深圳鹿丹村旧改地块2月6日拍卖

经过十四年曲折，先后三次启动改造、中途搁置以及拆迁补偿纠纷的深圳鹿丹村旧改地块终于进入招拍挂程序。

深圳市土地房产交易中心公告显示，罗湖鹿丹村一宗旧改地块将于2月6日挂牌出让，建筑面积24.41万平方米，其中回迁房面积占59%。

作为深圳本年度重要的旧改入市地块，在罗湖区新增供应土地几近枯竭的情况下，鹿丹村地块无疑会吸引不少房企的注意力。

目前据观点地产新媒体了解，鹿丹村地块价格8.88亿元，却将采用定地价和回迁物业建筑面积、向下竞争可售商品住房建筑面积的挂牌办法。一言以蔽之，即房企在既定的地价和回迁物业建筑面积基础上，哪方报出的商品房住宅容积率最小即为竞得人。

近日，深圳市土地房产交易中心发布的一份答疑通告显示，鹿丹村旧改地块将设定各项必要条件，包括在回迁房上规划5141.97平方米商品房，以及商品房与回迁房的设备、品牌及标准必须一致等。

分析人士对观点地产新媒体指出，地块条件复杂，未来如何在商品房部分获利仍是摆在想要拿地的房企面前的一大考验。

另类出让方式

此次出让的鹿丹村地块宗地号为H103-0010，土地面积4.72万平方米，用途为居住用地，建筑面积24.41万平方米。其中，回迁房面积14.41万平方米，商品住房面积9.05万平方米，商业3300平方米，其余为幼儿园、社区管理用房等配套设施。

鹿丹村地块地处罗湖区桂园街道，在罗湖滨河大道和深圳河之间，与香港仅一河之隔。地块附近规划有地铁9号线鹿丹村站，并获政府原则上支持项目与地铁站点联通，预计2016年建成运营。

同时，距离鹿丹村地块一公里范围内，分布着地王大厦、京基100、KKMALL、万象城等商业项目。由于地块成熟，周边在售的ONE39项目公寓价格在4万元/平方米，另一售罄项目幸福里曾推出12万元/平方米的复式楼房。

对比之下，鹿丹村地块起始地价8.88亿元，可售面积的起始楼面价仅约9498元/平方米。按照地块未来的可售价格估计，房企无疑能获得不小的利润空间。

不过，据观点地产新媒体了解，眼下要想拿到鹿丹村地块并不那么容易。按其出让条件要求，在地价和回迁物业建筑面积基础上，竞价人每举一次牌，商品住宅的面积都相应递减不少于100平方米，这种出让方式在全国尚属首例。

最终成交总建筑面积随竞得人所报商品住宅建筑面积核减，即总建筑面积=回迁住房面积+竞得人所报建筑面积+商业面积+配套面积。其中，回迁住房、商业和配套各分项建筑面积共15.36万平方米保持不变。

简言之，房企若想竞得鹿丹村地块，就必须尽可能降低可售的商品房住宅部分的容积率，而这带来的相应效果便是房企可售货值大大降低。

规划条件答疑

针对市场的关注，1月22日，深圳市土地房产交易中心发布答疑通告，对鹿丹村地块出让的相关问题进行公开解答。

通告明确表示，鹿丹村地块的回迁房部分为1-9栋，建筑高度约119米，满足120米的限高要求。

同时，针对之前市场有声音认为，回迁房楼栋包含商品房住宅面积，共计5141.97平方米，不方便销售管理；回迁房楼栋并未严格按照建筑控制线贴线不止，幼儿园独立占地也过于不规则，这方面用地范围应该适当调整。

深圳市土地房产交易中心通告对此明确表示，鹿丹村的规划均须按此前发布的公告执行。

通告强调，地块的商品房和回迁房部分不可独立设置，包括地下室建设成公用空间，商品房和回迁房的小区未来必须统一管理、不可分割。

通告同时重申，此前发布的《建设管理协议》也提及，鹿丹村地块的回迁房的公共部位建设在设备和材料的选型、品牌及标准必须与商品房一致。

对此有市场人士对观点地产新媒体表示，如果房企应市场要求定位豪宅产品，使用一些知名品牌材料、设备，仍将被要求回迁房部分也采用同样的知名品牌材料、设备，这种强制要求将束缚房企的市场经济行为，不利于项目的整体开发建设。

同样值得一提的就是，鹿丹村地块的商品住宅部分此次亦要求必须达到规定的住宅产业化标准。其中，预制率不低于15%，装配率不低于30%。通告表示，鹿丹村明确要求住宅产业化的商品房部分，并不能享受3%建筑面积的政策鼓励。

通告给予房企在商品住房进行调整的空间并不大，包括按照竞拍面积的减少而核减车位的数量，不低于审批天数1.1倍的整数量。但不支持停车位按住宅、商业、配套分配，且新增的停车位不可出售。