土地流转信托渐进之中建投样本：业务端口前移，地域主攻成都

距离首单土地流转信托落地已一年有余，首轮关注高峰期过后，尽管利好政策不断祭出，但对于大多数还暂时未在此类业务中明确自身定位和盈利模式的机构而言，如今普遍持观望情绪兴趣寥寥。

但与此相对应的是，在两种基础业务模式已进入较为成熟阶段后，几家仍投入较大精力于此的信托公司也开始转向寻找更能满足自身需求和盈利预期的商业模式。

除了此前已经引发较多市场关注的中信信托与北京信托外，另一家在土地流转业务领域投入较多的信托机构即为中建投信托，而区别于目前已落地项目中资金信托部分较多关注于流转后的运营需求，中建投的土地流转业务模式中，则更多倾向于流转前端土地归集过程中的资源整合需求。

资金信托“前移”模式

据了解，截至目前，中建投信托在土地流转业务领域共操作了三单项目，包括2014年7月“中建投·镇江新区·森禾一期土地流转财产权信托”，1750亩土地流转信托项目在江苏镇江成立，同年10月，近5000亩土地流转项目在成都龙泉驿成立，除此之外，成都锦江区也已有一单项目完成落地。

据中建投信托内部人士透露，管理层对于公司土地流转信托业务的要求是明确要进入第一梯队。而为了勾勒出在同业中较为独特的业务模式，公司将这项业务的主战场定位在了成都。

中建投在成都的首单土地流转项目的委托人为成都市龙泉现代农业投资有限公司，是由政府主导的区级平台公司。农民的土地经营权集中流转至该公司后，统一委托给信托进行运用管理。

本质上讲，该项目并非单一的土地流转信托计划，而是“资金+财产权”双信托模式，其资金信托的部分即为上述公司提供土地综合整治中的资金支持。

这与其他大部分信托公司采取的此类项目模式不大相同，据了解，此前已经投入运行的实践案例，基本都采用了“财产权信托”和“资金信托”相结合的方式，但几乎所有的资金信托都是为了解决土地流转完成后运营商的需求，而中建投的上述项目案例则将业务端口向产业链上游前移，主要介入了土地流转前土地归集过程中的资源整合需求。

据中建投方面介绍，在完成了上述项目后，第三单土地流转项目则更多侧重于实现产业导入，以期形成后期土地利用增值的空间。通过此单业务，初步搭建全产业链经营模式。

据了解，该项目已锁定了白鹭湾湿地公园和现代花卉基地两大主题项目，未来计划充分运用信息沟通和资源撮合能力，帮助产业运营公司提升经营回报。

除此之外，第三单土地流转业务的管理方成都市农锦集体资产经营管理有限责任公司为当地农民共同发起成立。中建投信托方面认为，相较于与政府平台公司合作，可以更深更早地介入到土地承包经营权的集中流转过程中，以争取更大的主动权。

未来发展路径循迹

中建投信托研究员王苗军分析称，“目前各家公司对土地流转项目的观望情绪较为浓厚”，造成这种现象最重要的因素之一就是，信托公司难以将自身资源禀赋与土地流转利益相关方的需求成功对接，从而无法产生真正的盈利模式。

公司成都业务二部负责人龚培则认为，短期看市场上的同类产品盈利情况都不理想，采取前述业务端口前移的模式则成功扩大了信托公司在土地流转过程中的服务价值，提升了土地流转信托产品的内部盈利空间。

至于未来中建投信托在土地流转领域的发展方向，就业务重点地区成都而言，通过业务部门调研，中建投信托认为未来主要的着力点，是成都地区实施了包括“城乡建设用地增减挂钩”和“建设用地指标交易制度”在内的一整套地方性土地新政，这对信托公司而言具有广阔的市场空间。

龚培认为，“土地综合整治涉及建设安置房、复垦宅基地、为农民购买城镇社保等工作，中间存在大量的资金需求，而这恰恰能够真正发挥信托公司作为金融机构资金募集的长处，增强信托公司在土地流转中的话语权”

而在土地流转业务上始终行在最前的中信信托在该领域的布局也持续潜行，不但去年末在黑龙江推出了目前国内规模最大的土地流转信托项目，还完成通过增资控股粮食产品交易平台哈尔滨谷物交易所，寄望通过订单引导种植，打造粮食产品交易平台和生产要素集合平台，并通过综合金融服务实现两个平台的紧密衔接和互动，重新塑造粮食产业链条及其各环节的利益分配机制，期望构造出一种全新的农业生产关系，并在此基础上实现整个农业产业链上业务布局的全面盈利。