抵押标那些不为人知的安全隐患

(七) 房屋抵押

目前房屋抵押一般都是开具非唯一住房证明，办理他项权证，办理买卖公证。很多平台会说我们的风控会严格审核借款人借款资质，联系好房产中介评估房产价值，房子会办好他项和买卖公证，并开具非唯一住房证明。借款人只要不还款我们可以拿着公证书买卖合同立刻可以过户借款人的房产，所以您不用担心安全性。但事实是如此吗?房产抵押真的就比信用借款安全很多吗?变现真的有平台说的那么容易轻松吗?

答案一定是否定的，房产抵押≠100%项目安全。光有房产抵押是绝对不够的，房产只是借款人最终还不上款后我们作为备用的一个处置资产。放款的目的不是去帮借款人卖房，而是通过借贷产生收益。如果项目风控单纯依靠房产抵押就能完善，那银行业务员直接坐在房产登记处给人贷款就行了。银行在做房产抵押贷款时，除了抵押品，还需要审查贷款人的还款能力、信用报告和还款意愿，负债率等等，确认清楚后才能放款。

但是现在的P2P鱼龙混杂，竞争压力大，平台风控是不是具备这些审查条件，具备的情况下会不会为了放款而放款，这些都需要考量。目前银行房地产抵押贷款的年化利率在10%以内之间，时间都在1年及以上。而P2P网贷平台做房地产抵押贷款的利率普遍在18%以上。借款人难道不知道银行利息低借款时间长这个道理吗?一个企业或一个自然人拿房产去银行抵押都拿不到贷款的话，最大的可能就是借款人本身或者抵押物有各种风险因素。

所以，房产抵押更应看中的是借款人的借款用途，项目盈利来源以及可控性，名下负债率，往期贷款还款情况等个人信息。

另外，房产抵押≠按时还本付息。很多平台在对投资人宣传时，都表示借款人有房子抵押在我们手中，不会不还款的，违约成本太高昂。就算借款人不还，跑的了和尚跑不了庙，我们可以直接拿着委托买卖合同不用通过借款人就可直接办理过户手续，最不行我们还可申请法院强制执行，这属于完全的零风险。

然而，这恰恰是投资者最致命的风险误区。

“事实上，在中国的司法体制下，一个违约的房产抵押，从起诉开始到能拿到房产拍卖变现的过程是一个漫长的等待过程，最快也要6个月以上，有些甚至在项目到期2年后都还没有解决。”作为投资人很多都是非本地人非专业放贷人员，而借款人都是本地人，熟悉当地律师公检法办案程序，有的甚至就是职业老赖，试问有哪位投资人能耗得起这时间和精力?

另外由于事先做了借款合同、他项权证及强制公证等系列文书，法院在判决上基本是判投资人胜诉。但在判胜诉后不是借款人就乖乖还款或者搬家的，那么案件就会被法院转入强行执行阶段，强制执行不代表马上立刻执行这就需要一定的时间，这个排队时间半年一年是很正常的。不仅是时间成本，司法处置房产所需的各项费用同样不可忽视。全国各地区收费标准不一。

根据诉讼费用交纳办法第十四条 申请费分别按照下列标准交纳：

(一)依法向人民法院申请执行人民法院发生法律效力的判决、裁定、调解书，仲裁机构依法作出的裁决和调解书，公证机关依法赋予强制执行效力的债权文书，申请承认和执行外国法院判决、裁定以及国外仲裁机构裁决的，按照下列标准交纳：

1.没有执行金额或者价额的，每件交纳50元至500元。

2.执行金额或者价额不超过1万元的，每件交纳50元;超过1万元至50万元的部分，按照1.5%交纳;超过50万元至500万元的部分，按照1%交纳;超过500万元至1000万元的部分，按照0.5%交纳;超过1000万元的部分,按照0.1%交纳。

3.符合民事诉讼法第五十五条第四款规定，未参加登记的权利人向人民法院提起诉讼的，按照本项规定的标准交纳申请费，不再交纳案件受理费。

以下进行一个简单的估算供投资者参考：

在司法方面，诉讼费和律师费约占房产拍卖所得的%1-2%、保全费每件5000元、执行费约1%、拍卖费约3-5%、评估费约0.25%;在房产税收方面，司法处置房产视同房产销售，税费按二手房买卖交易计征，总税收约在5%-10%之间。

合计来看，光司法处置抵押房产的总费用就约占房产全部拍卖所得的20%-40%。

不幸的是，这可能并不是投资者将损失的最大值，以上推算都是在能够拿到房产并顺利拍卖的前提下。目前网贷中很多房屋都不是全款房。有的一押都是在银行押后再来借款的，拍卖所得都是优先偿还银行贷款，然后按残余值再根据借贷先后顺序来偿还。这还能剩下多少，剩下的一个外地人都优先分到款吗?这都是值得深思的问题。

同时在现实生活中，还有大约30%的抵押贷款诉讼会因为各种原因最后无法执行，导致投资人的本金一直滞留其中。

比如，在借款人只有一套房子的情况下，如果出现违约或坏账就很难做清偿，一旦这套房产内住着老人或孕妇等弱势群体，司法上就不能把他们赶出去。像这样导致无法执行的原因还包括先刑后民、抵押不过租赁、产权纠纷和贷款人生病等。中国有一条法律可以专门“保护”借款人：即在房屋主人没有其他房屋可住的前提下，即便他当前的房子已经不归他所有，他也可以继续持续住在这套房子里，而房屋的债权人空空拥有这套房屋的所有权，却无力将之前的房主赶出去，卖掉房子以抵偿他所欠款的本息。

还有另外一种可能，就是中国的房价目前都存在很大的泡沫，如果万一泡沫戳破地产出现崩盘。按照目前网贷平台60%—80%的抵押率来看，就算违约后顺利卖掉抵押房产，恐怕也难以覆盖投资人的全部本息。

经济大环境风险也好，风控风险也好，执行难风险也好，违约后房子的变现困境也好，总之，抵押项目远非P2P平台说的那么安全，执行起来也不会是平台上展示的那几个五大三粗的大汉去做做就能解决的，所以更不可能是零风险。

所以投资人不要一味只去看抵押物是不是有，是不是充足，而是更应多问借款人的个人情况，借款用途是什么，还款来源是什么，当地声望口碑怎么样，最后才是去结合市场去自己了解抵押物的实际抵押率以及变现能力的问题。