雅居乐业绩会：2015年最糟糕最难过一年今年准备100亿拿地

“年内净利润跌54.8%，股东应占利润大跌67.6%”，即便在半个月前雅居乐已发布溢利预警公告提前给媒体打了预防针，但最终在2015年度业绩会上公布的这一数据依然使得“毛利率”、“去库存”成为业绩会上多次被提及的焦点。

3月22日下午，雅居乐地产控股有限公司2015年年度业绩会在香港举行，作为主席兼总裁的陈卓林依例出席，同时出现的还有首席财务官、副总裁兼公司秘书的张森、以及运营中心总经理兼主席助理李雪君。

“2015年雅居乐销售回款逾400亿元，回款率由前一年的55%提升到了70%，而且目前现金充裕，现金及银行存款总额增加了14.9%至131亿元。”在作业绩总结时，李雪君的PPT上最先出现了这两个数据。

然而，尽管去年回款和现金流都有向好的表现，430亿的营业额也比2014年增长了12.2%，但提到毛利率和利润的，却始终是雅居乐今年业绩会上“躲不过的坎”。

毛利率大跌13%

降价去库存、人民币贬值导致汇兑亏损11亿元是此前业绩预警时雅居乐给出的利润下降原因，在业绩会媒体提问前，李雪君和陈卓林又先后解释了一次。

据年报数据显示，2015年，营业额为430亿元，其中毛利108.13亿元，较2014年下降13%，整体毛利率25.1%；年内利润23.02亿元，比前一年得50.91亿元减少了54.8%，股东应占利润则下跌67.6%至13.9亿元。

物业销售方面，2015年雅居乐确认销售金额为414.21亿元，确认销售建筑面积479.3万平方米，确认销售均价为每平方米8642元，而2014年，雅居乐确认销售的均价是每平方米9278元。

对此，李雪君表示，去年下调销售价格是因为积压的存货太多，不得不以价换量去库存，有些甚至亏本都要卖。不过，牺牲利润降价跑量虽是无奈之举，效果却是明显的。“目前那些存货已经卖得差不多了，还剩些尾货。”陈卓林后来补充道。

据透露，雅居乐2016年全年可销售的货量达到806万平方米，预计销售额达到46亿，而其中此前的存货仅160万平方米，2015年12月31日前拿到预售证但还未销售的货量大约只占三分之一，其余均为新货。

因此，已经没有此前库存压力的雅居乐已经开始逐渐回调销售价格，“2016年会慢慢涨回到一万元每平方米左右。”

而对于因人民币贬值造成的11亿元汇兑亏损和债务结构改变，雅居乐方面表示，2016年将会对融资架构作出调整。

截止目前，雅居乐总借贷额为400.3亿元，其中境内债务占比47.4%，境外债务占52.6%。其中将于2016年上半年到期的债务达到121亿元，下半年则为43.87亿元，不过目前已偿还53亿元。

也就是说，接下来一年，雅居乐仍需要偿还约112亿元，但据数据显示，这其中涉及到的境外银行借款有28亿元。因而，为了减少人民币汇兑带来的损失，2016年前3个月，雅居乐就开始了频繁的境内发债、贷款融资同时偿还境外债务等对冲动作，“我们目前还申请了150亿元的熊猫债。”

100亿购地资金

“2015年是最糟糕最难过的一年。”陈卓林在业绩会上感慨，“不过，那已经过去了。”

陈卓林坦言，在压力巨大的2015年，能做到400亿元以上的营业额其实他觉得已经不容易了，但最艰难的一年已经过去，2016年雅居乐将加大去化速度，同时提升现有项目的价格、品质等各方面，并且，“2016年我们会拿出100亿元的资金来补充土地。”

陈卓林说出这100亿元后，有个媒体随后第一个问题便是，“我想确认一下，您刚才说今年的要改变前两年审慎的拿地策略，所以今年的拿地的资金会提高到100亿元？”

而陈卓林转过头和旁边的李雪君耳语了几句，然后肯定地说出了100亿元这个数字。

从公布的数据来看，2015年全年，雅居乐仅在长沙和广州分别拿了一宗地，两地块建筑面积共约21.15万平方米，而拿地总价为15.37亿元。

据资料显示，截止目前，雅居乐的土地储备量达到3487万平方米，而平均楼面地价仅1117元/平方米。

换言之，雅居乐2016年预备的100亿元拿地金额是去年的近6倍。

陈卓林解释道，雅居乐剩下的尾货都会在上半年清掉，而新推的项目大部分都具有升值空间。再者，“去年该减价的都已经减了，现在大概90%的项目都在涨价。”

陈卓林还特别提到，将重点关注目前房地产市场价格增长势头较好的深圳周边城市如中山、惠州等，以及广州、佛山、郑州、南京、杭州等一二线城市。

尤其京津冀区域，“我们已经进驻3年了，但一直都下不了手。”京津冀的高地价一直是雅居乐想碰但却又不敢碰的主因，不过，在目前销售回款率达到70%，且现金流健康，“2016年有信心做到450亿元。”的情况下，陈卓林又开始了进驻京津冀的规划，而且表示，希望在2016年后的三年内回归京津冀。

以下为雅居乐地产控股有限公司2015年全年业绩发布会的现场问答实录：

现场提问：刚刚听到主席说今年拿地会比较进取，预计用100亿元添驻土地，是否会在一线城市购地，而目前一线城市拿地竞争都比较激烈，您在这方面怎么看？另外就是在去库存方面，今年会怎么安排，大约会有多少货值的库存量？

陈卓林：没错，公司今年预计用100亿拿地，因为目前公司的现金流是充足的，另外，若按正常计算的话，今年的回款大概会有500亿左右，加上目前的负债率大约在60%，就还有100亿左右的现金在手。

但我刚刚也提到，现在我们并不急需补充土储，因为还有3500万平米土储，足够未来五六年发展。但现在有一部分城市，包括广州、南京、郑州、惠州、中山等已经消耗了一部分，只有在有团队、有市场的地方才会增加一部分项目。

另外在上海，其实有3个项目卖得不错，其中一个项目已经卖完，另一个项目也已经开售。上海市场我们也是看好的，当然也未必有合适的，像北京、上海、广州也都在等合适的机会，包括公开的招拍挂，或者合作，或者是二手的地块，这些都会在一二线城市，包括现在于深圳周边的惠阳、惠州，惠阳我们有个很好的项目，去年就卖了十几亿元，现在还有200多万的面积未售，像这种好的项目，未来还会去增加土地。

张森：雅居乐今年全年的货量构成中，大概六七成是今年新补充的货量，然后达到预售条件的是三成多，其中竣工待售面积大约在170万平米左右。公司对于去化的计划是，今年和明年要将库存全部清光，今年的去化比例大概到60%以上，全年的总去化率约在63%。

现场提问：还是关于去库存的问题，广州今年的项目会不会也像上年一样有降价去库存的计划呢？另外利润率方面2015年只有百分之五点多，2016年大概可以改善到怎样的水平？

还有就是汇兑方面，去年的汇兑亏损还是比较大的，而今年到期的债务也比较多，公司会用什么手段去应对呢？

张森：第一，雅居乐今年要偿还的款项，上半年大概有120亿要偿还，下半年大概有40多亿，全年大概要还160亿元左右，但到目前为止，公司已经还了53亿，所以短期债项看起来很高，但公司今年的现金流情况比较健康，所以还贷的情况也是没有太大问题的。

第二，其实2016年自1月份开始，公司已经在国内开始了几个发债的工作，1月份在国内发了一个16亿人民币的5年债，成本是4.7%；2月份又做了一个物业管理费的证券化，是10亿，5年期，成本是6%；还有就是用雅居乐的经营性物业，主要是用雅居乐中心进行了一个长期贷款，15年期，成本也很低，贷款额度是25亿；而刚刚就在两天前，公司还发了公告，我们在国内的私募债已经获得了上交所的批准，也就是说我们已经可以开始进行融资了，这笔债务额度是30亿。

另外也有报道说到，雅居乐的熊猫债也已经申请了，也已经递给了上交所审批，额度是150亿元，不过现在还没有批复。

所以，今年我们在国内做了很多融资的工作，第一是可以填补人民币，第二是成本也比在香港发美元债的要低，所以公司今年的策略就是利用国内的平台进行融资，将今明两年到期的美元债或港元债还清，以减低我们的融资成本。

在30亿公司债和150亿熊猫债批准后，很快公司就会进行分批发行。而这些债券发行之后，国内资本市场上的融资就差不多了。至于正常的开发贷，公司当然也会做，而这个要根据项目的情况而进行。

陈卓林：关于货尾的问题，2015年已经清了很多，今年还有一部分会继续清光，但很肯定的是，而由于政策等因素影响，价格应该会比去年好一些。

至于2016年的货量具体有多少，主要是看今年的销售额单价，刚刚也有提到像中山，这个市场的升幅有多大，暂时还不知道，另外还有南京、惠州等几个地方都有很多项目在售，事实上从今年1月份开始很多项目已经涨价了，所以我相信今年的利润率会比2015年有改善。

现场提问：是否利润率比较低的库存今年就可以清完呢？另外看到中山的房价升得比较厉害，您预测中山今年的涨幅是怎样的，是否会有持续性？从政策方面看，会否能够支持中山继续上涨呢？

陈卓林：库存今年差不多可以清完。

中山的涨价主要有两个原因，第一是深圳到中山的跨海大桥，通了以后只要20分钟就到了，而现在深圳的房价是几万块，而中山只有几千块，差距是好几倍。所以现在中山大部分的购房者都是深圳客人。

我们在中山开发了十几年，这里的房价和地价都很平稳，而且是一个价格洼地，它比江门这种周边城市还低，比起珠海就低得更多了，所以中山是一个价格洼地，加上它的环境、位置等因素，房价肯定会升。

至于能不能持续，或者说会涨到什么程度的问题，目前中山的房价在八九千块左右，这对于中山来说还有空间，当然要去到深圳这种一线城市的程度是不可能的，但中山肯定是一个比较有发展的城市，而且我们在中山还有几百万平米的项目，所以这对我们未来几年的业绩和利润都有很大的支持。

现场提问：刚刚提到公司到目前已经还了53亿的债务，那公司目前手上的现金流情况如何，未来的还债计划是怎样的？另外毛利率来说，公司的水平在行业里面是不是几乎是垫底了，未来会不会回到29%、30%的水平呢？

张森：先回答一下现金方面的问题。虽然公司在融资，但到昨天为止，公司的净负债没有增加，而且手上现金超过160亿，比去年10月底的时候还多了30亿，公司现在的现金流很健康。

李雪君：毛利率方面，从2015年的业绩报告可以看到，的确是最糟糕的一年，最坏的时候我们认为已经过去了。

我在陈主席刚刚的报告上补充一些，给大家更多的信心。事实上，我们手头的几个项目，像中山的又一城，去年的均价是6000元，到今年头三个月，成交均价已经到了9000元；南京浦口项目去年均价是1.6万元，现在的成交均价已经涨到了2.2万多；广州是1.8万-2.3万元。

所以说经过前段时间的去库存调整之后，肩上的负担已经慢慢卸下了，毛利率上升的空间大家可以想象一下，谢谢。

现场提问：其实内地有些开发商在降价去库存，公司怎么看这种现象，会不会也像他们一样降价去库存？或者说会不会让竞争激烈，甚至拖垮市场？另外看到公司有一些非核心的酒店业务，公司会不会考虑进行出售，或者别的计划增加公司的现金？

陈卓林：毛利率垫不垫底我说不准，但正如刚刚所说，最难过的就是2015年。

2013、14年，包括2015年上半年的政策大家也看到，事实上，我们能够做到400多亿已经很不容易，说句真心话，我们就靠着品牌、产品和价格，所以先不要说毛利率，如果利润率到2017年可以做到10%已经不错了，按500亿销售额算的话利润就有50亿了，有600亿就有60亿的利润了。

我有信心2017年利润率去到10%。

另外，关于同行减价的问题，该减的公司都已经减了，而现在，雅居乐有90%的项目都是涨价了的，当然有一部分还是难卖的，大约在1%左右，这部分便宜一点也问题不大，但这部分的比例很小。

在非地产业务的处理方面，公司现在也在着手做了，公司有一部分的酒店、商店在出售或者转租，学校也在尝试。公司目前的资产接近1200亿元，这一两年有积压了一部分的资产，这些在2015、16年在逐步处理，像不太优质的、亏损的，公司都在进行调整，而好的项目公司当然还会继续持有的。

现场提问：按照今年的楼市发展，价格还会不会一直热下去呢，管理层怎么看？

陈卓林：中央政府对房地产是担心的，而且房地产行业对整个经济也是有影响的，所以现在政策对于去库存的态度真的很积极。因为如果地产有问题，影响的不单单是发展商，还有金融、就业等等，我相信未来政府对于房地产的政策还是积极的、支持的，这是我们房地产行业所认同的。

事实上，前几年，房地产行业毕竟太热了，大家都以为房地产很赚钱，所以一窝蜂低进入房地产，以至供过于求，现在很多不懂房地产行业的公司已经倒闭或者亏损，不过这也让大家更加谨慎，政府也看到这个行业还是比较理想的，是支持的。当然不同的城市有不同的情况，最近北上深的房价升得很厉害，但库存多的一部分城市现在也放开了一些政策，所以我相信未来的房地产销售会很好，也相信今年的政策方向会维持下去。

以前，房地产好的时候，政策会有所收紧，就像坐过山车一样，搞到我们都头晕了，而现在大家都有经验了，相信不会再有这种情况，所以相信政府今年的政策是不会变的，也相信未来的政策对于房地产的平稳过渡有所支持。

现场提问：公司有提到今年会在一线城市拿地，那未来是否会继续这个策略在一线城市那大量的地。第二个问题是，降价甚至亏本处理的货尾大概还有多少？

陈卓林：关于货尾问题，刚刚也说了，虽然还有一部分，但比例非常小，而且已经清理得差不多了，当然如果还有我们就还会继续处理，但事实上今年、去年积压下来的不是货尾，也不存在这种处理手段。

之前的货尾基本都已经在2013年到今年上半年处理掉了。而目前我们的价格也都在上升，像中山这个城市就根本不存在货头、货尾的说法了，我们还希望这里有多一点货源，因为一拿出来就售罄了，而且我们的地价都很低，项目都有很好的升值空间。所以在货尾的处理上，公司会有所把握，以确保毛利率的水平。

关于100亿拿地和入一线城市方面，公司早在几年前就开始部署了，比如现在在长三角区域的上海、南京、杭州等几个主要城市都有项目，我们会在这些城市继续发展，包括郑州也已经有项目了。

在珠三角区域，则以广州为主，佛山也有很多项目，在深圳周边的中山、惠州，虽然这些都是二三线城市，但目前看起来，它们的地价、楼价以及升值空间很大，所以这也是我们的一个重点区域。

第三个重点区域就是京津冀，公司已经进驻这个区域三年了，但是说实话，下不了手，地价太贵，不过预计今年有可能，可能是找到合作了，又或者把财务状况搞好了有现金了，所以希望今年可以在北京周边，或者京津冀有立项。

雅居乐很希望在2016、17、18年能在上述的长三角、珠三角和京津冀区域为基础，把公司的地产稳固下来，但必须要算好账，而且拿好的项目，经验告诉我们，拿不好项目就是害自己，很惨。