挣脱魔咒 房企重回一二线城市

三四线城市的销售魔咒

2016年上半年，国内信贷款净宽松，房地产销售情况总体良好。国家统计局数据显示，今年1-6月，全国商品住宅销售面积、金额分别为5.7亿平方米和4.2万亿元，同比分别上升 28.6%和44.4%。 自2014年下半年以来，国内大中城市商品住宅销售回升已持续20个月，全国整体成交回暖也已持续15个月。

万科(000002.SZ)是国内研究房地产市场最有心得的房企。在其长期观察的北上广深莞佛等14个一二线及环一线城市中，1-6月商品住宅销售面积同比上升了45.0%，而新房批准预售面积同比仅增长 9.2%。至6月底，上述城市的新房库存下降至1.1 亿平方米(2015年底为1.4 亿平方米)，去化周期由2015年底的8.4个月缩短至6.6 个月。但与此同时，此前土地供应较多、人口增长较慢甚至负增长的三四线城市，库存压力仍然较大，情况并没有根本好转。

价格是更加直观的因素，一线城市、二线城市和三线城市之间涨幅有别。据中国指数研究院数据，上半年一线城市累计上涨12.79%，二线城市累计上涨5.33%，三线城市累计上涨4.27%，而环一线城市东莞、中山、惠州涨幅超过25%，居全国前列。

城市基本面差、土地供应多、人口增长慢、房价可调节空间少、利润率低、库存去化慢，三四线城市的销售问题成为房企们难解的魔咒。

同策咨询研究部总监张宏伟告诉第一财经记者，“三四线城市的市场空间容量有限，在过去五年中，三四线城市平均每年新房成交面积在200万平方米左右，假若开发商拿了一个建面20万平方米的项目，要卖好几年，库存难以去化，开发商也很难展示身手。”

对于曾在早年囤货三四线的房企而言，主旋律仍是结构调整。减少甚至完全退出三四线城市的土地开发是多个品牌房企的共同选择。

深圳控股营运总监朱国强对第一财经记者说，除了环一线城市如东莞、惠州等城市外，公司今后将不再在三四线城市拿地，目前已有的项目中设法与当地政府协商退地。据深圳控股中报显示，今年上半年，公司已退还河源市和泰州土地，下半年将继续推进泰州、三水、马鞍山等项目的处置工作。