保险代理人的房产食租“倒挂”家庭理财计划

证券之星6月28日消息： 据理财周刊报道，27岁的刘勤和她29岁的先生都是保险代理人，年轻的他们有自己的生活追求。虽然这份职业每个月没有固定工资可以拿，但在这个行业做了三年有余的他们，已经积累了一定的工作经验和客户群，佣金收入也已经比较稳定了。刘勤的收入比先生稍微高一点，平均下来每个月收入有3000元左右；先生每个月可以挣2000元左右。

　　日常开支方面，小夫妻俩平常吃饭都在父母家，父母有固定工作而且还有租金收入，所以小刘夫妇是免费“蹭饭”；然后最主要的开销就是手机费，但家在奉贤的他们现在用上了小灵通，通讯费也省了一大半；另外就是500元左右的汽油费，这样下来，他们每个月只需要1500元左右即可轻松过日子。也就是每个月能节余2000元左右。

　　新购爱车 存款不多

　　同时，身为保险代理人的他们已经为自己买了一些商业保险。目前，刘勤有23万元保障额的寿险和8万元的意外险，还有一些医疗附加险。先生有10万元的寿险和8万元的意外险，医疗险也有一些，每年的保费支出是6800元。当然，他们也为自己新买的爱车上了保险，每年支出4200元。也就是每年有1.1万元用于支付保险费。

　　家庭资产方面，本来刘勤夫妇还是有一些储蓄的，不过就在4月份他们刚刚动用长期以来的家庭存款，一次付清方式买了一部12万元的私家车，所以现在现金和活期存款只有2万元，而定期性的存款只剩8000元了。

　　另外，刘勤是个爱美的女人，先生对她也很好。他们俩买的各种首饰加起来5万元左右。

　　买房出租 未见收益

　　虽然刘勤和先生在投资方面都比较保守，不敢冒太大风险，但收入有结余的他们看到别人投资挣钱也难免心痒痒。

　　这不，去年年底夫妻俩也跟着社会上流行的房产投资的热风，在本地买了一套28万元的房子，现在已经出租，租金月收入为1250元。不过很可惜因为当时办的是15年期、贷款总额为17万元的商业贷款，每个月要还银行1600元，也就是说新房的月还款额比租金还要高出350元。

　　刘勤说：“我们平常的流动资金相对较少，也不敢轻易涉足股票市场，所以我们就买了一些基金，觉得稳妥一些风险相对少一些。”近半年来，他们陆续续花了40000元申购了六只开放式基金，各只基金的投资额都不高，有两只是申购了10000份其它四只都是5000份。

　　11月预产 如何调整

　　当记者问及刘勤和先生准不准备要小孩时，没想到她笑着说：“我的预产期是11月7日”。原来，刘勤已经快要做妈妈了，怪不得她这么急切地想要得到理财顾问们的建设性意见：“希望专家能给我建议，看看像我们这样的家庭情况，能否以每月小量投资进行比较安全可靠的投资？而且孩子出生以后需要花钱的地方会越来越多，希望能好好帮我们做一下调整计划。”

　　专家建议一：资产配置分析和建议

　　我们先梳理一下刘女士家庭的资产负债情况。月总收入：夫妇俩人5000元的月收入、1250元的房租收入，共计6250元；月总支出：1500元的日常生活开支、1600元的月还贷支出、830元的保险平均月支出，共计3930元；月结余2320元，每年家庭可结余近2.8万元。现有家庭资产包括：2.8万元存款、4万元基金、12万元的私车、28万元的房产；家庭负债余额为16万元的房贷。

　　从刘女士家庭的资产负债情况来分析，主要有三个特点，其一，每年2.8万元的结余，家庭积累能力一般。其二，虽然家庭净资产近30万元，但从资产成份来看，消费类（汽车）与投资类（存款、基金、房产）的比例为4∶6，消费类资产比重过大。另外，在投资类资产中，占到六成以上的房产，其投资收益目前还处于“倒挂”状态，如果再撇开收益率较低的存款，真正较为理想的投资类资产只有4万元的基金，仅占总资产的一成多，可见，刘女士家庭资产的投资运作效果也很一般。其三，夫妇俩以超过13%的家庭总收入进行保障性投资，比例似乎高了点。不过，考虑到夫妇两人同为保险代理人，存在一定的职业风险，未来家庭收入稳定性非常关键，因此，投保多项险种为家庭构筑较为完备的保障体系，以及在投资方面较为谨慎稳健，基本思路还是正确的。

　　刘勤夫妇现在的主要问题是，面对即将到来的孩子出世，家庭支出上升的现实，如何进一步盘活现有家庭资产，在稳定的前提下增加收益性。建议刘女士从以下几个方面对家庭资产结构作适当的调整。

　　首先是去年底贷款17万元购置的房产，虽然目前已出租，不过1250元的月租金与1600元的月还贷额相抵，还有350元的缺口，也就是说，家庭内最大的投资类资产目前仍处投入期。15年的投入期相对于一宗家庭投资项目而言，显然长了点，况且未来的众多不确定因素都会影响房产的出租，一旦承租出现问题，每月350元的支出就会变为1600元，支出压力陡增。故建议刘女士在房产升值的前提下将其变现，从而在短期内锁定投资收益，同时，腾出的这部分资金可去作一些短期投资。

　　其二是对每年2.8万元的家庭结余作有效的投资运作，刘女士现有资产中的2.8万元存款，虽然收益不高，但流动性强，为应对孩子出生后家庭支出的增加，这部分资金应保持现有状态，以备不时之需。那么，可资运作的主要就是家庭结余部分了，建议刘女士可以投资债券、基金、信托等风险较小、收益相对稳定的项目。

　　工商银行上海分行 陆湘锷

　　专家建议二：投资建议分析

　　看了小刘夫妇的案例后，觉得他们颇具代表性：年轻夫妻事业小成，有了一定的积蓄，即将为人父母，对未来充满了美好的憧憬，但问题也接踵而来——小孩出生势必带来更多的开销，如何调整投资结构，开源节流是他们应该采取的策略。

　　粗略地估算了一下，小刘夫妇年收入60000元，房租收入15000元；日常开销每年18000元，保险支出110000元，房贷19200元，暂不计算基金带来的未确定收益，年净收益为27800元，应该说尚有潜力可挖，增加投资获取收益。笔者认为，可以从以下几个方面进行调整：

　　房屋出售，回笼资金

　　从小刘夫妇的投资情况看，最不成功的一步就是这套价值28万元的房产投资。虽然有每月1250元的租金收入，但是每月房贷须还1600元，实际上使他们每月增加了350元的支出，加之未来房市变化的不确定性，租金收益存在一定的起伏，故较为理性的投资策略应为：将该房屋抛售，回笼资金，进则可以增加投资金额，退则可以增加存款，以备不时之需。

　　调整基金，扩大范围

　　小刘夫妇属于谨慎型的投资者，不敢轻易涉足股票市场，而大量投资基金，这也不失为明智之举。不过，“不要把所有的鸡蛋放在同一篮子里”，基金收益好坏不一，经过半年的比较，六只基金孰优孰劣，相信小刘夫妇心知肚明，近期股市调整，股票表现不佳对基金的市值产生了些影响。乘此机会，建议小刘夫妇将手中的六只基金配额进行调整，对业绩平平者适时抛出，逢低吸纳，增加表现良好的基金的份额。

　　另外，股市低迷，债券可能会有所抬头，而且小刘夫妇需要较为稳定的收益，可以适时增加债券的投入力度，比如买进一些记账式国债。此外，也可以尝试黄金宝业务，扩大投资范围，增加收益。

　　保险投入，结构调整

　　身为保险业务员，小刘夫妇保险意识相当强，应该说比较合理，但随着宝宝的出生，身体健康受到影响，笔者认为结构也应有所调整，适当倾向于医疗险和住院险比例的提高。

中国银行上海市分行个人理财中心 林持操 陈婷