观点意见：经济新形势下的商业地产未来

蔡云：尊敬的各位朋友、同行，大家下午好！很荣幸下午作为第一个和大家交流的发言者，讲讲关于商业地产下一步发展的问题。

从中国的宏观经济来看，今天虽然我们的主题是过冬，但是我们国家今年房地产的销售额是远远超过去年的，去年是7.4万亿，今年将近10万亿，这个数字高于我们认为最好的2013年，所以尽管是在冬天，但是我们还是会享受到春天的温暖，房地产形势也如同我们的感受一样，我们只要怀有期望，怀有期待，一切都会好起来。

今天我讲的主题是“经济新形势下的商业地产未来”。

首先讲讲新经济形势，党的十八大以来，我们每一天都是在一个新经济形势中度过的。新经济形势包括什么呢？进入2015年，有这样一些词贯穿了这一年的主题，首先是“深化改革”，这是颠扑不破的真理，不改革怎么行？第二个是“稳增长、促消费、保投资”。

在这两个大的题目下，我们国家到现在为止，包括8月13号汇率市场化的调整、降息、降准、降低首套房的商贷和降低二套房的公积金比例，包括现在遇到的取消限外令，原来有段时间是不允许外籍人士购买我们的商品住宅的，现在取消了。同时降低了房屋转让手续费，一系列的政策陆续出台，并且仍然坚持着地方分类指导，加强保障房建设，这是今年12月以前我们所见到的，我们国家对房地产的，特别是与经济政策相关的一系列政策。

由成交数据看，仅仅是上半年，降息、降准就已给市场带来春风。

新政对行业的影响，我们看到10月份的时候销售额已经突破6万亿，增长14.9%，商品住宅的销售量也大幅增加。在整体的形势下，尽管压力是存在的，投资遇到了一定的瓶颈，但近期出台宽松的货币政策，包括货币政策的信息，持续地刺激了我们需求的入市，特别是在一线城市，包括二线城市，它的改善型需求不断加大，改善型需求信心逐渐建立的时候，我们的房价在5月份的时候出现了翻红的市场状态。所以预计楼市供需两端仍然会保持一定时期的高位，但是不同的城市的分化越来越严重。

我们早在2010年就提出限购、限贷政策，在这种正确引导下，还是有结构不合理的现象，一线城市房价上升，而三四线城市的房价下降，或者是起不来，房价增长乏力，而一二线城市受到政策影响较小，以及市场需求的灵活而得到了增长。

我们谈商业地产的未来，大家都认为商业地产是一个很特殊的市场，从我们房地产业协会2008年开始成立商业地产委员会，也就是2008年我们从住宅地产关注到有商业地产开始，我们每天都在与冬天做斗争，都在跟开发企业或者跟我们的会员单位强调商业地产的供应量过大，谨慎前行等等。在这种市场发展前景下，商业地产是一个什么样的未来呢？

商业地产未来要做什么呢？首先要深思需求端，打造供应端，也就是上午谈到的供给侧改革的问题。供给侧改革在商业地产中是一个微观世界，我今天上午特意跟刘部长(刘志峰)交流了一下，全国政协的专家对供给侧改革是怎么理解的。他讲更多的是依靠更高层次的顶层设计的一种战略性引导，对我们国家的经济是有一个长期、持续性的效果。

对商业地产来讲，目的也是这样的，要打造我们的供应端，我们提供什么样的产品，我们面对这个市场要做什么。首先城镇化率增加拉动了内需的发展，无论我们信与不信，我们的城市化率都是在不断地向前发展的，城市化率带动了我们的消费空间不断增长，我们大量开发住宅的同时又带动了社区，以及社区商业和商业需求的增长，这是相辅相成的作用。

我们知道所有的商业中心、城市综合体不再是简简单单的一个百货，或者其它的主力店，更多的是复合型的消费出现，服务型消费成为主导。我们说房地产是服务业的载体，服务业拉动我们国家经济增长，服务业当中第三产业占比逐渐高于第二产业，这都是我们国家宏观经济政策的一个导向。在这个导向中，我们可以看到服务型消费成为我们今后消费类型的一个主导，它带动商业地产的发展。

另外一个是人口红利的下降，老龄化市场逐渐凸显。在人口红利下降当中，要求我们的开发企业或者商业地产开发企业，意识到我们的服务对象应该是转变到两端，一个是儿童，一个是老年，向社会更需求的方向发展，看到这个市场，才会理解到商业地产服务是深度的服务。

还有一个是互联网+，今天上午我关注到，几乎所有的嘉宾都提到互联网冲击的问题，互联网充斥到生活的每个角度，在这个过程中，它就是有一个非实体场所的购买，另外所需要的服务也更精准了，我们用APP可以导入人流，用O2O带来市场的一个新的变化，商业地产更适应这个市场。

另外，新型的业态不断出现，我们如果再固守着以前所有的传统型业态，对于整个时代的发展是非常不适合的。在这种不适合的过程当中，怎么凸显你自己的特点呢？重要的是要参与新型业态。我们提参与感，怎么参与，怎么体验，这是我们要关注的。另外一种就是关怀感的需求，我们在服务每一个未来要服务的人来讲，肯定是要有关怀的，让他感觉到体验带来的欢快和愉悦，这才是我们新业态发展的方向。

作为房地产业协会，我想做一下我们国家未来商业地产的趋势分析。第一，商业地产不仅仅是购物中心可以表达的，如果只是一个简单的购物中心代表商业地产，它已经无法涵盖商业地产的含义。比如说商业街、写字楼，这些单一的概念都不是商业地产的概念了，而更多的是高度复合型的一个城市的服务中心。比如说我们看到现在世界著名的大的商业项目，它不仅仅是单一的商业综合体，它肯定是工作、学习、娱乐、生活等等多方面的交往中心，用城市客厅都不足以表达我们对商业地产的描述。所以商业地产可以说在更新换代过程当中，同时要换我们的思维，想到它是多业态的，多角度的，复合型发展。

第二，商业地产产品供求表现形式多样性、业态多元化、运营创新跨界。商业地产的表达形式多种多样，包括它的空间布局、使用功能的多样性、外观、内设、经营的主题等等，这是包括了休闲、娱乐、生活在一体的多样性的表现。

第三，社区商业逐渐成为市场发展的重点，包括我们的行业标杆企业花样年、万科等等，都在立足打造社区最后一公里，提倡适老服务的方向，这都是为了社区服务的发展。我们知道将来的商业地产除了大量的综合体以外，更多的在社区周边的表现，这是商业地产一个典型的形式。

第四，O2O带来的商业发展趋势。我们在谈论互联网和商业地产发展的过程当中，我今天上午也说，首先不要惧怕，再一个不要拒绝，关键是你要用很良好的心态、很宽容的心态，并且在做好自己的前提下去拥抱这个互联网，它变为你的辅助，变为你的服务，变为给你做一切东西的拐棍，这也是对互联网作为工具的一种表达。

第五，在商业地产发展过程中，一线城市竞争更加加剧，一线城市有很多的商业综合体，供应量非常大，我们看到今年的很多一线城市拿地，同时都有大量的商业在入市，这样会带来一个更大的竞争压力。在新开发领域我们要克服这种盲目性，我们在三四线城市或者更边远的城市也逐渐有商业综合体，这个综合体一定要打造一个市场和商业的匹配度，如果说没有这种市场，没有这种人流、客流的支撑，盲目地建综合体也会带来灾难性的下场。

第六，二三线城市在消化库存的同时，一定要应对供应量大和集中的现实。

第七，商业地产要进行证券化特别是资产证券化，特别是REITs的上市。

第八，商业地产不再是开发企业，更融合了连锁业、百货业、农业甚至其它行业的融合发展。

第九，有效的团队运营是商业地产的关键，它催生了具有管理经验的，新型的，特别是有国外先进经验的团队进入商业地产行业，促进商业地产的融合发展。

我就暂时总结这几条，希望有不足之处大家提出来，我们进一步再商量，再探讨。