房企出海新样本：碧桂园2500亿新加坡旁造城

在国内房地产业前景未明的大环境下，房企出海似乎成了一种理所应当的选择。而与万科、绿地等普遍投资于国际大都市的黄金地段物业不同，碧桂园选择了另一种模式：拿大体量且有投资潜力的地，走“产城融合”的造城道路。

热衷于造城的碧桂园，这一次把它的城邦建到了“一带一路”的重要枢纽和节点性区域——马来西亚依斯干达。这片被命名为“森林城市”的地方，既承载了碧桂园主席杨国强的梦想“为世人建造一座生态智慧之城”；也被寄托了房企对于未来的更多展望：在房地产业以外的领域有更多动作。

在国内房地产业前景未明的大环境下，房企出海似乎成了一种理所应当的选择。而与万科、绿地等普遍投资于国际大都市的黄金地段物业不同，碧桂园选择了另一种模式：拿大体量且有投资潜力的地，在盖房的同时，协助完善医疗、教育、交通及产业等配套项目，走“产城融合”的造城道路。

碧桂园公开资料显示，森林城市项目的总投资将超过2500亿元，开发周期预计20年。投资额巨大、开发周期长，将“产城融合”作为战略目标的出海思路，是否能为碧桂园带来新的发展契机？

碧桂园森林城市样本

资料显示，森林城市位于马来西亚伊斯干达特区，与新加坡仅一桥之隔，也是“一带一路”的重要枢纽和节点性区域。该项目占地近14平方公里，未来总投资将超过2500亿元。按照碧桂园的设计规划，森林城市将是中国企业在马来西亚建造的首座智慧生态城市，也是全球首个分层立体城市。

经碧桂园董事主席杨国强介绍，森林城市的立体分层将实现让车辆在地下穿行，地面都是公园，建筑外墙长满垂直分布的植物，就像生活在森林里，地上是无污染的架空轨道交通。他指出，“森林城市是我梦想中的城市典范”。

实际上，碧桂园对森林城市的定位不仅是单纯房地产项目。公开资料指出，麦肯锡、SASAKI等国际著名机构为该项目指明的发展道路是成为“全球智慧绿色生态之城典范”。杨国强也公开表示，碧桂园希望在森林城市项目上汇聚全球最顶尖智慧生态城市理念与科技，并倾注其过去20余年在中国身体力行参与新城建设、300多座城池的实战经验，使森林城市成为推动新马经贸合作深化、东盟自贸区进程加速的一只重要引擎。

作为“一带一路”的节点性区域，在规划之初，森林城市就提出“借势新加坡、反哺新加坡”的策略考量。首先是产业定位与新加坡实现衔接互补，在教育、医疗、养老、金融和制造业领域承接新加坡部分产业链条的外溢与转移。碧桂园为此规划了外企驻地、金融特区、创新天堂、旅游胜地、教育名城、养生乐园、会展中心、电商基地八大产业聚集地。

马来政府对该地区的规划也在同步推进。依斯干达教育城(Iskandar Edu City)是马来西亚最重要的教育项目之一。定位在亚洲吸收6亿东盟人口，成为380万亚洲人口及马来西亚学生的战略教育枢纽。此外马来西亚政府要把依斯干达特区打造成医疗旅游中心，定下于2016年，特区内将有至少25家政府及私立医院的目标。

马来西亚政府还出台了一系列吸引外资政策。森林城市已获批成为依斯干达特区的一部分，享受特区优惠政策，同时还将申请其他优惠政策。碧桂园总裁莫斌透露，“目前，第一批申请的优惠政策已经获得马来西亚联邦政府的批准，其中包括众多税收优惠减免条款；下一步，我们还将积极申请自贸区、落地免签、免税区等优惠政策。”

而根据碧桂园集团执行董事苏柏垣的介绍，森林城市2015年已经取得政府颁发批准函，当中针对教育、医疗、旅游的优惠政策已经落地。符合条件的产业可获税务优惠，包括5年免税或者5年100%投资税抵免等。如果与森林城市项目公司合作开发，亦可享受企业所得税减免。

“产城融合”或成房企出海新风口

在国内土地市场竞争激烈，楼市存量高企的格局下，房企往海外市场发展寻找新发展机会似乎是一种理所应当的选择。

这些走向海外的房企，野心都不仅仅于做买地卖楼的开发商：他们希望在其他领域有更大作为。例如万达正在着力打造文旅产业，其在国外也动作频频，包括收购院线、游艇公司，入股竞技俱乐部、传媒集团等。

回望碧桂园，公开资料显示，其在海外主要布局于马来西亚，在森林城市之前，碧桂园在马来还有3个大型项目：同样位于伊斯干达地区的金海湾以及两个位于雪兰莪州的别墅项目。

2013年入市的金海湾项目，为碧桂园带来了70亿单盘销售总额，尝到甜头后，其甚至一度提出海外业务五年内将“三分天下”的豪言。但受到2014年马航事件影响，碧桂园不得不调整海外策略。

碧桂园对此次森林城市项目寄予厚望。资料显示，森林城市项目将被打造为泛 亚太经贸一体化的东南亚基地。在推出之初就依托马来西亚本地及中国大陆的各项利好政策，规划以产城为依托，吸引国内外企业到伊斯干达特区进行投资。杨国强也表示，希望碧桂园能为“一带一路”的繁荣共赢添砖加瓦。

业界对碧桂园森林城市“产城融合”的运营模式相对乐观。国家发改委国际合作中心研究员赵静认为，碧桂园在“一带一路”的要冲打造集生态智慧一体的“森林城市”，给国内资本输出创造了载体，树立了国际产能合作的榜样。

知名的城市发展专家Pro. Douglas Webster教授认为，由于新加坡的国土面积小，人口少且老龄化严重，这种地缘劣势将由马来西亚的柔佛州来补充。他预测，未来这里的人口将达到540万，可以对新加坡劳动力进行补充。他指出，过去这些年，整个柔佛州和新加坡产业对接、流动状况，很好地对接了来自于新加坡的产业转移。而碧桂园森林城市项目将可以保证这个地区与新加坡进行无缝对接，这里的产业也将获得雄厚资金支持。

该教授进一步表示，从企业角度出发，在柔佛州投资设厂的企业将会拥有入驻东盟自贸区的通道，辐射整个东南亚。“这些产业是属于技术密集型，而不是产业密集型，例如电子商务和商贸等企业可以快速入驻。”