
有好处的，有望实现多方共赢。