开征物业税能否平抑房价

证券之星3月22日据上证报：小白原本打算在今年购置婚房,做律师的未婚妻小皑劝说他再等等看,因为房地产将要改征物业税,有关专家大胆预测,房价最高可能降四成！

能有这等好事?好不容易筹得购房首期款的小白一直担心涨了又涨的房价收不住上涨的脚步。

开征物业税不是空穴来风

开征物业税,可不是空穴来风。十六大《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中明确指出,"实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。"在此之后,财政部和国家税务总局的权威人士在公开场合阐述下一步税收改革基本思路时,也多次提及"物业税"问题。今年初,中国人民银行行长周小川表示,我国将在适当时机试点实施物业税,届时将对不动产开征统一规范的物业税,相应取消其它与房地产有关的税费。而"广东可能在今年对不动产开征统一规范的物业税"的消息更是一石激起千层浪。看得出,物业税正走近我们。

何谓物业税?专家的说法是,物业税又称财产税或地产税,"主要针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款,而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高"。

财政部税政司某负责人前不久透露,物业税改革的基本框架,是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税。一个必不可少的内容是改变现行的按照原值扣除一定比例的征收方法,转而按照一定年限的评估价值对房地产征税。但到目前为止,物业税的税赋水平尚未确定,但有一个基本原则,即科学测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模,令物业税的总体规模与之基本相当。

开征物业税将平抑房价

开征物业税将对楼市产生重大影响,但到底有多大的影响,目前也仅仅是停留在分析与猜测上。

那么,房价最高可能降四成的说法又是从何而来的呢?要知道,现在的房价里包含着50年到70年的土地出让金,房价高,土地成本急剧上升是很重要的因素。目前,我国实行的是"批租"土地使用制度,即在土地所有权属于国家的前提下,规定用地者可以向政府购买一定期限内的土地使用权,而其中大部分税费,用地者须一次性支付。

专业人士算了一笔帐,在目前的房价构成中,税费及房产商利润占到60%,建筑成本只占40%。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法,以财产税的形式分期支付地租和税费,现在的开发成本就可以大幅下降,房价也会跟着大幅度下降。估算下来,由于地价和相关税费分70年交,也就意味着占住宅成本50%多的地价和相关税费在销售时只需先缴纳原先的七十分之一,其余在剩余的69年中分别缴纳,下降了(70-1)／70＝98.57%。计算在房价中,成本就下降了50%×98.57%＝49.29%。即使扣除发展商在经营中的其他因素,再减让其中的10%份额,房价也至少有39%以上的降幅。

这样一来,我国的房价与年收入之比就将从目前的12-13:1大幅下降到6-7:1,基本与国际水平接轨。开征物业税确实能降低消费者购房"门槛",增强百姓改善住房的机会和能力。

实施新税制还有很长一段路

看来,小白应该听未婚妻小皑劝,把买房的计划暂时搁置一下。可是,又要等到何时呢?业内人士分析,从部分地区试点到全国统一实施,物业税真正面向普通市民,可能还有相当一段路要走。但无论是与国际接轨,还是完善我国城镇建设与房地产开发,开征物业税都将是大势所趋。

戴维是海归派,眼下在上海浦东张江高科技园区的电子芯片公司中担任工程师,他曾经在加拿大待过几年。说起物业税,他一点也不陌生。戴维早些年花20多万美金购置的一套小别墅,他自己动手装修了一番,结果税务官评估下来升值了2万美金,第二年起就加他的物业税。

戴维的遭遇其实是国际惯例,征收不动产的物业税需要有关部门定期对房地产市场价格进行评估,每年按照评估价值对房地产所有者征税,因此税值会随房产的升值而提高。比如物业周边的公路、地铁开通后,随着交通、配套等设施的增设,沿线的房产价格就会提高,相应地,物业税也会提高。

因此也有专家认为,新的房地产税收方式会导致购房者在以后按年交纳税费时,有可能会比一次性交纳时承担的要多,这种情况会产生一种"平买贵用"的现象,对部分购房者来说,就有买房容易养房难的窘境。

一年前刚购置了新房的周小姐忧心忡忡,"我们已经承担了这么高的房价,如果还要另外交税,那怎么办！"新房总值70万元,她首付20万元,月供近4000元,此外每个月的物业费,水电、煤气、暖气、电话等开销平均接近千元,如果将来再交纳一笔物业税,压力可想而知。

同样忧心的还有周小姐的老板张先生,张先生前几年开始投资房产,这几年下来陆陆续续买进了5、6套,一直"以租养房",在新的税收制度下,利润将大大缩水,张先生原本50岁以后做太平绅士的计划看来要重新规划了。

开征物业税激起的波浪还在持续扩散中,专家们正在规划多种方案力求公平税赋,但是难题不少,显然将是一个漫长而充满悬念的过程。

小白的婚房还要不要买呢?开征物业税带来的悬念,何时才有解?